三项因子占评分表的29%，却只造成1%的差距

每一则转售公寓广告都以同样两件事开头：永久地契还是99年地契，以及走几分钟到地铁站。它们是宣传册的头两行，通常也是买家最先问的两个问题。在TRIBE的转售项目评分表（RPS）上，这两项加起来占已公布权重的23%。

但它们几乎不造成任何差距。在全部2,350个已评分项目中，地铁距离、地契年期与未来发展合计占29%的权重，却只解释了评分差异的1.1%。有225个项目在地铁与地契两项上同时拿到满分10分，它们的平均分是5.95；全体已评分项目的平均分是5.99。

这是一次用评分表检验评分表自己的记录。

评分由什么组成

每个项目在七项因子上各得1至10分，加权后相加。已公布的权重如下：

把这套公式套回七项已公布的分项得分，可以还原全部2,350个项目的RPS总分：平均误差0.000，单项最大误差0.03，来源是分项得分取整。以下全部计算，用的都是网站对外提供的同一份文件。

权重不等于区分力

权重说明的是一项因子占总分的多少。真正决定一个项目排在哪里的，是另一件事：各项目在这项因子上彼此相差多少。一项大家得分都一样的因子，会给每个项目加上同样多的分，却谁也区分不开。

把评分的变异拆到七项因子上——这是一个精确分解，整列合计为100%——两列数字并不吻合。

小学效应与历史表现占45%的权重，却承担了四分之三的区分工作。再加上项目规模，就是用61%的权重完成了92.6%的区分。单用这三项为全部2,350个项目排名，与完整排名的斯皮尔曼等级相关系数是0.958；只用小学效应与历史表现两项，是0.903。

改用另外那29%——地铁、地契与未来发展——为它们排名，与真实排名的相关系数是−0.02。这不是弱，这是没有。

同一件事还有更直白的检验方式：随机抽两个总分相差至少0.5分的项目，看哪一个在这三项上胜出。在294,208组这样的配对中，在地铁、地契与未来发展上胜出的那一个，有49.5%的情况总分反而更低。掷硬币的准确率也是如此。

几乎所有项目早已达标

原因写在分布里。新加坡国土小，剩余年期过短的项目也少，于是市场上大多数项目同时越过了这三道门槛。

• 地契年期：2,350个项目中有1,802个拿满10分——正好是1,680个永久地契、121个999年地契和1个929年地契项目，与已公布的计分规则完全一致。真正按剩余年期计分的，只有548个项目。
• 地铁距离：68.7%的项目得8分或以上，372个得10分。
• 小学效应作为对照，有418个项目得10分，683个项目得3分或以下。这才是一项有地方安放项目的因子。

满分落在哪里，也说明同一件事。在地契拿满分的1,802个项目中，54.9%的总分低于中位数；在小学效应拿满分的418个项目中，这个比例是7.7%。

地契年期的方向甚至是反的

地契那个负号不是四舍五入造成的。看看各等级的平均地契得分：

榜上评级最高的项目，平均地契得分反而是D级以上各档里最低的。

这并不是对永久地契的判决，也不该被这样读。这是结构造成的。评分表上永久地契项目的单位数中位数是42个，99年地契项目是410个。在占16%权重的项目规模一项上——该项奖励500至800个单位的区间，因为那样的转售市场流通性较好、管理费池也更稳健——永久地契项目平均3.75分，99年地契项目平均7.57分。地契在这里其实是规模的替身，而规模的权重更重。我们曾在永久地契 vs 99年地契：数据究竟怎么说中，把同一个混淆因素在价格上拆解过一次。

那225个在地铁与地契上同时满分的项目，展示了这两项之外留下多大的空间：其中17个是S级，22个是D级。8 Napier位于D10，永久地契，距离纳比雅地铁站130米——地契与地铁两项能给的，它都拿到了。但它一公里内没有小学，相对同期项目的年均价格表现为−0.86%，位于2010年代同期项目的后15%。它的小学效应得1分，历史表现得2分，总分3.87。The Calrose位于D26，同样是永久地契，距离伦多地铁站90米——同样的满分组合——但它一公里内有三所小学，相对2007年同期项目年均+4.79%，位列前9%。它这两项都得10分，总分8.48。RPS从不为价格、名气或建筑品质打分；一个小型优质地段项目得分低，说的只是转售需求的基本面，不是别的。

真正把排名拉开的是什么

S级项目的平均分与D级项目的平均分相差3.82分。其中91.6%由三项因子造成：

小学、过往表现、规模。这就是评分表在实际运作中的样子。

这个结论是什么，不是什么

它讲的是这2,350个项目之间的区分度，不是对一个家庭而言什么更重要。地铁距离之所以无法为这张表排序，是因为表上几乎每个项目本来就在地铁附近——不是因为靠近地铁不值钱。把一个两公里内没有地铁站的项目放进来，这项因子立刻就有活可干。这叫全距受限，也是这个数字之所以这么小的老实原因。

还有三点限制。分项得分是1到10的整数，会压缩真实差异，而被压缩得最厉害的，正是分布顶端的地契一项。这个分解是描述性的——它是对已公布评分做的一次精确协方差拆分，不是关于价格的因果结论。而且，权重表达的是在长期需求视角下什么应该被计入，占差距的比重表达的是目前什么在把项目彼此分开。这是两个不同的问题，两者之间的落差正是本文的发现。以上内容不改变任何已公布的权重。

该怎么读一张评分表

当两个项目相差一个等级时，差距几乎总是落在三行上：小学效应、项目历史表现、项目规模。先读这三行，差距的九成左右就已经交代清楚了。

而当两个项目在这三项上接近时，评分表其实在告诉你一件实在的事：它们确实接近。决定权于是完全离开评分表，交回给价格、户型、朝向、楼层、真正要走的那段路，以及十五年后你手上还剩多少年期。地契与地铁距离依然是一套房子值得知道的事实，只是它们并不是把这些房子区分开来的那些事实。

方法

数据来自tribesg.com/rps-data-v2.json对外提供的rps-data-v2.json，于2026年10月20日取得：2,350个已评分转售私宅项目，每个项目带七项整数分项得分、一个已公布的RPS总分与一个字母等级。因子权重采用已公布数值（项目历史表现25%、小学效应20%、项目规模16%、地铁距离13%、租金回报率10%、地契年期10%、未来发展6%）。全文使用的总分均按Σ（分项得分 × 权重）÷ 100重新计算，而非直接读取已公布字段，以确保分解在内部完全自洽；两者在全部2,350个项目上的平均差为0.000，最大差为0.03。「占差距的比重」是对总分方差所做的协方差分解，即cov(wᵢxᵢ, 总分) ÷ var(总分)，该分解精确且按定义合计为100%；当一项因子与评分表其余部分呈负相关时，其比重可以为负，地契年期即是如此。等级相关系数为全部2,350个项目上的斯皮尔曼rho。配对检验以固定随机种子抽取400,000组配对，剔除总分相差小于0.5的组别，报告其余294,208组；其中2.7%在三因子组合上打平，仍计入分母。各等级数据为该等级内的未加权平均值。等级是相对切分而非固定门槛，每季度刷新时会略有移动，因此此处的等级平均值只是这一份文件的快照。评分表不为价格、开价尺价或建筑品质打分，本文亦不构成对任何个别项目价值的看法；它描述的是我们自己已公布的权重，在其所适用的市场上实际如何运作。