已经30个月，没有任何一个市镇首次卖出百万组屋

9月创下纪录：208宗组屋转售成交价达到或超过100万元，而当月成交量反而下跌。这并不是百万组屋在向全岛扩散——能产出百万组屋的市镇，自2024年4月起就一直停在23个。

By TRIBE Editorial · 12 October 2026 · 2 min read

2026年9月是百万元组屋有史以来最大的一个月。按建屋局自己的登记数据，有 208 宗转售成交价达到或超过100万元，超过8月的201宗。而这发生在整体转售量下跌的一个月里——成交量从2,519宗降至2,245宗，因此9月有 9.27% 的转售跨过百万门槛，同样是历史新高；2019年这个比例是0.29%。

直觉的解读是：百万组屋正在全岛扩散。我们用建屋局的成交档案重算了整个序列，事实并非如此。自2024年4月盛港入列之后，再没有任何一个市镇出现过它的第一宗百万成交——距今整整30个月。这项纪录，是已经在场的23个市镇（主要是其中三个）在自己的地盘上往更深处走。

208

2026年9月成交价达到或超过100万元的组屋转售宗数，为历史单月最高

此前纪录为2026年8月的201宗。9月总成交量从2,519宗降至2,245宗，这项纪录是在成交更少的月份创下的

30个月

自任何一个市镇首次出现百万元转售组屋以来所经过的时间

2024年4月的盛港是第23个，也是最后一个。2021年底共12个市镇入列，2022年底21个，2024年4月23个，至今仍是23个

1.1%

2026年百万成交中，来自2024年及以后才入列市镇的比例

1至9月1,497宗中的16宗。2021年底前就已入列的市镇贡献了其中的80.0%

这项纪录，以及它是谁的数字

目前流传着两个数字。Goody Feed在10月6日报道的是 209 宗，并明确注明来自当日发布的SRX数据。建屋局自己的登记档案（2026年10月12日版本）给出的是 208 宗。

两者都没有错。这是两家机构用不同截止时点统计的结果——新闻版本的9月总成交量也是2,248宗，而建屋局当前档案是2,245宗。有一个细节值得知道：如果把门槛设在99.9万元而不是100万元，结果正好是209宗；另外9月有15宗成交价恰好为100万元整。本文所有数字都来自建屋局档案，均注明日期，并可从该档案复现。

这些数字是否会稳定下来，有一个现成的检验：我们在9月28日发表的8月201宗，在今天的版本里仍然是201宗。

这个俱乐部在2024年4月就停止扩张了

第一宗跨过百万的组屋转售发生在 2012年7月——女皇镇 Mei Ling Street 149座一个150平方米的公寓式单位，成交价正好100万元。此后累计有 5,622 宗跨过这条线。

新加坡27个市镇中，目前有23个至少出现过一宗。入列的时间表本身就是全部论点：

截至	已入列市镇数
2012年	2
2016年	6
2021年	12
2022年	21
2023年	22
2024年	23
2026年9月	23

2022年一年就有九个市镇入列，2023年一个，2024年一个，之后再无新增。扩散是2021至2023年的故事，而它在三年前就结束了。

不看俱乐部、只看集中度，结论也一样。用市镇层面的赫芬达尔指数取倒数，得到"有效市镇数"：这个数字从 2021年的6.3升到2023年的11.3，然后就停住了——2024、2025、2026年分别为11.3、10.7和 11.9。单看9月，前三个市镇产出208宗中的81宗（38.9%），前五个产出113宗（54.3%），而排在最后的十个市镇合计只有30宗。

大部分增量只来自三个市镇

把2024年1至9月与2026年同期相比，百万成交增加了 747 宗。它们来自哪里：

大巴窑 +145（2017年入列）
女皇镇 +130（2012年）
红山 +79（2018年）
淡滨尼 +65、勿洛 +59、宏茂桥 +59、金文泰 +34
2024年及以后入列的所有市镇合计：+13

三个在2019年以前就已跨过百万的市镇，合计占了 747宗中的354宗，即增量的47%。新入列市镇占1.7%。

一个市镇的第一宗百万成交到底是什么

"我们这区现在有百万组屋了"之所以对屋主意义有限，还有第二个原因。我们把每个市镇的第一宗百万成交，拿去对照该市镇在此前12个月内自己的成交分布。

中位数情况是：这宗首例位于本市镇价格分布的 第99.9百分位，价格是该市镇中位价的 2.22倍（区间为1.61倍至3.07倍）。23个市镇中有22个的首例高于本市镇第99百分位。23宗中有15宗是 公寓式单位（Executive）；面积中位数为 150平方米，其中19宗不低于120平方米。用一个综合判准——公寓式单位，或面积120平方米以上，或位于本市镇楼层最高的十分位，或属于罕见户型——23宗全部符合。

它们在本地也极为稀少。首例的"户型加型号"组合，在当时该市镇成交中占比的中位数只有 5.4%。宏茂桥的首例是一个"毗连式单位"，占该市镇成交的0.9%。榜鹅的首例是一个阁楼式高级公寓单位：774宗里的1宗。

兀兰是最干净的例子。该市镇在2022年5月跨过百万，此后累计有 107 宗百万成交，无一例外全是公寓式单位。兀兰2026年最高的五房式成交是89万5,000元，最高的四房式是75万8,000元。一个兀兰四房式屋主住在"百万市镇"里，却离那个数字还差25万元。

"百万市镇"有两种完全不同的含义

各市镇2026年自身转售成交中跨过百万的比例：

	市镇
常态（13%以上）	武吉知马 52.2%、女皇镇 33.4%、中区 33.3%、大巴窑 30.3%、红山 24.4%、碧山 22.2%、金文泰 19.6%、加冷/黄埔 19.6%、宏茂桥 16.5%、实龙岗 13.6%、马林百列 13.3%
偶发（3%–10%）	芽笼 9.3%、勿洛 7.4%、后港 5.1%、淡滨尼 4.9%、巴西立 3.9%、裕廊东 3.4%
零星（2.5%以下）	兀兰 2.19%、榜鹅 1.43%、盛港 1.15%、武吉班让 1.13%、义顺 0.96%、武吉巴督 0.72%
从未	蔡厝港、裕廊西、三巴旺

武吉知马和武吉巴督都是"百万市镇"。前者大约 每两宗成交就有一宗 跨过百万，后者是 139宗里的1宗。

从未跨过的三个市镇已经很接近，但受到约束。蔡厝港的历史最高价是98万元（2025年11月），裕廊西98万元（2024年6月），三巴旺94万5,000元（2026年1月）。真正的约束是房源结构：公寓式单位在它们2026年成交中分别只占8.5%、8.4%和6.7%，中位价分别为83万元、77万6,500元和76万元。这些市镇缺少产生大多数"首例"的那类又大又旧的高级房源。

真正改变的是：百万组屋变小了

地理格局冻结了，户型却没有。四房式单位在2022年只占全部百万成交的 10.3%，2026年已占 42.9%——9月208宗中有74宗是四房式。百万组屋的面积中位数已从117平方米降至 110平方米。

这个转变同样高度集中。2026年，四房式占大巴窑百万成交的70.6%，占女皇镇的69.9%；而在兀兰、淡滨尼、后港、实龙岗、巴西立、榜鹅、盛港、裕廊东、马林百列、义顺、武吉巴督和武吉班让，这个比例是 0.0%。

所以同一个标题下其实有两个市场。在少数几个中部成熟市镇，一个普通四房式常态性地跨过百万；在其他地方，仍然需要一个公寓式单位或双层式单位，一年也就那么几宗——而当初那张入场券，是一个第99百分位的异数，对任何人自己的房子都说明不了什么。

方法与局限

所有数字均由建屋局公布在data.gov.sg的转售成交记录计算得出：近期分析使用2017年1月起的242,454条登记记录，全时段序列使用1990年1月起的988,657条，数据取得日期为2026年10月11日，档案版本为2026年10月12日。

局限如下，直说。数据以 登记日期 而非实际成交日期为准，因此9月的登记中包含8月达成的交易。2026年10月是不完整月份（750条登记），本文全程排除。数字可能双向修正：10月6至7日的新闻版本比建屋局今天的档案多出三宗9月成交。该数据集 没有买家字段——本文任何内容都不支持关于"谁在买"的推论。楼层只以三层为一档给出，面积采用建屋局的口径，包含凹入空间与翻新增建部分。2012年3月以前的记录以批准日期为基准，这对以上分析没有影响，因为第一宗百万成交发生在那之后。林厝港历史累计只有64宗成交、2026年为零，本文将其排除，而不是当作"未能跨过百万"的市镇计入。

另有一个流传中的数字需要厘清：达士岭组屋9月的172万元与170万1,000元是 两个不同的单位（Cantonment Road 1C座与1B座），并非不同来源之间的矛盾。两者都不是组屋转售的历史最高价——最高价仍是 172万8,000元，红山 Henderson Road 96A座，2026年4月。