脱售策略
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什么时候卖，才是对的时机？
逐年推算你的净回报——扣除房贷利息、卖方印花税、经纪费与消费税、律师费以及 CPF 退款之后——并把转售与建造中的新盘放在一起比较。
房产与贷款
增长（CAGR）
持有成本（每年）
CPF
印花税与退出成本
预测如何运作
每一个退出年份都有自己的一本账。市场价值按你的 CAGR 假设逐年复利增长。模型从资本增值（以及任何租金）中，扣除累计房贷利息、维护费、房产税、卖方印花税、经纪费及其消费税，以及一次性成本：买方印花税、律师费、装修，以及适用时的 ABSD。两条路的分歧在于利息：转售贷款从第一天起全额摊还（精确计算），而新盘贷款按标准渐进式阶段提取，所以在 TOP 之前，利息只按已提取的余额累计。
现金回报以你的首付为基准，有两种显示方式：只计净利润，或净利润加上你已偿还的本金（卖出时可收回的权益）。可以借助转售楼盘评分卡（英文版），用真实的项目历史来校准增长数字；再用售屋所得计算器，看清交割当天究竟有多少钱落进你的口袋。
常见问题
- 新加坡公寓什么时候卖最好？
- 算一算，答案几乎总是在第四年之后。卖方印花税对持有期内的出售征税：第一至第四年分别为售价的 16%、12%、8% 与 4%，此后降为零。所以提早退出，即使房产已经升值，通常也会落实一笔亏损。过了第四年，决定就变成一种取舍：一边是累积的资本增值，另一边是为了继续持有而不断支付的利息、维护费与房产税。这个工具为每一个退出年份画出净利润，让两者的交叉点一目了然。
- 为什么预测从第 4 年开始？
- 因为那是第一个无须缴付卖方印花税的退出年份。持有满四年，SSD 为 0%；提早卖出，这笔税（售价的 16/12/8/4%）就会加进你的成本。默认视图因此从第 4 年开始；切换到「所有年份」，就能连同 SSD 年份一起查看，大多数提早退出正是在这些年份出现亏损。
- 退出时，新盘与转售有什么不同？
- 有两个结构性差异。建造中项目（BUC）的贷款按工程阶段渐进式放款，所以头几年的利息远低于从第一天起就全额计息的转售贷款。此外，新盘在 TOP 之前没有维护费、房产税，也没有租金；转售则从第一年起就有这些收支。两者要付的买方印花税相同，卖方印花税表相同，卖出时的经纪费与消费税也相同。
- 净利润扣除了哪些成本？
- 资本增值加上任何租金，再减去：累计房贷利息、维护费、房产税、卖方印花税、经纪佣金及其消费税、买方印花税（以及适用时的 ABSD）、律师费、装修，以及其他一次性成本。已还的本金不算成本：它是卖出时可以收回的权益，所以单独列为「净额加本金」。动用的 CPF 连同 2.5% 的应计利息，则记为卖出时退回你 CPF 户头的金额。
- CPF 应计利息是真正的成本吗？
- 对你的净资产来说不是：应计利息会回到你自己的 CPF 户头，并继续赚取利息。工具默认只把它作为参考显示。如果你倾向保守的看法，把失去的流动性当作机会成本，开启「CPF = 成本」切换，就会从净利润中扣除应计利息那一部分。
以上是根据使用者假设所作的参考推算，并非预测，也不构成财务建议。印花税规则依据撰写时的 IRAS 规定，交易前请先核实。阶段时间依据标准渐进式付款计划，实际时间表因项目而异。
免责声明
本页面的工具仅提供一般参考性估算，不构成财务、法律、税务或投资建议。计算基于发布时金管局（MAS）、税务局（IRAS）、建屋发展局（HDB）与公积金局（CPF）的现行规则与费率，均可能在不另行通知的情况下变动。实际数字——包括贷款资格、利率、印花税与公积金使用额——取决于你的具体情况，以及银行、税务局及其他相关机构的最终评估。TRIBE 不对任何输出结果的准确性或完整性作出保证，亦不对依赖这些工具作出的决定承担责任。在作出任何交易承诺前，请向相关机构或合资格的专业人士核实所有数字。