上一场拍卖只成交15%。下一场的指导价比唯一可比成交高出21%。

在新加坡30亿元洗钱案中被充公的六套永久地契公寓将于10月28日上拍：五套在第10邮区的Nouvel 18，一套在第9邮区的New Futura。这是德勤受托处理的那批房产的第二批，整批约80项，分阶段进行至2027年中。

第一批才过去五个星期，这在这个市场里并不常见——同一批存货、同样的拍卖行、同一群买家，已经留下了一个公开的基准率。它说的是：这条渠道每拿出26项，成交四项，而且没有任何一项是按起拍价成交的。

拿这个记录来量，新一批的指导价定得并不一致。在唯一能作同户型比较的那一项上，指导价比五个月前同样面积的成交高出21%。而在另一项上，它比今年唯一的可比成交低了11%。

9月究竟产出了什么

两个拍卖日共推出26项房产。莱坊在9月17日拿出七项，一项未成交。9月23日，ETC推出九项——其中包括南滩名邸一套6,727平方英尺、指导价2,530万元的顶层单位——同样一项未成交。SRI推出十项，成交四项。

成交的四项，连同其起拍价：

起拍价合计1,680.6万元，落槌合计1,628万元——这正是该批次对外公布的金额，也正好用来核对上表就是这一批的全部。每一笔成交都落在自己的起拍价之下，幅度在1.3%至7.1%之间。

这是读一个指导价时首先要对照的东西。在这条渠道里，指导价是一个从未被触及的上限，而不是一个中间值。

失败的原因并不是总价

对9月最直观的解读——大单位死掉，小单位成交——在逐项名单面前站不住。在SRI的十项里，总价最高的两项都成交了：678万元的Wallich四房和555万元的三房。真正失败的是另一件更具体的事。

SRI推出了四套一模一样的Martin Modern两房，面积都是约764平方英尺，起拍价都是223.8万元，而且在同一场里。两套成交。一套最高出价223.8万元之下的211万元——比起拍价低5.7%——被撤回。第四套完全无人出价。

四套一模一样的单位，遇上两个买家。这不是对资产或对价格的判决；这是同一场里、同一个项目、同一个户型的需求深度，而且它是9月产出的最可迁移的一个数字。

这一点之所以要紧，是因为10月28日这一批又做了同一件事。Nouvel 18共156个单位，其中五个——占整个项目的3.2%——在同一个下午推出。 SRI拍卖部主管Mok Sze Sze把这说成一项优势：「有五个单位上拍，买家就有多个机会买到一套永久地契住宅。」9月那个四套卖两套的结果，是另一边的论据，而且它出自她自己那场拍卖。

指导价对照两栋楼自己在2026年的价格

Nouvel 18是2014年落成的永久地契项目，位于安德逊路一带，156个单位分布在两座36层的楼中。上拍的五个单位面积1,335至6,125平方英尺，指导价每平方英尺2,939至3,558元。五个之中只有两个公布了细节。

今年这两栋楼的三宗转售成交提供了对照：

中间那一行才是关键，因为它与最小的那个拍卖单位是同一个户型面积——1,335平方英尺，同一栋楼，五个月前，每平方英尺2,772元。拍卖单位的指导价是每平方英尺3,356元，高出21.1%，而且它在九楼，可比成交在十三楼。楼层通常是往另一个方向走的。

指导价区间的上端则站得住。每平方英尺3,558元比8月那宗3,544元的成交高0.4%，基本就是市价。而最大的那一项，6,125平方英尺的顶层单位1,800万元，折合每平方英尺2,939元，比同一宗8月成交低17.1%，是这批里最难消化的单位上一个看得见的面积折让。

New Futura则完全反过来。它那套2,691平方英尺的四房指导价每平方英尺3,642元，而今年唯一一宗New Futura转售是5月的每平方英尺4,099元。这个指导价比它自己的可比成交低11.2%。

于是在同一份图录里，有一项比其同户型可比成交高21%，也有一项比可比成交低11%。两者都可能是有意为之——楼层、朝向、间隔、空中虚位与装修状况都不一样，而New Futura那套的2,691平方英尺里含有140平方英尺的空中虚位——但没有任何公开说明把两者连起来，买家也无法从这一对里推断出一套定价逻辑。

哪些事情无法得知

这里缺失的东西，比关于这类拍卖的报道通常承认的要多。

六个单位的原始买入价与买入日期全部未公布。 任何人都无法从公开资料算出相对充公的盈亏。

Nouvel 18五个单位里有四个没有公布面积、楼层或价格。 只有最小和最大的两个列了明细。每平方英尺2,939至3,558元这个区间是关于其余三个的全部信息，而列了明细的那两个恰好就是区间的两个端点。

底价并未公布，公布的只是指导价。9月的证据是底价落在指导价之下某处，因为四项都在起拍价以下成交，但距离多远无从得知。有报道指德勤在9月拍卖前表示无意调整底价。

各家媒体对户型组合的说法不一致。 一家说Nouvel 18有三房和五房；另一家把最大的那项称为四房。我们没有陈述户型组合，因为消息来源彼此不一致。

结果本身尚未发生。 拍卖在10月28日。本文谈的是要价是怎么定出来的，不是它最终会卖多少。

整批的算术

自9月以来共推出32项房产，而整批委托约80项，成交四项。也就是说，在一个预定2027年中完成的程序开头两个月里，推出了存货的40%，变现了其中的5%。

若按9月的成交率推算，要卖掉80项房产，需要大约520次上拍。这批委托不可能靠一轮一轮的首次上拍完成。要么底价下调，要么同一批房产反复上拍，要么整个程序超出它既定的时间表。SRI已表示正在等待关于未成交单位是否重拍的指示——那其实是同一个问题，只是从里面问出来的。

该拿这些怎么办

如果你打算在10月28日出价，9月的记录是市场上最相关的一组可比数据，而它说了两件事：没有任何一项按起拍价成交，已成交的那些折让在1.3%至7.1%之间。指导价是一个入口，不是一个估值。

如果你把指导价当成这两栋楼的价格信号，请把各项分开看。Nouvel 18区间的上端处在8月成交的水平；下端是带着面积折让的顶层单位；唯一有同户型可比成交的那一项，比自己5月的成交高21%。一份图录，三种与市场的关系。

如果你在Nouvel 18或New Futura持有单位，供应量的问题比价格的问题更迫近。一个156个单位的项目，五套在同一场推出，而这条渠道上一次面对四套一模一样的单位时只消化了两套——那正是9月量到的变量，也最可能决定这次的结果。

如果你把这当作市场指标来看，请小心。充公资产的拍卖是在一个业主并未选择的时间表下、面向一群很薄的同场观众进行的，卖方无法惜售。15.4%的成交率说明的是这条渠道的性质；它关于第9与第10邮区的转售需求说得很少，而上文那些可比成交全都发生在普通市场里。

方法

拍卖细节、指导价、面积与楼层取自10月7日EdgeProp与《海峡时报》的报道，以及10月8日Mothership与Stacked Homes的报道。Nouvel 18最小与最大两个单位的逐项指导价仅由Mothership公布；其余三个未公布，本文不作描述。9月的逐项名单、起拍价与结果取自Stacked Homes 9月23日的报道；推出26项、成交四项与1,628万元这三个批次总数取自《海峡时报》。按拍卖行拆分与该总数吻合：莱坊7项、SRI 10项、ETC 9项。Nouvel 18与New Futura的可比转售为Stacked Homes所报道，未经我们对照成交记录独立核实。所有百分比均为我们自行计算：指导价相对可比成交同时按总价与每平方英尺计算，两者相差不到0.1个百分点；合计的−3.1%是四笔落槌价之和相对四笔起拍价之和，而不是四个单独折让的平均值——后者会得出−4.1%。指导价是起拍价，既不是底价也不是估值，而9月的证据显示底价低于指导价，但低多少未公布。每平方英尺数字按公布的分契面积计算，New Futura那一项的2,691平方英尺中含140平方英尺空中虚位。156个单位与124个单位的项目规模依《海峡时报》报道。本文是一般市场资讯，并非针对任何一宗买卖的建议；在竞投充公房产之前，请与营销代理及你自己的律师确认业权、地契、未清费用与拍卖条款。