勿洛组屋纪录今年破了六次，六次都是同一个项目

152B Bedok South Road 一套五房式单位在10月以 154万元 转售——113平方米，13至15楼，折合 每平方英尺1,266元。这是勿洛历来第一套售价突破150万元的组屋。EdgeProp报道指出，它打破的上一个纪录——148万元、每平方英尺1,217元——是前一天在同一座楼、同一个三层区间内写下的。

勿洛的纪录今年被反复报道：四房式112万元，接着117万元、119万元，五房式145万元。我们核对的是天花板究竟动了几次。在2017年1月至2026年10月全部 242,454 宗已登记组屋转售交易中，勿洛五房式的天花板在2026年被打破 六次——而六次全部发生在 同一个项目 内：Bedok South Horizon，它占全镇今年五房式转售量的 6.7%。

这个纪录量的不是勿洛，而是940套还剩95年地契的单位进入市场——而这个镇其他五房式卖家的剩余地契中位数是59年。

六次破纪录

Bedok South Horizon 是八座16至18层的楼宇、940套单位，地契自2022年起算，刚过五年最低居住年限。它的第一宗转售登记在 2026年4月。六个月后，勿洛历来最高的十宗组屋转售价全部出自这个项目。

此前的纪录是 118万元，2024年11月由747A Bedok Reservoir Crescent写下。Bedok South Horizon第一次破纪录就一笔跨过20万元，高出16.9%，而天花板在六个月内一共抬高了 36万元，即30.5%。在2026年之前的九年里，勿洛五房式纪录总共只移动过二十次。

每平方英尺的序列完全一样：2017年以来共27次刷新，最近六次全在这个项目，此前最高是同一座747A的1,044.05元。

这两个数字比的是什么

这是新闻标题从来不做的对照。

价格差距是 60.6万元（+77.3%），每平方英尺差距是 539元（+89.3%）。注意每平方英尺的差距更大，因为新单位更小——113平方米对全镇中位数的121平方米。在 Bedok South Horizon 买房，等于为少7%的面积和多36年的地契付出77%的价格溢价。

在那168宗非 Bedok South Horizon 的五房式转售中，只有九宗的地契起始年在2006年或之后，众数年份是1978年和2000年。这不是同一样东西的两个价格。

一个占比6.7%的项目如何推动全镇中位数

平均数是严格可加的，所以这一段是算术，不是推论。Bedok South Horizon 占180宗五房式转售中的12宗，权重0.0667。它的平均价是1,393,657.33元，勿洛其余单位是800,662.62元。它贡献的抬升是 0.0667 × 592,994.71元 = 39,532.98元，而 800,662.62 + 39,532.98 = 840,195.60元，正是全部180宗的实际平均数。对每平方英尺做同一步运算得 +35.35元，615.50 + 35.35 = 650.85元，也与实际数字吻合。

逐月来看，中位数也在做同一件事：

按年比较，取该项目在2026年存在、2025年不存在的4月至10月窗口：

全镇五房式中位数上升 42,500元（+5.67%）。其中 19,500元（+2.60%）是勿洛其余单位重新定价，23,000元（+2.99%）是新项目被计入——54.1%属于成交结构。按每平方英尺算，拆分是 +14.30 对 +21.22，即 59.7%属于成交结构。

同一个效应也解释了勿洛的百万组屋。今年勿洛有90宗转售突破100万元，其中36宗出自 Bedok South Horizon，90宗中有65宗（72.2%）位于地契2022年起算的项目。勿洛今年全部29宗百万元四房式交易，无一例外都在2022年地契的项目里。其余25宗几乎全是公寓式单位和2010年代地契的五房式。

勿洛是特例吗

部分是。我们用全岛数据检验这个机制：对数据中131个（市镇、单位类型）组合，各自找出历来最高成交价及其发生时间。

131个历来纪录中，有84个目前落在2026年。这本身说明不了什么——在任何上行的序列里，纪录都会聚集在末端，而全岛中位数已从2025年1月的612,888元升到现在的67万元。真正的检验是：相对于新单位本身的成交占比，它们在破纪录者中是否被过度代表。

刚开始可转售的项目，写下今年市镇纪录的频率是其成交占比的 2.85倍。换成地契口径也一样：84个纪录中有60.7%由剩余地契85年以上的单位写下，而2026年全部转售中这一基准只有32.0%。

但这个效应只出现在建屋局仍在兴建的单位类型上：

全岛没有任何一个公寓式或三代同堂纪录由新单位写下，因为根本没有新的——建屋局两种都已停建。它们的纪录来自1980与1990年代的单位，地契起始年中位数是1994年，只能靠价格本身挣来。

勿洛是这组数据里最纯粹的案例。它独占21个新近可转售纪录中的 三个，多于任何其他市镇；它五种单位类型的纪录中，有四种现在由2020年之后地契的单位持有：

勿洛唯一由旧单位持有的纪录，正是建屋局无法再补货的那一种。

四房式纪录把这个机制演了两遍。Bedok South Horizon 在4月至7月间三度刷新——112万、117万、119万元，全在154B——随后在8月和10月被 222A Bedok North Drive 超越，那是另一个2022年地契的项目，首宗转售登记在2026年8月。两个新近可转售的项目，在六个月内为同一个市镇纪录轮流领先。

这篇文章没有说的事

2026年四分之三的市镇纪录并非由新单位写下。84个里的21个是真实且被过度代表的少数，但不是普遍情况。勿洛异常干净，多数市镇并非如此。

这不是全岛纪录。数据中最高的组屋转售价是 172.8万元——武吉美拉96A Henderson Road，2026年4月。勿洛的154万元排第17。

这也不等于说勿洛定价过高或买家买贵了。上面的成交结构算术说明的是全镇中位数量的是什么；它完全没有回答，用每平方英尺1,266元换95年地契、紧邻那幅21.28亿元的Bayshore Drive地段，是不是一个好价钱。那是另一个问题，这套数据答不了。

破纪录的先后顺序是方法选择，不是事实。数据只记录登记月份，不记日期，因此152B那两宗10月交易无法从数据中排序，我们采用EdgeProp的日期。2026年六次破纪录这个计数不受影响。

2026年10月是未满月——全岛750宗、勿洛53宗，数据于10月9日取得。所有标注「2026年至今」的数字都含约三分之一个10月。截至9月的数字才是最后的完整月份。

这些数字该怎么用

如果你持有一套较旧的勿洛五房式，全镇纪录不是你的可比成交，全镇中位数也不是。你的可比成交是那168宗、中位数78.4万元、剩余地契59年的分布——而这个分布过去七个月涨了2.6%，不是5.7%。按你地契年代相近的楼座定价，而不是按新闻标题。

如果你在 Bedok South Horizon 卖房，天花板六个月内靠十二宗交易抬高了36万元。对一个940套、路还很长的项目来说，十二宗是很薄的序列；最后两次破纪录来自同一座楼、同一个楼层区间，那是一条垂直单位线，不是一个市场。

如果你在那里买房，你正在以组屋市场最直接的形式为地契和新净买单：多36年地契，多付77%的钱，少7%的面积。真正要算的是，在你实际的持有年期内，36年地契对你值不值60.6万元——而不是有没有破纪录。

如果你把市镇纪录当市场信号读，改读基准占比。纪录现在被刷新的频率是新单位成交占比的2.85倍，而131个历来市镇纪录有84个落在同一年里。纪录告诉你的，更多是某个项目进入了转售市场，而不是某个市镇重新定价了。

方法

所有计算数字来自data.gov.sg上建屋局的已登记转售交易——242,454行，涵盖2017年1月至2026年10月，于2026年10月9日取得。2026年10月为未满月（全岛750行）。每平方英尺的算法是成交价 ÷（平方米面积 × 10.7639）。Bedok South Horizon 以Bedok South Road上地契2022年起算的八座楼宇界定；该界定与EdgeProp独立报道的数字互相核对——4月以来60宗转售、其中36宗超过100万元、12宗五房式且最低价1,265,000元——四项全部与数据集完全吻合，154万元与148万元两宗交易及其每平方英尺也完全吻合。全岛检验中的「项目」定义为市镇、街道名与地契起始年的唯一组合；改用楼座层级定义，84个中21个这一核心结果不变。「新近可转售」指该项目在数据集中的首宗转售发生在纪录前两年以内。由于序列始于2017年1月，在此之前已可转售的项目被左截断于该日期，131个破纪录项目中有42个属于此类，这只会低估它们的实际年龄，因此不会抬高结果。每个核心数字都以三条独立路径计算——对下载文件使用pandas、实时筛选式API查询、纯Python聚合——结果无一分歧；平均数拆解与实际平均数严格闭合。交易宗数、楼层区间、面积与地契均按建屋局登记值。该项目的940套单位与16至18层楼高、其最低居住年限状态，以及最后两宗纪录交易相隔一天，均为EdgeProp与99.co的报道，无法由转售数据核实。Bayshore Drive地段21.28亿元的成交价来自市区重建局。本文为一般市场资讯，不构成任何买卖建议。