你的公积金特别户头有4%，是因为每年9月的一个决定。今年的还没来。

几乎每一个以新加坡房产为核心的退休计划，都默默假设了同一件事：把房子卖掉，把所得放进公积金，让它以4%复利滚存。这个数字撑起了「卖大屋换小屋」的整套算术，而人们引用它的方式，仿佛它是宇宙的物理常数。

它不是一个利率。它是一个下限——而且在2026年12月31日到期。下方真正的挂钩利率，目前算出来大约是3.3%。这个下限已经连续延长了很多年，也极可能再次延长。但一个依赖「每年一次的酌情决定」的计划，与一个依赖「法律条文」的计划，是两种不同的东西——而大多数持有前者的家庭，以为自己持有的是后者。

下限不等于挂钩

公积金局把机制写得很清楚，值得读整句话，而不只是看那个数字。摘自公积金局公告：

特别、保健储蓄与退休户头利率维持在每年4%的下限水平……因为SMRA的挂钩利率仍低于4%的下限。SMRA利率挂钩于10年期新加坡政府证券（10YSGS）的12个月平均收益率加1%。

两点随之而来。你拿到4%，正是因为公式算出来的比它低。而那条公式是一个债券收益率，它会动。

10年期政府证券在2026年8月27日的招标中以2.30%截标。以此作为12个月平均值的近似——公积金局并未实时公布这个滚动平均，所以这是估算，真实数字会有出入——挂钩利率约为3.30%。也就是说，这个下限目前正在做大约70个基点的工作。这就是每年被延长的那样东西的实际份量。

几乎没人提起的不对称

以下这一点，会改变你看待公积金两个半边的方式。

普通户头（OA）的2.5%是法定最低利率，写在《公积金法令》里。它按本地主要银行利率的三个月平均值计算，但受该法定下限保障。要改动它，必须修法。

SMRA的4%不是。 自2008年推出以来，它一直由政府以决定的形式反复延长——最近一次涵盖2026整个日历年。每一次延长都是一则公告，而不是一次修法。这正是它为什么会有到期日：法定最低利率不会到期。

于是：你用来买房子的那个户头，坐在一部法律上面。你退休金所在的那个户头，没有。这是个很奇怪的不对称，而且往往发现得太晚——这也正是本文的全部要点。

70个基点值多少钱

看最典型的换屋情境：一个家庭卖掉较大的组屋，把部分所得放进退休户头滚存，直到提取。同一笔本金，分别按4%下限与3.30%挂钩利率计算：

按名义利率年复利计算。不含下述额外利息层级、后续存入、提取及公积金终身入息（CPF LIFE）保费扣除。

请读最后一栏，而不是金额栏。五年下来，差额是本金的4%——相对于换房本身的成本，这只是零头。二十年下来是27.7%，这就不是零头了；它超过你卖掉一间房子所换来那笔钱的四分之一。这个下限，在短年期是便宜的保险，在长年期则是承重结构——而换屋退休计划，按其本质就是长年期的。

有一点必须说明，因为它的方向相反：55岁及以上的会员，合并存款首3万元可多得2%利息，接下来的3万元可多得1%。在下限之下，首笔3万元的实得利率是6%；若按挂钩利率则是5.30%。额外利息层级不受这件事影响——它是加在最终基准利率之上的，所以你的余额越小，这个下限对你越无关紧要。

为什么这是一篇房地产文章

因为对相当多的新加坡家庭而言，那间房子就是退休计划，而卖房就是那笔资金到位的事件。我们从几个角度算过这件事——62岁夫妇与他们的公寓式组屋、当屋契本身就是那个计划，以及55岁那年普通户头存款究竟发生了什么。

上述每一项计算，都要用某个利率去折现未来的公积金余额。如果你一直用4%在算——几乎所有人都是，包括我们——那么你一直假设的是这个下限在整个年期都成立，而不是仅在目前获得保证的这十六周内成立。

修正的方法不是恐慌，而是把计划算两遍。如果一个换屋决定在3.30%下依然成立，那么下限就是额外的红利，你可以不再想它。如果这个决定只有在4%时才成立，你就发现了一件值得知道的事：这个计划能否成立，取决于一则公告，而不是取决于那间房子——那么，你在决定卖多少、留多少时就该据此调整。

诚实的基准情境

这个下限极可能会被延长。它自2008年以来从未中断，而一个刚刚调高房屋收入顶限以支持家庭的政府，在同一任期内让退休回报下滑，在政治上并不合理。近几次延长都落在9月第三周，因此未来三周内出现公告，完全属于常规。本文没有任何一句在预测下限将会失效。

我们的主张更窄，我们认为也更有用：一个需要每年决定一次的4%回报，与一个写进法律的2.5%回报，并不是同一种资产——即使那个4%从来没有一次没有兑现。请把这个差别当成它本来的样子：它不是一个值得去博弈的风险，而是一个理由，让你搞清楚自己的哪些假设是被保证的，哪些只是很可靠。

接下来这几周会告诉你，你手上握的是哪一种。等公告出来时去看一眼，成本是零——而如果你距离「卖房养老」只剩几年，上面那张表值得用两个利率各跑一遍，再决定是否动手。

方法论公开。绝不粉饰。