十五个组屋镇区彼此相差13.3万元。宏茂桥一个镇内部就相差42.4万元。

几乎每一次找组屋，都是从一张镇区名单开始的。它是每个房产平台的第一道筛选，也是每个经纪问的第一个问题。而按2026年的转售数据，对岛上大部分地方而言，它也是这个决定中较小的那一半。

把各镇区按今年四房式转售中位价排序，最便宜的十五个——从裕廊西的535,000元到淡滨尼的668,000元——彼此总共只相差 133,000元 。而宏茂桥一个镇内部，四房式成交中间50%的价格区间就有 424,000元 。

下面每一个数字，都由建屋局在 data.gov.sg 上的已登记转售成交档案计算得出——2017年1月至2026年9月共241,483宗记录，只取成交量最大的四房式。某镇区当年成交少于40宗则不进入该年排名，2026年因此剔除武吉知马和马林百列。

这道阶梯中段是平的，顶端很陡

形状才是重点。义顺和蔡厝港之间，整个镇区溢价是888元。而榜鹅与芽笼之间，一步就是75,000元。

24个镇区里有9个是真正昂贵的，其余15个在定价上几乎可以互换。

每个决定每月花多少钱

按建屋局优惠利率——2.6%，挂钩公积金普通账户利率加0.1%，2026年全年未变——以及75%的贷款与估值比顶限、25年期限，算术很直接。

跨越十五个镇区边界，每月453元。在淡滨尼挑错单位，每月483元。每次找房都从镇区名单开始，而这份名单的价值，低于挑哪一个单位下标的价值——直到你进入最贵的那九个镇区，届时镇区会迅速变成主导项。

十二个镇区比整个区间还宽

一个镇区中间50%的成交价差，是在镇区确定之后衡量单位本身有多重要的合理指标。2026年，24个镇区中有12个的内部价差，超过了把最便宜十五个镇区分隔开的那133,000元。

其后是女皇镇198,500元、武吉巴督146,944元、淡滨尼142,000元、碧山137,084元。

宏茂桥是最清楚的例子。它中间一半的成交从542,500元到966,500元。这424,000元的价差，大于全岛最便宜镇区与24个镇区中第19便宜的金文泰之间那312,000元的差距。宏茂桥的一套四房式，可以卖出裕廊西的价，也可以卖出碧山的价，而挂牌上的镇区名字不会告诉你是哪一种。

既有老旧存量、又有刚满五年最短居住年限新单位的成熟镇区，内部价差最宽——这正是勿洛、宏茂桥和金文泰排在前列的原因，而兀兰（70,000元）、蔡厝港（65,888元）和巴西立（71,500元）很紧凑。在紧凑的镇区里，镇区确实就是价格的大部分。

这个趋势在恶化，而不是好转

内部价差扩大的速度，快过镇区之间的价差。

两者都在扩大，但内部价差扩大了46%，而十五镇区区间只扩大34%。与此同时，市场两端以金额计在拉开，以百分比计却在收敛：最贵四分之一镇区与最便宜四分之一镇区之间的差距，从290,000元扩大到375,028元，占全岛中位价的比重却从71%降到60%。而最便宜的镇区涨得最快——2017年最便宜那三分之一的镇区，到2026年中位涨幅58.2%，中间三分之一为50.8%，最贵三分之一为52.2%。

这就是中段变平背后的机制。九年间阶梯底部涨得比顶部快，把十五个镇区压进了同一个价格区间。

该怎么用这件事

如果你的名单落在较便宜的那十五个镇区里，把名单放宽几乎不花钱，却能大幅扩大可选单位的池子。为了省钱而把武吉班让从兀兰旁边划掉，是一个21,000元的决定——每月约71元。而在你最终选定的那个镇里，把顶层、边间或已装修的单位划掉，往往是一个130,000元的决定。

如果你的名单包含女皇镇、大巴窑、红山或加冷/黄埔，情况正好相反，镇区就是那个决定。单是从榜鹅到芽笼这一步就是75,000元，从芽笼到女皇镇再加295,000元。

数据支持的一般规则是：把镇区名单收窄，直到你在比较的两个镇区之间的中位价差，大于你认为一步镇区跨越值得付的钱，然后停止收窄，开始看单位。对多数买家而言，这意味着一份五到六个镇区的名单，而不是一个。

方法

所有数字均由建屋局在 data.gov.sg 上的已登记转售成交数据集计算得出，2017年1月至2026年9月共241,483宗记录，其中8,547宗为2026年四房式成交。只取四房式；其他房型的镇区排序不同。某镇区当年成交达40宗及以上才进入该年排名，因此2026年排24个镇区、2017年排25个。「中间50%」是已登记转售价的四分位距，未就面积、楼层或剩余屋契作调整——它是买家实际看到的价差，而不是同类可比的溢价。登记滞后实际成交约三个月，因此2026年9月不完整，全房型合计2,020宗。每月数字假设75%的贷款与估值比顶限、2.6%的优惠利率和25年期限，是月供差额，并非负担能力建议。