424亿元的纪录。其中四分之一是政府在卖地。

新加坡大宗房地产投资销售额在2026年首九个月达到 424亿元，创下纪录——超过2025年全年，也超过2017年的355亿元。发布这项季度数据的莱坊（Knight Frank）目前预期全年收在 约500亿元；它在4月的预测还是约300亿元，7月是「与去年持平」。

标题数字是真的。值得细读的是它的构成，而且构成可以用原始文件核对。

住宅在第三季成为单季最大板块，为43亿元。市区重建局在7月、8月和9月授出四幅私人住宅地段。按授标公告相加：4,338,265,554元。住宅领跑市场的那个季度，住宅投资在四舍五入的误差内，就是国家在卖地。

「投资销售」统计的是什么

莱坊的定义刻意宽泛：成交额至少1,000万元的交易、1,000万元的整批或土地交易，以及房地产投资信托或基金之间转手资产的机构交易。这意味着一幅政府地段的招标、一个信托把商场卖给自家保荐人的基金、一宗集体出售，全都落进同一个数字。

它衡量的是大宗资本的换手，不是住宅的价格。两者可以背道而驰——而目前大致就是如此。

季度走势与标题相反

每一季都小于前一季，第三季比第一季 低34%。由一条下行序列累积出来的九个月纪录，说的是第一季，不是当下。

全年指引在算术上说的是同一件事。500亿元减去424亿元，剩下 约76亿元留给第四季——那将是2026年差距明显的最弱一季，也弱于2025年年中以来的任何一季。「约500亿元」里的「约」字承担了很多分量，但任何一种读法都推不出一个强劲的第四季。

关于这组序列本身还有一点：这些季度数字在年内被向上修订过。第一季在4月公布时是 154亿元，现在读作162亿元；第二季在7月公布时是 151亿元，现在读作155亿元；2025年全年在1月公布时是400亿元，现在读作407亿元。单看每一次修订都不大，而且方向一致——当故事是「纪录被打破」时，这一点值得留意。

住宅数字其实是土地数字

这是本文的核心发现。莱坊第三季的住宅数字是43亿元，并被描述为由四幅私人住宅政府售地地段构成。市区重建局自己的授标公告给出了这四幅：

与公布的43亿元在四舍五入误差内吻合，而第三季没有任何住宅集体出售完成。因此，2026年第三季非国有的私人住宅投资销售接近于零。

把它延伸到全年，形状一样。住宅第一季43亿元、第二季53亿元、第三季43亿元——约140亿元，占424亿元总额的33%。其中政府售地分别约为32亿元、32亿元与43.4亿元：约107亿元，相当于住宅投资销售的76%，以及今年全部大宗投资销售的25%。首两季的政府售地分项取自当时的公开报道，而非由授标公告逐笔计算，因此76%与25%应视为接近的估计值，不是已公布的数字。

剩下的部分——九个月内约33亿元的非国有住宅——只包含一宗集体出售：Loyang Valley，8.8亿元，2026年4月。2025年同样只有一宗，Chiku Mansions，略高于2,200万元。

私人资金没有去的地方

如果一个创纪录的投资销售年份意味着广泛的私人胃口，小额交易会反映出来。它们没有。

店屋，新加坡最清晰的小额私人市场，成交量下跌四分之一。2026年首九个月售出51间店屋，总值4.413亿元，对比2025年同期的68间、6.445亿元——宗数减25%，金额减31.5%。单第三季为1.577亿元，比第二季的1.937亿元低18.6%。平均单笔成交额从第二季的1,210万元降到第三季的750万元。

发展商出价更高，竞争更少。2026年授出的十二幅私人与综合住宅政府售地地段，共收到51份标书——每幅4.25份。有两幅只收到一份标书：5月的Holland Plain与8月的Berlayar Drive。2025年没有任何一幅住宅地段是独家投标。价格却照样创下新标杆：Berlayar Drive那份唯一的标书，折合每平方英尺容积率1,515元，高于分析师预测的1,100至1,450元区间。

创纪录的总额、创纪录的每平方英尺价、每幅四份标书——这个组合，是买家供给比资本供给萎缩得更快时市场的样子。

这个季度高度集中。第三季四宗已确认的最大交易（Bayshore Drive、New Upper Changi Road、由香港置地管理的基金以约11亿元购入的Wheelock Place，以及Berlayar Drive）合计 52.3亿元，占107亿元季度总额的48.9%。

底下真正的故事是资金成本

三个月复合新元隔夜平均利率（SORA）在10月7日定在 约1.23%，隔夜SORA约1.25%，大约是同期美国利率的三分之一。要解释机构大宗资产以创纪录总额换手，便宜的本地资金是比任何「新加坡住宅需求」论述更好的理由——而且它是唯一一个无须任何政策变动就能反转的变量。

这些数字该怎么用

如果你把它当成住宅价格的信号，不要。市区重建局2026年第三季预估数据显示，整体私宅价格按季上升1.4%，但 核心中央区下跌0.1%，而其他中央区升0.2%、中央区以外升2.2%。一个由中央区以外与其他中央区的国有土地出售、加上中央商业区机构换手所驱动的投资销售纪录，告诉你资金去了哪里，而不是价格要去哪里。完整的第三季数据在10月23日公布。

如果你是这些地段上未来新盘的潜在买家，地价是你日后开价的地板。New Upper Changi Road 每平方英尺容积率1,537元，是中央区以外地段的纪录；Bayshore Drive 为1,323元。这些数字会在两三年后以开盘价的形式来到你面前，而它们是发展商在面对三个对手、而不是十三个对手时定下的。

如果你的楼盘正在期待集体出售，九个月内的全国计数是一宗，在4月。手上要土地的发展商正从政府那里买，99年地契，价格由他们在很薄的招标里定下。那是比集体出售更有秩序的地段供给，也是你们委员会要面对的竞争。

如果你在等转折点，看每幅地段的标书数和SORA，不要看总额。总额是累计数，在年份重置之前它不会下跌。

方法

424亿元的九个月数字、季度序列、第三季43亿元的住宅数字、500亿元的全年预期、各比较年份，以及大宗投资销售的定义，均出自莱坊2026年10月6日的第三季《新加坡投资市场报告》，由Stacked Homes于10月9日报道；该报告本身在莱坊网站列出但需登记下载，截稿时没有其他媒体发布第三季数字，因此这些数据仅依赖单一二手来源。较早的季度数字与预测、以及首两季的板块与政府售地分项，出自EdgeProp对同一份季报的4月与7月报道。第三季四幅地段及其成交价来自市区重建局授标公告：Bayshore Drive、Berlayar Drive、New Upper Changi Road 与 Lorong Puntong；4,338,265,554元的合计为我们所计算，并已剔除8月7日以35,288,000元授出的Chitty Road / Veerasamy Road地段，该地段非住宅用途。莱坊是把综合用途的Bayshore Drive地段全数计入住宅、还是拆分计入，并未披露；若为拆分，住宅数字就会含有我们看不到的非政府售地成分。76%与25%的政府售地占比，结合了我们对第三季的市区重建局合计数与首两季的公开数字，属估计值。集体出售宗数以及Loyang Valley与Chiku Mansions的金额来自EdgeProp集体出售追踪页，该页基于已登记契约，EdgeProp本身提示数字可能偏低。店屋数字为Huttons Data Analytics根据截至10月8日的市区重建局契约数据统计，由EdgeProp报道；平均单笔成交额为我们所计算。标书数与独家投标的比较出自我们自己的政府售地招标分析。预估价格数据来自市区重建局。2026年10月7日的SORA定价为利率追踪网站引述金管局每日数据所发布；我们查询时金管局本身的统计页面无法访问，因此小数位应视为指示性数值。76亿元的隐含第四季数字，只是对一个「约数」做减法，并非预测。本文为一般市场资讯，不构成投资建议。