越新的公寓评分越高。但几乎与回报无关。

把新加坡所有公寓按落成年代排序，评分表看上去像一条直线。1990年之前落成的项目平均5.55分。1990年代5.67，2000年代5.90，2010年代6.21，2020年代6.27。越新越高，首尾相差0.72分。

把这个差距拆开，这条线就不再是它看上去的意思了。评分表中权重最高的一项是历史资本增值，占总分的25%。在四十年的建设跨度里，它对新项目所持有的优势贡献了 负0.06分 。

下面每一个数字，都由公开的 RPS数据集 计算得出——共2,357个项目，其中2,350个带有落成年份。用公布的权重乘以七个分项得分，能把每个项目公布的总分还原到0.03分以内，这本身就是对权重和列对应关系的一次免费验证。

这道阶梯

等级分布比平均分走得更远。1990年之前落成的项目中，每250个才有一个拿到S级；到了2020年代，是五个里有一个。这是评分表所衡量的东西发生的真实变化，值得弄清楚它究竟由七个因素中的哪几个造成。

这0.72分究竟从哪里来

每个分项得分在0到10之间，各自带一个固定权重。把每个分项的变化乘以其权重，这个差距就能被精确分解。

三个因素完成了这个差距的106%——租金回报、项目规模和学校资源——其余四个要么几乎不动，要么反向拉扯。

租金回报的权重属于最小的一档，却贡献最大，因为分项本身移动得太远：从2.65到5.66，翻了一倍多。黄金地段的老旧永久地契单位，相对其租金收入而言价格昂贵；郊区较新的99年地契单位则不然。

项目规模是第二大贡献者，也是最机械的一项。1990年之前落成的项目规模中位数是40个单位，2020年代是140个。评分表奖励规模，因为规模带来转售流动性和可维持的设施，所以一个建得更大的年代在这一项上得分更高，几乎是定义使然。

为什么历史表现是平的，这意味着什么、又不意味着什么

历史表现这一分项并不衡量原始价格涨幅，它是项目 在自身落成年份同期群内的百分位排名 。评分表自己的说明文字写得很清楚：一个2015年项目拿到10分，被描述为处于「2015年代同期群的前3%」；一个1985年项目拿到8分，则是「1985年代同期群内的前四分之一表现」。

在同期群内排名，意味着这一项在设计上就不可能呈现年代趋势。它跨年代的平均值是平的，因为它不可能是别的。所以上表的诚实读法，不是说新公寓的增值表现并不比老公寓好——这份数据回答不了那个问题——而是一个更窄也更有用的结论： 评分表中权重最高的那一项，被刻意设计成对年代溢价毫无贡献 。这道阶梯所显示的一切，都来自其余那75%。

同期群排名真正揭示的是离散度。历史表现拿到3分或以下的项目占比，1990年之前是6.1%，2010年代是23.8%。拿到8分或以上的，同期从15.6%升到27.9%。两端都变厚了；中位数从6.0降到5.0。相对于同辈，较新的项目远比较老的项目更可能是明显的赢家或明显的输家。

两件没有改善的事

地铁可达性是那条没人预料到的平线。 1990年前项目的分项平均7.62分，2020年代7.49分——在地铁网络扩张了四十年之后，反而略低。它是在两极分化，而不是在改善：拥有步行直达的项目占比从7.6%升到11.1%，而拿到3分或以下的占比几乎翻倍，从2.3%到4.2%。2021年落成的Twin Vew距离金文泰地铁站1.55公里；同样是2021年的The Garden Residences距离实龙岗地铁站1.75公里。老存量建在后来被网络穿过的土地上；新存量中有相当一部分不是。

未来转型一项也退了，从3.50降到3.18。前方有已公布转型规划的地块，平均而言并不是过去十年建设发生的地方。

控制规模与地契之后，这道阶梯大部分消失了

较新的项目规模更大、更多是99年地契，而这两点本身都会推动分数。改为把每个项目与自身规模区间和地契类型所在组别的平均分作比较：

0.72分的跨度降到0.38分，而且顶端的次序被打破了：在同类可比的基础上，2010年代的表现优于2020年代。年代溢价中大约有一半根本不是年代，而是近期的建设以大盘、99年地契为主，落在这两点得分较高的位置上。

两端长什么样

数据集中1990年前最好的项目是第15邮区的Ocean Park——298个单位，永久地契，1984年落成，7.54分，也是那个年代唯一的S级。Lakepoint Condo（第22邮区，1983年）和The Dairy Farm（第23邮区，1989年）都达到7.34分。

2020年代最弱的几个项目则挤在一起：One Draycott（第10邮区，2023年，64个单位）3.50分，Les Maisons Nassim（第10邮区，2023年，14个单位）3.75分，Lotus @ Jervois（第10邮区，2023年，36个单位）3.84分，19 Nassim（第10邮区，2023年，101个单位）4.01分。四个都是黄金地段的精品小盘，这与把吉宝置业拖到我们 发展商排行 末位的，是同一种画像——盘小、价高、回报和规模都薄。

这就是实用的读法。落成年份可以粗略预测一个项目的得分，但它代表的是规模、地契和回报，而不是这栋楼的实际表现。一个1985年、300个单位、靠近地铁站和学校的项目，并不在和它那个年代的平均值竞争；一个2023年、30个单位、位于第10邮区的精品盘，也继承不到它那个年代的平均值。去看那七个分项得分——年代能告诉你的，分项都能告诉你得更好。

方法

数据取自公开的TRIBE转售项目评分表数据集 tribesg.com/rps-data-v2.json，共2,357个项目。其中七个没有落成年份，予以剔除，余下2,350个。分项权重为：历史表现25、学校资源20、项目规模16、地铁13、租金回报10、地契10、未来转型6；套用这组权重可将每个公布总分还原到平均绝对误差0.013、最大误差0.030。「调整后」是把每个项目与其规模区间（100个单位以下、100–299、300–699、700以上）交叉地契类型所在组别的平均分相比较。永久地契包含999年地契。等级与分项数字均为数据集公布值。