三周前，确定性的价格是一个基点。现在仍然是——前提是你的贷款够大。

三周前我们写道，在新加坡房贷上，确定性的价格是一个基点——1.40%的两年期固定对1.39%的浮动，在一笔100万元的贷款上是每月4.66元。此后银行动了固定利率的报价板，浮动利率几乎没动。

溢价并不是对所有人同幅度扩大。它几乎只对贷款金额普通的人扩大。

到底动了什么

渣打银行把一年期 与 两年期固定方案各上调0.2个百分点至 2.00%，2026年10月1日 生效。华侨银行在 9月21日 那一周调整了房贷利率，目前三年期固定为2.08%，建屋局房产的五年期固定为2.28%。花旗的两年期固定为2.20%，马来亚银行的三年期为2.55%，星展针对建屋局房产的三年期固定为2.08%。至少有四个固定方案已越过2%。在同一份调查里，浮动方案多数落在 1.5%至1.8% 之间（《海峡时报》，2026年10月2日，采用Mortgage Master数据，以50万元贷款为基准）。

那些是报价板。借款人真正签下的是另一组数字，而它的变动小得多。Redbrick Mortgage Advisory在自家贷款簿上统计的两年期固定 成交中位数，1月是1.45%，9月是 1.50%——九个月五个基点（Stacked Homes，2026年10月8日，利率为截至9月28日的指示性数据）。报价板动了，成交市场只动了一小部分。

两件事都成立，因为新加坡房贷市场并没有单一价格。

溢价是贷款金额的函数

Redbrick把这个差距说得很直接：7月至9月，两年期固定的典型水平是 150万元以上贷款1.40%，50万元以下贷款1.65%。到10月初，它给出的是100万元以上贷款1.50%至1.80%，较小额贷款 1.80%至2.00%。

把这个对照浮动利率的下限——那是本周市场上证据最充分的一个数字：1.43%，即三个月复合SORA 1.2332%加0.20%的利差，最低贷款额80万元。四份互相独立的利率表在六天之内都刊出这个数字，而且算术上完全对得上。

全部以25年期计算。算术本身平淡无奇；重点是第一行与最后一行之间的落差。手上有150万元、又有经纪的借款人，仍能以一周一杯咖啡的价钱买下两年的确定性。手上有50万元的借款人，为同样的两年要付出按比例计的 十五到二十五倍。

有必要把原因说白。产生1.43%浮动利率的那个SORA加0.20%利差，没有出现在任何一家银行自己的网站上。星展的公开利率页面列出的「专享」方案是三个月SORA加 0.75%。大华银行公布的是第一、二年SORA加 0.70%，第四年起加1.00%。华侨银行公布的一个月SORA促销利差是 0.98%，之后1.40%。所有比较表上那些很薄的利差，都是大额贷款的经纪议价。新加坡固定房贷根本不存在公开的零售报价板——流通中的每一个数字都是聚合网站或经纪的报价。这也正是为什么同一周内，六个可靠来源给出了六个不同的「最低固定利率」答案，从1.35%到2.00%。

这是资金的故事，不是美联储的故事

显而易见的解释是美联储——它在9月16日把目标区间上调四分之一个百分点至 3.75%–4.00%，是2023年以来首次加息，表决12票对0票（美联储）。这个显而易见的解释是错的，至少是次要的。

新加坡的固定房贷按银行自身两至三年的资金成本定价，而这个成本是按自己的逻辑在动：

• 两年期新加坡政府债券收益率 从 9月8日的1.694% 升到 10月8日的1.96%——一个月27个基点；相对1月初的1.46%则是上升50个基点。
• 华侨银行自己 表示，一至三年期的新元隔夜指数交换（OIS）利率在 2026年9月上升近0.3个百分点（经《海峡时报》，10月2日）。这是银行自己点出，为两年期固定房贷定价的那一段期限内出现了30个基点的移动。
• 五年期政府债券收益率 在10月8日达到2.24%。六个月国库券截标利率从9月10日的1.70%升到9月27日的1.92%。
• 同一个月里，三个月复合SORA只上升了四个基点，从8月底的1.19%到10月8日的1.231%。

二十七对四。这个比值就是这篇文章的全部。固定利率按一条已经移动的远期曲线定价；浮动方案则按一个回头计算的九十天平均值重设，而它还没追上。

Redbrick的Clive Chng对机制的说法一致：银行「按他们认为利率将往哪里走来为固定利率定价，而不是按今天的水平」，本地银行现在定价的「是后续还会加息的可能性」。他明确否认这是对9月那次加息的反应。

有一个值得注意的细节。市场对美联储 10月27至28日 会议再次加息的隐含概率，9月23日 是 54.2%，到 10月10日 已降到约 18%（CME FedWatch定价）。固定报价板是对着9月下旬的曲线设定的，不是对着10月的概率。如果这个概率维持下去，新的固定利率相对市场目前的预期是偏贵的。

浮动借款人并没有逃掉，只是还没收到账单

SORA曲线的前端已经倒挂。一个月复合SORA为1.2902%，三个月为1.2310%（10月8日数据，由引述金管局的聚合来源发布）。一个月高于三个月，正是「更高的利率正在抵达」在一个按在后计算的基准上会呈现的样子。

我们在8月拆解过这个机制：复合SORA是对过去的平均，所以只要隔夜利率停在原地，三个月的数字就会往一个月靠。什么新的事都不必发生。10月初被引述的银行分析师预期三个月SORA在2026年底接近 1.40%——比今天高约17个基点；加在1.43%的方案上，就成了约1.60%。

Mortgage Master首席执行官David Baey在10月2日说得很直接：浮动利率「在接下来六个月到一年里不会好过」，而且「会在未来一年先上升，然后才再下来」。

所以诚实的对照不是1.43%对1.80%，而是一个按合约注定要上升的浮动，对一个已经上升完的固定。

建屋局贷款的差距正在悄悄收窄

建屋局优惠利率为 2.60%，适用2026年10月1日至12月31日，维持不变，按公积金普通账户利率 2.5% 加0.1个百分点订定（公积金局）。

它自1999年起没有动过，而且动不了。普通账户利率与本地主要银行利率的三个月平均挂钩，该数值在2026年5月至7月为 0.32%，而法定下限是2.5%。挂钩值要上升近八倍，下限才会不再生效。

这让2.60%在一个上行市场里成为一道固定的天花板。1月时，约1.45%的最佳银行固定利率比它低 1.15个百分点；按现在超过2.00%的报价板，这个优势只剩 0.60个百分点——在一笔50万元、25年期的贷款上，建屋局贷款每月2,268元，而2.00%的银行固定是2,119元。当初放弃建屋局贷款去换一个很薄的银行利率的人，正在看着当初的理由收窄。

两点需要澄清，因为它们经常被混为一谈。延长至2027年底的 4%下限 适用于特别、保健储蓄与退休账户，不 适用于普通账户，因此也不影响建屋局利率——普通账户有自己独立的2.5%下限。另外，建屋局贷款没有提前还款罚金，而银行贷款在锁定期内通常有。

这笔溢价买不到什么

锁定固定利率，买到的是两年已知的月供。它买不到两年之后的已知利率，而且转浮动的方式是逐个方案而定、没有市场标准：星展的两年期固定转为三个月SORA加1.00%，华侨银行转为第三年加0.65%、第四年加1.00%，渣打的一年期固定转为一个月SORA加0.40%。一个1.80%的固定若转为SORA加1.00%，按今天的基准，第三年就是一笔2.23%的贷款。

它也买不到灵活性。锁定期通常两年，赎回罚金约为所还金额的 1.5%，不过各家银行公布的区间是0.75%至2%。锁定期内的部分提前还款并非一律受罚——大华银行公布每年可免罚提前还款一次，上限为原贷款额的20%；华侨银行允许SORA方案在头两年内最多提前偿还50%。行内转换方案也不一定收费：大华银行公布满24个月后可免费转换一次，华侨银行对新贷款在第一年后提供一次免费换方案。请看自己的贷款要约书，而不是比较表。

最后，它买不到一个你被报过的价。本文每一个数字都带着贷款金额的前提；而最佳大额贷款价格与最佳小额贷款价格之间的差距——同一周、同一个两年期产品上的1.45%对1.80%——比今年浮动利率的全部变动还要大。

想按你自己的数字算一遍？WhatsApp联系我们：wa.me/6569012192

方法

银行调价、渣打的生效日期、华侨银行的交换利率数字与浮动区间来自《海峡时报》2026年10月2日（以SPH Media的转载版本读取），利率以50万元贷款为基准，采用Mortgage Master数据。成交中位数序列与贷款金额分层来自Redbrick Mortgage Advisory，发表于Stacked Homes，2026年10月8日。SORA为2026年10月8日数据，由引述金管局的利率聚合来源转述；用于计算1.43%浮动利率的三个月数值1.2332%为10月5日数据。两年期与五年期政府债券收益率来自Investing.com的历史序列及一份日期为2026年10月8日、以金管局为数据源的基准报价表；本文撰写时金管局自身的统计页面无法读取，因此文中每一个政府债券与SORA数字都是带日期的第三方转述。美联储声明与会议日程为一手来源。公积金与建屋局利率来自公积金局。月供按25年期标准等额本息公式计算。凡只有单一聚合来源刊载、而其他有日期的来源与之不符的银行个别固定利率，我们一律不予刊出；当来源对同一家银行有冲突时，我们采用证据较充分的数字，并说明所采何者。

本文不构成任何建议。我们不是你的财务顾问，正确答案取决于你的贷款金额、锁定期、剩余年期，以及你能承受多大的月供波动。