我们最重的因子确实能预测未来。但它只有一道有效的门槛，而不是十级。

「项目历史表现」是TRIBE转售评分板上权重最高的因子——占每个分数的25%，高于学校、高于地铁、也高于地契年期。它在构造上也是回溯性的，这就引出一个显而易见的质疑：过往表现并不代表未来结果。

我们检验了它。在6,115宗2021年或之后买入的同户重复成交中，这个因子确实能预测前瞻回报，而且幅度值钱。得9分或10分的项目在25个「同区同买入年份」单元中全部跑赢其余项目，中位差距为每年1.51个百分点。

评分的其余部分则毫无作为。一个7分项目跑赢一个4分项目的情形，出现在24个单元中的13个——等同抛硬币。我们发布的是一个十级因子，而其中只有一道可用的切口。

它所述的数字是准确的

这个因子会把自己的主张以纯文本写进每一张评分卡：「Avg Ann. of +8.21% places this condo in the top 3% of its 2018-era cohort」。这是可核查的，所以我们核查了它，用的是昨天核查「租金收益率」因子的同一套方法。

TRIBE转售数据集中的每一条成交记录都带有卖方自己的买入价与买入日期，这把117,319宗交易中的68,581宗变成了同一单位的配对重复成交——一个不需要指数、也不需要特征价格模型的年化资本回报。在1,381个拥有至少五组这类配对并且带有所述数字的项目上，公布的数字与观测到的数字一致：秩相关系数+0.894，中位绝对偏差0.53个百分点，80.4%的项目落在一个百分点以内。

唯一的系统性缺陷是偏保守。83.0%的项目观测回报高于所述数字，中位高出0.47个百分点——而且在每一个分组中都几乎是这个幅度，从最低组的+0.40到最高组的+0.47。这个因子均匀地低报了增长，所以并不扭曲排序。它量的就是标签上写的那件事。

在你做任何控制之前，它看起来极好

按因子分组把前瞻回报排开，这条梯度好得近乎可疑：

从最低到最高相差3.3个百分点，而且全部赚取于评分所依据的那个时间窗之后。其中大部分是位置。

最低分组有53%属于核心中央区，最高分组只有1%。在这段时间里，核心中央区年化回报为2.68%，而中央区以外为5.98%，因此一个与区域相关的因子无论是否真懂什么，都会继承这个差距。把区域固定住，梯度就不再是梯度：

在同一区域内，这个关系是一个U形，不是一条斜线。在中央区以外，最低分组是全板第二好的表现者。

一道门槛

于是我们把评分上的每一道切口分开检验，放在同一个区、同一个买入年份的单元里——这一次性固定了位置、楼龄世代，以及买方所进入的那个市场。

最高那道切口是这个数据集能产出的最干净的结果：二十五个单元，二十五次胜出，没有例外。另外两道切口是噪音。去掉楼龄世代这一控制，7–8分组对3–6分组的优势会转为负值，在十九个区里是−0.01个百分点。

汇总来看，最低分组回报3.54%，评分中段4.41%，最高分组6.80%。3分到8分承载了我们6,115组前瞻配对中的3,963组——大约是成交市场的三分之二——而这个因子分不出它们。以2021年的中位买入价1,290,000元计，最高分组经过控制后的优势在五年里约值119,000元。而一个4分与一个7分之间的差别，一文不值。

最高分组里有一部分是执行公寓

9–10分组前瞻配对中有27%属于执行公寓，而它们的表现与该组其余部分并不一样：年化8.32%，对非执行公寓部分的6.18%。最高分组185个项目中有30个按名称可判定为执行公寓——Treasure Crest、Hundred Palms Residences、Sol Acres、Bellewaters等——大多在2017至2019年取得临时入伙许可，这把它们的最低居住年限解锁期正好放进了这个窗口。TRIBE的评分板不带执行公寓标记，所以除非刻意去找，这个聚集是看不见的。

把执行公寓剔除，主结论仍然成立，只是变小了：最高分组依然在20个「同区同买入年份」单元中全部胜出，幅度由1.51个百分点降为1.05个。只看永久地契——那里不可能出现执行公寓——最高分组回报6.54%，对最低分组的2.90%。这道门槛是真的。它表面幅度中约有三分之一是政策造成的假象。

有132个项目，是用一个无人测量过的数字打的分

评分板上有五个项目把话说明白了：「Insufficient resale data over the 10-year window to evaluate secondary market performance」。这是诚实的答案。另外132个——占我们所评分项目的5.6%——得到的是另一种答案。它们的因子写着「Avg Ann. of +0.00%」，然后据此读出一个百分位：「below-median performance vs same-vintage peers (22th percentile of 2023-era cohort)」。

什么都没有被测量。那些项目中有48%在2020年或之后取得临时入伙许可，所以十年转售窗口里几乎没有内容，而一个意为「无数据」的0.00%，正被当作意为「无增长」的0.00%来打分。这132个项目全部落在1分至5分之间，而这个因子占总分的四分之一。

在已有足够成交可供核查的地方，其中几个表现不错：Sengkang Grand Residences在149组配对上年化4.10%，Pasir Ris 8在59组上5.84%，AMO Residence在42组上5.46%，The Watergardens at Canberra在77组上4.25%。它们各自被评为3分或4分。这一群体整体回报4.27%，对全板的5.02%——低于平均，但远不及那段文字所断言的最低五分位。把这132个全部剔除，主结论也不受影响，汇总仍为+1.73个百分点。

这是我们发现的第二个源于数据缺失、而非源于测量的评分缺陷：有103个项目在学校因子上得1分，是因为它们的地址地理编码失败。两者都该得到那五个诚实项目所得到的待遇——不打分，并写明原因。

这值多少，以及它不是什么

三条限制，说明白。重复成交回报只在卖出去的单位上才测得到，而账面亏损的业主倾向于不卖，所以这里的每一个数字都是下限。即便在分组能够区分的地方，项目层面的延续性也很弱——把一个项目2023年前的回报与2022年后的回报相关联，只得到+0.378，所以最高分组是一个跨群体的排序工具，而不是对某一栋楼的承诺。而一个从2021年开始的前瞻窗口只是一个市场周期，中位持有期为3.67年。

经得起这一切的是：这个因子上的9分或10分，在我们所有能做控制的切面里，都值每年约一个百分点，而它下面的八级一文不值。一个只有一道有效门槛的因子就该按一道门槛来评分，我们正在评估是否应该把这一级压缩掉。我们宁愿公布这件事，也不愿公布一个自己无法为之辩护的小数位。

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仅供一般参考，不构成财务或房地产建议。文中数据按TRIBE转售成交与评分数据集截至2026年10月26日的状态计算，并会随新成交登录而变动。政策细节请向建屋发展局、市区重建局、新加坡国内税务局或新加坡金融管理局核实。