拆名计算器
决定拆名成败的四个数字
省下的 ABSD 只是算术。拆名到底成不成，取决于融资那一边：CPF 退款、你真正释放出来的现金，以及单凭一份收入能否扛起整笔贷款。
房产
退出方（出售其份额）
留下的业主（买入份额）
这个计算器如何运作
拆名是指一位共同业主把自己在私宅中的份额转让给另一位，让退出方的下一笔购置按第一套房产征税：新加坡公民的 ABSD 是 0% 而不是 20%，永久居民是 5% 而不是 30%。这次转让本身是一次部分出售，这个计算器像银行家一样，用四个数字为它定价。
第一，转让成本。转让的份额按标准累进税阶缴付买方印花税。若房产在卖方印花税的持有期内购入（2025 年 7 月 4 日起的购置为 4 年，之前为 3 年），份额也要缴 SSD。再加上双方的产权转让费：每一方都要有自己的律师。
第二，实际释放的现金。退出方必须先把动用过的 CPF 连同应计利息退回自己的 CPF 户头，才能拿到现金。净现金 = 份额价值 − 其所占的贷款份额 − CPF 退款。当退款超过这个余额时（即 99-1 陷阱），CPF 局以该余额为退款上限：按市价转让时无须补足现金，但退出方的 CPF 户头能用于下一笔购置的金额就少了这么多。
第三，单人贷款。留下的业主以单名为全部未偿贷款加上买断的权益重新融资，以 4% 压力利率、在 55% TDSR 上限内核定，贷款年限以 65 岁为上限。这个数字最常让交易告吹：一笔 $1,150,000、为期 25 年的单名贷款，每月毛收入约需 $11,000。
第四，结论。下一笔购置省下的 ABSD，减去拆名的总成本。计算器也会显示临界的下一笔购置价：低于这个价格，拆名根本不值得做。
完整的推理，包括什么时候拆名是错误的选择，请看我们的文章《产权分拆不是 ABSD 的把戏，而是一项融资决策》。
常见问题
- 新加坡房产的拆名是什么？
- 两位共同业主（通常是夫妻）重组产权，由其中一位把份额转让给另一位。退出的一方不再持有住宅房产，所以他们的下一笔购置按第一套房产征税：新加坡公民的 ABSD 是 0%，而不是第二套房产的 20%。这次转让本身是一次部分出售：份额要缴买方印花税，可能还要缴卖方印花税，双方都要付产权转让费，还有一笔强制性的 CPF 退款。
- 拆名要花多少钱？
- 四个部分：转让份额的买方印花税（累进计算，例如 $900,000 的一半份额约 $21,600）；若房产在 SSD 持有期内购入，还有卖方印花税；律师费约 $5,500 至 $7,000，因为双方各需聘请产权转让律师；以及最常被忽略的一项：退出方必须从其份额的所得款项中，把动用过的 CPF 连同应计利息退回其 CPF 户头。按市价转让时，这笔退款以扣除其所占贷款后的份额所得款项为上限（CPF 局的规定）：无须补足现金，但他们的 CPF 户头收到的可能少于全额应退金额。
- 99-1 的产权比例拆名会比较便宜吗？
- 只有当持有 1% 的业主几乎没有动用 CPF 时才会。1% 份额的买方印花税很少，但 CPF 退款并不按份额比例计算：它是该业主动用过的全部 CPF 加应计利息。如果持有 1% 的业主用了 $250,000 的 CPF，$18,000 的份额所得款项距离应退金额约差 $232,000。以市价出售时，CPF 局接受这 $18,000 作为全额退款，无须补足现金，但该业主的 CPF 户头只取回 $18,000，他们可能指望用于下一笔购置的 CPF 就此化为乌有。（以低于市价转让，则须以现金补足差额。）刻意安排的 99-1 结构也曾遭 IRAS 追讨税款。
- 组屋屋主可以拆名吗？
- 一般不行。建屋局多年前已不再允许已婚夫妇拆名；只有在离婚、身故或确有经济困难等少数情况下，才允许转让产权。作为 ABSD 策略的拆名，适用于私宅。
- 通常是什么让拆名行不通？
- 是融资，而不是印花税。留下的业主必须凭一份收入承担整笔贷款：新的单名贷款以 4% 压力利率、在 55% TDSR 上限内核定。以一笔 $1.15M、为期 25 年的贷款计，每月毛收入约需 $11,000。如果原本的贷款要靠两份收入才供得起，这笔交易就会在贷款审批时失败，而那时律师费与买方印花税都已经付出去了。
免责声明
本页面的工具仅提供一般参考性估算，不构成财务、法律、税务或投资建议。计算基于发布时金管局（MAS）、税务局（IRAS）、建屋发展局（HDB）与公积金局（CPF）的现行规则与费率，均可能在不另行通知的情况下变动。实际数字——包括贷款资格、利率、印花税与公积金使用额——取决于你的具体情况，以及银行、税务局及其他相关机构的最终评估。TRIBE 不对任何输出结果的准确性或完整性作出保证，亦不对依赖这些工具作出的决定承担责任。在作出任何交易承诺前，请向相关机构或合资格的专业人士核实所有数字。