组屋贷款多借11%，银行贷款少付45%利息

过去十年，建屋局贷款这道题基本上不必做：符合资格就用，收入超标就去银行。2026年8月24日起，建屋局房屋贷款的家庭月入顶限从1万4000元升至1万6000元，单身者从7000元升至8000元，适用于当日起申请组屋资格函（HFE）的买家（建屋局）。七月还只能找银行的一批家庭，如今多了一道门——而他们能读到的几乎每一篇比较，都建立在两年前就已失效的规则上。

这谈的是购屋当下的选择，不是日后再融资的选择。是否该离开已持有的建屋局贷款是另一个问题，答案也不同。

人人还在引用的那项优势，已经没有了

建屋局贷款的标准论述向来从贷款成数（LTV）讲起：建屋局借八成、银行借七成五，所以首付更轻。对于2024年8月20日当天或之后递交的完整转售申请，这已不再成立。两者如今同样封顶在75%——以售价，或转售价与估值的较低者计（建屋局；金管局）。

留下来的差别，是那25%首付的构成。银行贷款至少5%必须是现金，其余20%可用现金或公积金普通户头（OA）。建屋局贷款则完全没有最低现金要求，整笔首付都可以来自公积金（公积金局）。一套70万元的组屋，这就是3万5000元现金——找银行必须拿得出来，找建屋局则不必。对积蓄几乎全在公积金里的年轻家庭而言，这是能不能成交的分界线。

真正的差距：建屋局按3%压力测试，银行按4%

两者受同一条房贷偿还比率（MSR）约束——月供不超过月入的30%。差别在于各自用什么利率把这30%换算成贷款额。

建屋局以现行优惠利率与自身3.0%利率下限两者的较高者计算可贷额。银行则必须采用金管局的4.0%中期利率下限，该下限于2022年9月30日从3.5%上调（金管局）。两个数字都不是你实际要付的利率，纯粹是计算假设——而一个百分点的假设，在25年的贷款期里复利下来，就是一大块组屋。

差距在每一个收入水平都是11.3%，因为它只是两个年金系数的比值，别无其他。处在新顶限的家庭，在收入与规则完全相同的前提下，用建屋局贷款可以多扛约10万3000元的房价。银行还须另行套用55%的总偿债比率（TDSR），把车贷与信用额度一并计入（金管局）；建屋局则改以自家的信用评估，审视收入、工作稳定性与既有负担。若你身上还有其他债务，银行这一端的差距只会更大。

反方向的差距：你真正要付的利率

建屋局优惠利率钉在公积金普通户头利率之上0.1个百分点，后者停在2.5%的底线，因此是2.6%——2026年7月1日至9月30日再次维持不变（公积金局）。截至2026年9月，组屋买家可取得的银行固定配套大致落在1.40%至1.78%（PropertyNet.SG）。以70万元组屋、贷足75%计：

每月相差282元，整个贷款期相差8万4600元——银行贷款的利息少约45%，前提是1.50%能维持二十五年。它不会。银行固定利率在合约上只锁两到三年，之后便重新定价，进入届时的利率周期；优惠利率则几乎走完整个周期都没动过。上表诚实的读法是：银行现在替你省下一笔已知的钱，换取日后一笔未知的支出，而临界点很干净——只有当你在整个剩余贷款期的平均利率低于2.60%时，银行才真的赢。

没人放进比较表的成本：你的公积金会被清空

对不少家庭而言，决定答案的是这一项，而不是利率——但它几乎不出现在任何比较表里。

选建屋局贷款，每位申请人的公积金普通户头最多只能保留2万元，其余余额必须先用于支付房款，贷款才会批出（建屋局）。一对夫妻手上共12万元，只能留下4万元，另外8万元不由自主地投进房子。银行贷款没有这条规则：除了那5%现金，动用多少公积金是你自己的决定。

这笔账重不重要，完全取决于你放弃的是什么利率。普通户头付2.5%。对上2.6%的建屋局贷款，强制动用几乎是中性的——放弃2.5%去省下2.6%，净赚十分之一个百分点。对上1.50%的银行贷款，同一笔钱放着值2.5%、借出来只花1.50%，每年一个百分点的正利差，被这条规则拿走了。

对公积金余额厚、又能拿到1.5%银行利率的家庭，这条规则是实打实的成本——量级上相当于上一张表里全部的利息节省。对只有5万元公积金的家庭，则几乎无关痛痒。另外要记得，投进房子的每一块公积金，卖屋时都必须连同2.5%的累计利息退回——那是现金所得的问题，不是利率的问题。

两件不对称的事

建屋局贷款可逆，银行贷款不可逆。你随时能从建屋局转去银行，却回不来。购屋时取建屋局贷款，保住了日后转银行的选择权；取银行贷款，则在第一天就把这个选择权花掉了。

建屋局贷款没有锁定期，也没有提前还款罚金。你想什么时候部分还款都可以。银行配套通常锁两年，提前还款罚金约为还款额的1.5%，而且在贷款存续期内，你每两三年就要重新谈一次利率。有些家庭乐在其中，多数家庭实际上不会按时重议——而一个你从不重新谈判的利率，价值低于牌价所示。

两种贷款的期限同样取三者中最短：25年、65减去申请人平均年龄、以及组屋剩余屋契减20年。建屋局贷款只在领钥匙时发放，一经发放，30个月内不得再取建屋局贷款。每户一生可取两笔建屋局贷款，而离开其中一笔的路，只有一条是免费的。

那么，选哪个

选建屋局贷款：如果那11.3%的额度优势正是你买得起这套房的原因；如果你现金吃紧、首付要靠公积金；如果你的公积金余额不大、强制动用的代价有限；或者你不想再为房贷费神。你保住了两年后转银行的选择权，等待本身不损失什么。

选银行贷款：如果你按4%下限算MSR仍能轻松负担看中的房子，拿得出那5%现金，而且手上公积金余额可观、宁可让它继续赚2.5%。但要把代价计进去——你永久放弃了回到2.60%的那条路，而且往后每隔两三年都得重新比价。

唯一确定错误的答案，是比较表至今还在印的那一条：建屋局贷款是高成数的那个选项。它不是，自2024年8月起就不是。它是那个在同样收入下借得更多、不要求现金、并以你的公积金作为交换的选项。

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本文仅供一般参考，不构成财务建议。收入顶限适用于2026年8月24日起递交的HFE申请。2.6%的建屋局优惠利率为2026年7月1日至9月30日的公布水平，每季检讨；银行利率为2026年9月的指标水平，可随时变动。算式假设25年期、等额月供、利率维持不变——没有任何银行配套在锁定期之后作此保证。贷款成数上限、MSR与TDSR的适用、公积金使用限额与资格条件均视个别情况而定，行动前请向建屋局、公积金局与贷款银行核实。