一房单位租金回报更高。在同一栋楼里，它的增值只有一半。

买一房单位的理由是收益理由，而这个理由本身没有错。把截至2026年8月一年内所有私宅租赁合约，与同一项目的转售价格配对，一房单位的毛租金回报率为4.21%，同期三房为2.98%。这不是四舍五入的差距，而是每一块钱投入多赚41%的收益。

很少有人同时算的，是这些单位卖出时的表现。取截至2026年10月一年内的12,933宗转售交易——这些成交记录中载明了卖方当初的买入价——逐笔计算年复合回报。一房单位为每年1.85%，三房为4.50%。收益溢价是1.23个百分点，反方向的资本缺口是2.65个百分点。

两条曲线都有坡度

每一个面积级距的单位，每一块钱赚到的租金都高于上一个级距，而每一个面积级距的增值速度，又都慢于上一个级距。

最后一栏几乎从来没人提。截至10月的一年里转售的1,812个一房单位中，有240个的售价低于卖方当初的买入价，而持有期中位数是7.9年。三房的对应数字是5,525个中的106个。在同一个市场里，一房业主退出时录得名义亏损的概率，是三房业主的七倍。

把两栏相加，这甚至算不上一个取舍。毛租金回报加资本回报，一房合计6.06%，两房6.49%，三房7.48%，四房7.43%。小户型在收益上赚到的，补不回它在价格上让出的。两项一起算，它两头都输。

把楼栋固定住

跨户型的汇总数字存在混杂因素，而且很明显。一房单位集中在中央区和较新的楼盘，那正是入场价最高的地方；三房则集中在郊区，而过去五年对郊区最为友善。这样的比较同时在问两个问题。

所以要在同一栋楼内部比较——地段、地契、楼龄、管理公司、地铁站，全都因为同处一栋而天然相同。

在102个租赁与转售成交量足以同时计算两者的项目中，一房单位的毛回报率比三房高出的中位数是1.09个百分点，而且在102个项目中有101个如此。

在100个两种户型各有至少三组转售配对的项目中，三房的年复合回报比一房高出的中位数是2.22个百分点，100个项目中有93个如此。一房中位数为每年2.19%，三房为4.19%。

同一栋楼，同一条街，同一份地契。资本缺口几乎正好是收益缺口的两倍，而收益缺口是大多数买家唯一见过白纸黑字的那一个。

换个切法仍然成立

这个排序并不取决于样本怎么取。

• 按区域看。一房落后三房的幅度，在核心中央区（CCR）为2.75个百分点（0.18%对2.93%），其余中央区（RCR）为2.41个百分点，中央区以外（OCR）为2.67个百分点。三个区域都呈单调排列。
• 按卖方买入年份看。2006至2012年买入的，差距为2.26个百分点；2013至2016年为2.84；2017至2020年为3.54；2021至2025年为2.91。2013至2016那一批正是在旧高点入场的，而那一段的坡度并不比其他时段更陡，所以这不是某一代小户型特别倒霉的故事。
• 按时间窗口看。取最近24个月而非12个月的成交：2.08%对4.64%。取全部五年的成交记录：1.99%对4.37%。只看持有至少三年的：仍是1.85%对4.50%。
• 按实际面积而非房间数看。600平方英尺以下为每年1.85%；600至899平方英尺为3.04%；900至1,199平方英尺为4.53%。房间数并没有做任何面积没做过的事。

区域与年份组合的十二项比较，十二项方向一致。这个方向不是选择口径选出来的。

坡度在哪里停住

这并不等于「越大越好」。单纯按面积排序，年回报在900至1,599平方英尺区间见顶，约为每年4.5%，随后在1,600平方英尺以上回落至3.52%，样本为1,318宗交易。超大户型在市场另一端面对的是和超小户型一样的问题：买家池薄，总价只有少数家庭负担得起。

这组数据里的甜蜜点，是普通的家庭用房。这也并非巧合——那正是大多数家庭买来自住、而非出租的那一类单位。

用钱来算一遍

拿210万元——三房的中位成交价——按上面的中位数走两条路。

买成一套三房：每年收租6万元，以4.50%复合增长，第一年为94,593元。

买成2.36套每套89万元的一房：每年收租87,828元，比前者多27,828元；以1.85%复合增长，第一年为38,842元，比前者少55,750元。

两项相抵，这一篮子小户型每年落后约27,900元，而这还没算第二套的管理费、第二张房产税单、第二个经纪佣金和第二轮空置期。

更没算那笔真正决定结果的税。新加坡公民购买第二套住宅物业须缴20%额外买方印花税（ABSD），第三套为30%，税率自2023年4月27日起未变（IRAS）。按89万元一套计算，第二套是17.8万元，第三套是26.7万元。多套小户型的组合，只有在那一行被漏掉的纸面算术里才说得通。

这组数据没有说明什么

它没有说一房单位是坏资产。它说的是：用同一套尺度衡量，一房擅长的那件事，比它不擅长的那件事小。

这里的回报率是毛回报。扣掉管理费、房产税、保险、经纪佣金和空置期之后，收益那一栏的每一个数字都会下降，上面那笔账只会对小户型组合更不利，而不会更有利——渗漏具体发生在哪里，见毛回报与净回报。

这些也是项目中位数的中位数，而不是某一位业主实际收到的回报。一个项目的租金中位数和它的转售价中位数，并不来自同一楼层的同一个单位。

转售回报只能在已经卖出的单位上测量。账面亏损的业主往往选择不卖，所以这里的已实现回报对每一个级距都有美化，而对一房的美化很可能最多，因为亏损正集中在那里。13.2%的亏损比例是下限，不是上限。

还有一个数据无法反驳的现实理由。一房单位89万元，三房210万元。对于无法承担更高总价的买家来说，这不是两项投资之间的比较，而是一项投资与没有投资之间的比较。这里没有任何内容说低总价入场是错的入场。它说的是，租金回报率不该是做这个决定的理由。

这里也没有任何内容改动已公布的评分权重。转售项目评分卡（RPS）把租金回报列为七个因子之一，占总分的10%，而这正好说明它为何只占10%而不更高：租金回报分衡量的是收入，不是总回报，而在这组数据里，两者指向相反的方向。

该怎么读这组数字

如果计划是长期持有、靠租金生活，那么收益梯度是真实存在的，小户型是买入收入最有效率的方式。

如果计划是持有八到十年后卖出——这正是本数据集中位业主实际做的事——那么资本那一行才是更大的数字，而它一直对小户型不利：横跨每一个区域、每一个买入年份、每一个测试过的时间窗口，以及可以直接比较两种户型的100栋楼中的93栋。

做决定之前，两条线都算一遍。多数人算过的，是较小的那一条。

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毛租金回报以2025年9月至2026年8月间登记的87,760份私宅租赁合约，与2025年10月至2026年10月间的22,158宗转售及次级销售成交记录配对，按项目与房间数匹配，每项至少三笔。资本回报取该窗口内载有卖方自身买入价与买入日期、且持有至少一年的12,933宗成交，覆盖1,611个项目。所有数字为中位数。印花税税率以IRAS公布为准，截至2023年4月27日有效。本文为一般信息，不构成投资建议；任何印花税事宜请向IRAS或您的产业律师确认。