50万元以下的四房回来了。但少了二十年地契。

四房转售成交中低于50万元的占比，在去年9月见底于3.6%，如今已回升至9.2%。四房中位成交价并没有动。下移的是地板——而这笔钱现在买到的是59年剩余地契，不是78年。

By TRIBE Editorial · 23 October 2026 · 2 min read

50万元以下的四房组屋，本该已经绝迹。2017年，每五宗四房转售就有四宗低于这条线；到了2025年只剩二十分之一，顺着推下去的结论自然是归零。

它没有归零。取建屋局自2017年1月以来登记的全部转售交易——共243,399宗——四房单位以低于50万元成交的占比，在2025年9月见底于3.6%。2026年9月是9.2%。10月至今登记的679宗四房转售里，这一比例是11.5%。

而同期的四房中位成交价并没有动。2025年9月为64万元，2026年9月为62.8万元。市场的中段还在原处，底部却回来了。

地板下移，中段不动

第十百分位是读取分布底部最干净的指标：它既不受下方少数急售个案影响，也不受上方整个一半的拉动。

月份	四房转售	低于50万元	占比	第十百分位	中位数
2025年9月	964	35	3.6%	52.5万元	64万元
2025年12月	849	50	5.9%	51.8万元	63.1万元
2026年3月	890	55	6.2%	51.5万元	63.35万元
2026年6月	914	72	7.9%	50.53万元	62.0944万元
2026年9月	958	88	9.2%	50万元	62.8万元
2026年10月（未完整）	679	78	11.5%	49万元	63万元

十三个月里，第十百分位下移了3.5万元，中位数下移1.2万元——以这个样本量而言属于噪音。无论正在发生什么，它几乎只发生在四房市场最便宜的那十分之一。

这与指数是一致的。建屋局2026年第三季闪报将转售价格指数定在202.4，季度下跌0.2%，为连续第三个季度下跌，而转售成交量同期上升17.7%——更多单位在成交，均价略软（建屋局，2026年9月30日）。一个缓慢下行的指数，配上一个下跌速度快六倍的底部十分位，说明的不是市场在变便宜，而是市场便宜的那一端，正被换上另一种货品。

把地契固定住

诚实的检验方式，是在剩余地契可比的单位之间比较，因为四房并不是同一种产品。把样本限定在剩余地契至少70年的四房——也就是2000年或之后建成的单位——低于50万元这个类别并没有在回升。它已经消失。

年份	四房转售（剩余70年以上）	低于50万元	占比	第十百分位
2017	5,988	4,589	76.6%	33万元
2021	8,570	4,635	54.1%	40.8万元
2023	7,596	1,203	15.8%	48万元
2024	7,914	419	5.3%	51.8万元
2025	7,098	44	0.6%	55万元
2026	5,849	65	1.1%	54.5万元

十个月里65宗，分母是5,849。低于50万元的长地契四房是一个舍入误差，而且它并没有回来——从0.6%到1.1%，相差四十宗。

所以底部的整个回升，都坐落在短地契那一段。截至2026年10月的十二个月里，以低于50万元成交的773宗四房中，60%的剩余地契不足60年。

剩余地契	低于50万元的单位	占比	中位成交价
不足50年	79	10.2%	44万元
50至55年	127	16.4%	46万元
55至60年	258	33.4%	47万元
60至65年	193	25.0%	48万元
65至70年	44	5.7%	48万元
70年及以上	72	9.3%	49万元

这笔钱究竟买到什么

把这组数列的两端并排看。2017年，这一类别的中位单位成交价38.8万元，剩余地契78.2年。2026年，价格47.5万元，剩余地契59.0年。

折算到每一年剩余地契，是2017年的4,964元对2026年的8,051元——上升62%。四房市场底部的买家，多付了22%的现金，少拿了19年的使用期。而同期成交的四房中位单位剩余地契为74.4年，低于50万元的那一批短了十五年以上。

它同时也更低、更小一些。773宗之中，488宗（63%）成交于六楼及以下，中位实用面积为90平方米，全部四房转售为93平方米。

四个镇，以及八个一宗都没有的镇

这个类别并非平均分布在全岛。四个镇就贡献了773宗中的506宗——占65.5%。

镇	低于50万元	占该镇四房转售比例	中位剩余地契	中位成交价
义顺	161	20.6%	59.6年	47万元
兀兰	143	16.2%	59.1年	47.2万元
裕廊西	125	21.6%	61.6年	48万元
武吉巴督	77	13.0%	59.2年	47万元
勿洛	55	10.4%	50.3年	47.5万元
蔡厝港	48	9.5%	62.5年	48万元
武吉班让	44	11.7%	61.5年	47.9444万元
大巴窑	24	5.8%	49.0年	45.4万元

八个镇一宗都没有：武吉知马、中央区、马林百列、巴西立、榜鹅、盛港、实龙岗与淡滨尼。在榜鹅、盛港和巴西立，原因是存量太新，还没有折旧进这个价格带；在中央区和武吉知马，原因是那里没有便宜的东西。

地契是一项融资条款，不是细节

59年的剩余地契不只是「时间少一些」。它改变了这套房子能用什么来付。

公积金存款只有在剩余地契足以覆盖最年轻买家至95岁时，才可全额动用。地契59年，意味着买家需年满36岁。一对32岁的夫妇买下这一类别的中位单位，地契在他们91岁时届满，公积金的可动用额度因此被按比例折减——这会把折扣的一部分，转换成现金要求。标价下来了，其中的现金部分并没有同步下来。

贷款期限不是约束所在：建屋局将房屋贷款期限设为三者中最短——25年、65减去买家平均年龄、或剩余地契减20年（建屋局）。在59年地契上，最后一项为39年，因此仍由25年上限主导。地契真正咬下来的地方，是公积金，以及十五年后的转售流动性，而不是今天的月供。

它是什么，又不是什么

它不是可负担性的回归。2017年让四房市场可负担的那些单位——长地契、中楼层、全岛任选——已经从这个价格带消失，而且没有回来。在剩余地契70年及以上的单位中，今年有1.1%低于50万元成交，2017年是76.6%。

回来的是另一种产品，只是恰好共用同一个价签：59年地契、低楼层，位于义顺、兀兰、裕廊西或武吉巴督。对于一位三十多岁后段或四十多岁、打算自住而不打算转手的买家，这是一个站得住脚的选择，而且每月成本低于市场上几乎任何其他选项。但对于一位把48万元当作2017年入场价回归的30岁买家，这个数字底下的算术已经变了。

数据来自建屋局完整转售交易登记，data.gov.sg上的转售组屋价格（2017年1月起），共243,399宗登记，涵盖2017年1月至2026年10月，于2026年10月23日提取。「最近十二个月」指2025年11月至2026年10月（含）；2026年10月为未完整月份，单独出现时均已标注。剩余地契取自登记档本身在登记日的字段。价格为成交原值，未作通胀调整。