2026年最便宜的核心中央区新盘，卖了11%。它没有两房式。

Amberwood at Holland 的每平方英尺价低于今年其他所有核心中央区新盘，成交量却只有它们的五分之一。它最便宜的单位要251.6万元——比上一个豪宅新盘的入门价高出96.8万元。决定这个周末的不是每平方英尺价，是这道门槛。

By TRIBE Editorial · 28 September 2026 · 2 min read

Amberwood at Holland 在9月25至26日的周末售出 212个单位中的23个 ，去化率11%，平均价为每平方英尺 3,019元 （EdgeProp）。今年核心中央区（CCR）另有三个项目开盘。三个全部在一个周末内卖掉一半以上，而且每一个的每平方英尺价都更高。

这个倒挂就是全文重点。Amberwood 是2026年每平方英尺价最便宜的豪宅新盘，却是去化最弱的一个——这意味着起作用的变量不是每平方英尺价。起作用的变量是买家能写出的最小一张支票，而 Amberwood 的这张是2,516,000元，因为这个项目没有两房式。

11%

Amberwood 开盘去化率

212个单位售出23个

$3,019

2026年核心中央区新盘中最低每平方英尺价

其余为3,140至3,370元

$2.516m

可买到的最便宜单位

比上一个新盘高96.8万元

四个新盘，两种排序

下表每一个数字都来自该项目的开盘报道。

项目	开盘	平均每平方英尺	售出	最便宜单位
Newport Residences，D2	1月31日–2月1日	$3,370	57%	$1,298,000
River Modern，D9	3月7日	$3,266	90%	$1,548,000（两房）
Dunearn House，D11	7月25–26日	$3,140	56%	$1,475,000（两房）
Amberwood at Holland，D10	9月25–26日	$3,019	11%	$2,516,000（三房）

按每平方英尺价排，Amberwood 是便宜的那个。按入门门槛的成本排，它比一天之内卖掉90%的 River Modern 贵 63% ，比 Newport Residences 贵94%。

原因在户型配置。Amberwood 的212个住宅是：74个三房式，872至980平方英尺；74个四房式，1,076至1,313平方英尺；64个五房式，1,335至1,572平方英尺。没有一房式，也没有两房式。Realion 副集团总裁 Justin Quek 把它的卖点描述为「宽敞、以家庭为核心的设计，以及低密度的独特性」，这是准确的——同时它也是一个决定：只卖给能跨过250万元的家庭。

251.6万元实际要求什么

这是开盘报道里几乎不会出现的部分。取每个项目最便宜的单位，假设是购买首套住宅的新加坡公民、75%贷款成数、30年期限、没有其他债务，融资要求就从规则里直接落出来。

最便宜单位	75%贷款	买方印花税	签约时现金＋公积金	所需月总收入
Newport，$1,298,000	$973,500	$36,520	$361,020	$8,450
Dunearn House，$1,475,000	$1,106,250	$43,600	$412,350	$9,603
River Modern，$1,548,000	$1,161,000	$47,000	$434,000	$10,078
Amberwood，$2,516,000	$1,887,000	$95,400	$724,400	$16,380

收入一栏是在55%的总偿债比率（TDSR）上限下通过审核所需的金额，月供按金管局要求银行进行压力测试的4%中期利率计算——而不是按浮动套餐目前约1.5%的实际成本。印花税按2023年2月15日起生效的国内税务局住宅税档计算。

差距是刺眼的。进入 River Modern 需要一个月入10,078元的家庭，以及交出434,000元。进入 Amberwood 需要16,380元和724,400元——多出290,400元的现金与公积金，以及每月多出6,302元的收入，而这些都发生在任何人挑选配色之前。这不是买家池略微变窄，这是另一个池子。

真正到场的买家买了什么

他们没有挤向最便宜的单位。23宗成交中，九宗是三房式，十一宗是四房式（311.1万至402.4万元），三宗是五房式（391.2万至483.4万元）。四房式卖得比三房式多，尽管它至少贵595,000元。

所以产品并没有错配给想要它的买家。第10区的大面积家庭住宅，以低于该区段近期新盘的每平方英尺价，确实找到了买主，而到场的人是往上买而不是往下买。问题只是任何一个周末到场的这类人都不多，而一个没有更低价位层级的项目，没有办法转化其他任何人。

关于标题数字的一点诚实说明。 森联（Sim Lian）第一期只推出了70个单位，因此按 已推出 单位计算，去化率是33%而非11%。上表多数对照项目是把全部存货一次推向市场的。按已推出存货来读，Amberwood 这个周末是33%对56%至90%——仍然是最后一名，差距仍然很大，但比标题数字暗示的要窄一些。

开发商自己早就这么说了

开盘前三天，9月24日，新加坡国立大学发布了第二季度的房地产情绪指数（RESI），这是一项针对新加坡房地产开发商公会（REDAS）会员企业高管的季度调查。综合指数从4.9升至5.6，多数板块都在改善。

豪宅住宅是例外，而且例外的方式很具体。开发商给当前状况的净差值是 +9% ，高于上一季的+5%。他们给未来六个月的是 −14% 。没有其他住宅板块是这个形状：郊区住宅当前为−14%、前瞻为−5%，那是悲观在改善。豪宅住宅是唯一一个卖这个产品的人比对现在更担心未来的板块。

他们说出来的担忧与上面的算术一致：81.8%的受访者把通胀与利率上升列为主要风险，同样比例的人列出全球经济放缓。两者都直接关系到一个买家能否掏出724,400元并背起188.7万元的贷款。

结论

这里没有任何一句说 Amberwood 定价错了。每平方英尺3,019元是四者中最低的，而我们7月对 Dunearn House 的分析也认为相对价值是那个项目卖出56%的原因之一。Amberwood 比它还便宜。

这四个新盘展示的是：在2026年的核心中央区，每平方英尺价决定价值论证，而入门门槛决定听众规模。一个最小住宅要2,516,000元的项目，面对的池子一年以数百个家庭计，而不是数千个，189个未售单位就是这件事在周日傍晚的样子。去化将取决于那个薄池子轮转得多快——而不是靠削每平方英尺价。

如果你正在考虑一个豪宅新盘，第一个要算的数字不是每平方英尺价。是签约时的现金，以及压力测试要求的收入，因为这两项决定了你是否在池子里。

想按你自己的数字算一遍？WhatsApp联系我们：wa.me/6569012192

仅供一般参考，不构成财务建议。开盘成绩、平均每平方英尺价与入门价均为各项目在所引日期的报道数据。融资数字假设为购买首套住宅的新加坡公民：75%贷款成数、30年期限且在65岁前结清、没有其他债务，总偿债比率按55%上限并以银行须据以压力测试的4%中期利率评估——不是市场利率。买方印花税按2023年2月15日起生效的国内税务局住宅税档计算；未计入额外买方印花税（ABSD），它适用于第二套及以后的住宅、永久居民与外国人。「签约时现金＋公积金」为25%首付加买方印花税，不含律师费、估价费、经纪佣金及任何已付的期权金。你自己的上限取决于收入构成、年龄、既有贷款与公积金余额——在承诺前请与你的银行核实。