一宗7,000万元的交易，决定了店屋市场这一季是涨还是跌

2026年第三季共有21间店屋成交，总额 1.577亿元。比第二季多五宗，钱少了 18.6%（EdgeProp引述合登亚洲，10月9日）。合登把成交额的下滑归因于「基数回归正常」，这是对实际发生的事比较客气的说法。

实际发生的事是：第二季有一宗交易值 7,000万元——Holland Village的29B/C、31与33 Lorong Liput三间相邻的永久地权转角店屋，以7,543平方英尺地皮整排出售（EdgeProp，7月3日）。这一宗就占了该季全部成交额的 36.1%。把它剔除，第二季是15宗、1.237亿元；相对于此，第三季的1.577亿元是 上升27.5%，不是下跌18.6%。

两个数字都没错。两个都不是市场信号。这就是2026年店屋市场的状态。

标题数字盖住的季度走势

被引述的是同比数字：2026年首九个月51间店屋成交，去年同期68间，下跌25%；成交额从6.445亿元跌到4.413亿元，下跌31.5%。

季度走势的方向相反。

第一季的数字是已发布的，不是推算出来的。合登当时报告第二季16宗，高于 14宗，成交额「超过第一季9,000万元的两倍」，平均每宗1,210万元，而前三个月是 640万元（EdgeProp引述合登，7月10日）。序列完全对得上：14 + 16 + 21 = 51；8,990万 + 1.937亿 + 1.577亿 = 4.413亿元。

由此有两点。第一，2026年确实是从一个真正的低点开始——博纳以市区重建局Realis数据统计，第一季为13宗，并称之为 28年来最弱的一季，是1998年第二季以来的最低宗数（EdgeProp，4月28日）。第二，此后每一季的宗数都在增加。九个月的同比之所以是跌，是因为2025年是复苏年，不是因为2026年在恶化。

真正的疲弱体现在平均成交额上：2026年首九个月每宗865万元，2025年同期948万元，下跌8.7%。宗数更多，单价更小。

为什么整排交易只算一宗

合登为第二季发布了三个必须互相对得上的数字：16宗、1.937亿元、平均1,210万元。1.937亿 ÷ 16 = 1,210.6万元，正是已发布的平均值。如果那三间Lorong Liput店屋算三宗，分母会是18，平均值就会是1,076万元——那不是合登印出来的数字。相邻的一季也通得过同样的检验：8,990万 ÷ 14 = 642万元，对应已发布的640万元。

这也是印花税规则会产生的结果。新加坡税务局把单一合约下的整排购买视为一份应缴税文件：当多项房地产「以整体方式取得」且属单一合约，或各项购买「互为条件、彼此依存」，印花税按总价计算，并且「其中只有一份文件需按从价税率加盖印花」（IRAS）。一份文件、一份产权声明、季度统计里的一行——地价每平方英尺9,280元。

没有任何已发布的来源直接说明产权声明的份数。这项判断建立在合登自己的算术与印花税惯例之上，我们把这一点说清楚，而不是当成事实断言。

三家机构统计同一个市场，得出三套数字

这些不是错误，是定义不同。ERA的报告限定在 有地 店屋，排除了分层地契单位（ERA，2026年上半年报告，8月25日）。博纳在4月21日提取第一季的产权声明，合登则在7月提取同一季，那时已有更多声明入册——而博纳自己也曾把2025年第一季从19宗上修为20宗。产权声明层面的记录还把核心保留区的店屋与Balestier、Greenwood Avenue、Jalan Jurong Kechil等郊区店屋混在一起，不同口径会纳入或剔除它们。

还有一部分根本不会出现在任何统计里。合登估计，单是2024年，Amoy Street、Neil Road、North Bridge Road与Telok Ayer Street未登记产权声明的店屋交易就 超过2亿元（EdgeProp，2025年2月12日）。上表里的每一个数字都只是下限。

在一个每年200宗的市场里，一宗定义差异是噪音。在一个九个月51宗的市场里，它是样本的2%。

没人更新的那个分母

市区重建局表示，店屋「占我国受保留建筑的大多数」——全国近100个保留区内共有逾7,000栋受保留建筑（URA，最后更新2026年9月2日）。它并没有公布店屋的数目。所有人引用的那个数字——约6,500间——源自市区重建局 2012年 的一次说法，此后未再公开更新。

姑且采用它。九个月51宗是6,500的 0.78%，年化 1.05%。2025年全年是1.39%。1995至2023年每年200宗的平均水平是 3.08%。目前的换手率约为长期常态的 三分之一；而且由于成交样本包含了非保留区的郊区店屋、分母却不含，真正的保留区存量换手率还要更低。

这才是这个资产类别的诚实描述：不是一个下跌的市场，而是一个几乎不交易的市场。供给由保留宪报锁定，持有极为集中，而季度数字小到足以被「谁刚好成交了」所决定。

租金十八个月没动

在资本价值大幅摆荡的同时，全岛店屋租金中位数几乎原地不动：2024年第一季每平方英尺每月 6.43元、2024年第四季6.45元、2025年第一季6.47元、2025年全年平均6.51元，2026年第三季 6.47元——环比持平。该季租约数量上升4.2%至800份，合登将其与餐饮业开店有关，包括Árō Singapore、Assaggi、Casa Lola与KIN-NOMI。

租金回报因此很薄，而在这里，已发布的数字算不出市场回报率。合登的6.47元租金中位数以 可出租面积 计，我们找到的每一个已发布店屋资本价值都以 地皮面积 计——博纳明言如此，而Lorong Liput的每平方英尺价格也是按地皮算出来的（7,000万 ÷ 7,543平方英尺 = 9,280元）。对一栋两到四层的建筑，把两者相除没有意义。

只有一个资产同时给出了两个分母。Circular Road一间三层、999年地契的保留店屋，地皮1,075平方英尺、建筑面积约3,000平方英尺，3月由莱坊以 1,700万元 挂牌，租金回报「略低于2%」（EdgeProp，3月20日）。一间地皮面积完全相同的Circular Road店屋在8月以 1,620万元 成交——比挂牌价低4.7%；按同样的租金收入计算，毛回报率因此升到约 2.0%至2.1%。反推回去，1,700万元对应「略低于2%」，意味着在租租金约为每平方英尺每月 9.00至9.45元，比全岛中位数高出约39%至46%。核心区Boat Quay的租金，并不是市场中位数在衡量的东西。

关于这宗交易的一点说明：EdgeProp在3月的专访中，一位具名投资者正在把这间店屋作为其在新加坡最后一间店屋出售；而其10月的报道却把同一位投资者描述为Circular Road那间店屋的买方。我们无法厘清这一矛盾，因此买卖双方都不具名。

这篇文章没有说什么

它没有说市场在复苏。从28年低点起算的三个递增季度，只是低基数在做低基数该做的事；ERA的全年预测是约 70宗、5.5亿至6.5亿元，这意味着第四季偏弱——只再多19宗，成交额可能低至1.09亿元。它也没有说价格在涨：唯一可比的每平方英尺序列（博纳的）显示，2026年第一季按地皮面积平均4,963元，环比 下跌12.6%。它更没有说结构稳定，因为在一季21宗的市场里，不存在所谓稳定的结构。

它说的是一件更窄、也更有用的事。当一个市场每年只交易存量的1%，季度数字是样本，不是测量。2026年第三季的方向，完全取决于你是否把那一排Holland Village店屋留在分母里——而无论你怎么选，你描述的是三栋建筑，不是一个市场。

方法

季度宗数与成交额为合登亚洲的产权声明成交序列，由EdgeProp在2026年10月9日（第三季，市区重建局数据经Huttons Data Analytics于10月8日提取）与2026年7月10日（第二季与第一季）报道。第一季8,990万元为已发布的九个月总额减去已发布的第二、第三季成交额，并与合登另行发布的「约9,000万元」及640万元平均值相符。博纳数字来自EdgeProp，2026年4月28日与2025年4月24日，基于市区重建局Realis。ERA数字来自其2026年上半年有地店屋报告，8月25日，数据源为市区重建局截至2026年8月11日。印花税处理来自新加坡税务局。保留存量来自市区重建局保留计划页面；约6,500间店屋的数字源自2012年的市区重建局说法，我们在说明此一限制的前提下将其作为惯用分母使用。所有百分比变化与平均值均为我们对上述已发布数字的计算。

店屋在多数情况下属于商业房地产，但适用哪一套制度取决于用途，而不是建筑本身。商业用途的店屋，外国买家无需依《住宅产业法》申请批准，不触发额外买方印花税（ABSD），买方印花税上限为5%。非商业用途的店屋则需申请批准（SLA）；而新加坡税务局表明，「附带居住空间的建屋局商店，或部分获准作住宅用途的店屋，将计入住宅房地产数目」以计算额外买方印花税（IRAS）——对外国买家而言，这意味着按住宅计数适用60%的税率。混合用途店屋在成交中占相当比重，因此这两套制度的分别并非纯学术问题。任何具体店屋的税务处理，请在依赖之前向新加坡税务局或产权转让律师确认。