十年里只有五名外国人获批购买优质洋房，2021年之后一个也没有

第三季度的重头戏是有地住宅。市区重建局10月1日的预估数据显示，整体私宅价格上涨 1.4%，其中有地住宅上涨 2.8%，非有地住宅为0.9%。

坐在这一类住宅顶端的，是一个几乎没人进得去、也没人测得准的市场。新加坡的优质洋房（Good Class Bungalow，简称GCB）每年大约只有 一百栋里的一栋 易手。原因不是周期，也不是60%的外国买家额外印花税，而是这道门槛是一纸批准，不是一个价格——而律政部已经把数字写进了国会记录。

门槛是一纸批准，不是一个价格

新加坡公民购买优质洋房完全不需要批准。其他所有人都需要，而批准并没有在发放。

在2024年10月14日的书面答复中，第二律政部长唐振辉表示：2012年至2021年间，依《住宅产业法令》获批购买优质洋房的外国人（永久居民）共 五名，其中 两宗是继承案例。2021年之后再无一例获批。自2019年起，也从未有信托公司为外国受益人购买优质洋房而获批。

相关框架出自律政部长尚穆根2019年9月2日的另一份答复：外国人持有有地住宅须经部长批准；获批者只能拥有 一处 有地住宅，并且必须自住；对于面积超过15,000平方英尺的地块以及位于优质洋房区内的房产，审批标准更为 严格。在新加坡本岛，只有永久居民可能获批购买有地住宅。

真正挡住人的不是那60%的印花税

值得把税算一遍，因为大家最常引用的那个数字，其实并不是关键。

以4,000万元成交价为例，采用2023年2月15日起生效的买方印花税级距与2023年4月27日起生效的额外买方印花税税率（IRAS；完整ABSD表见这里）：

一个愿意为印花税开出2,633万元支票的外国买家，仍然买不到优质洋房，因为《住宅产业法令》这道门是开或关的二元选择，而它已经五年没有打开过。65%的实体税率堵死了公司路径，法令本身则独立地堵死了信托路径。这个市场里唯一还在运作的算术，是公民的算术：第一套5.85%，第二套25.85%。

与共管公寓市场的对比很鲜明。外国买家在那里并没有消失——2026年上半年他们占核心中央区公寓成交的 4.0%，高于一年前的3.3%。在优质洋房，对应的数字是五年内零批准。

市场的应对方式，从买家身份上看得出来。2026年2月完成交割的7,600万元Tanglin Hill成交，买方是一名归化的新加坡公民，以 未成年子女受托人 的身份持有；一栋超过6,000万元的Dalvey Estate保留洋房卖给了一位新公民；2023年的纪录——Nassim Road三栋房子共2亿670万元——买方是同一家族的印尼裔新加坡公民。进入这个市场的通道是入籍，而入籍需要很多年。

这个市场薄到没有价格

以下是博纳产业研究部依市建局Realis契约数据整理的半年序列，口径为39个已宪报优质洋房区内的独立式洋房成交：

列斯苏富比形容2023年的18宗是 自Realis于1995年1月开始记录以来最低的一年。

以业界估计的约2,800栋存量为分母（这个数字下文还会谈到），已登记成交的换手率为 2023年0.64%、2024年0.82%、2025年1.00%；计入场外成交后约为1.25%至1.29%；2026年上半年年化后为0.71%至0.79%。即便是景气的2021年，也只有 3.21%。按2025年已登记成交的速度推算，隐含的平均持有期接近 一个世纪。

作为对照：我们不久前算过，2026年前九个月店屋的年化换手率为1.05%，而1995至2023年的常态是3.08%。优质洋房景气年的峰值，大致相当于店屋市场的长期正常水平。

在这种成交量下，单独一栋房子就能带动整条序列。2025年12月Peirce Road的1亿4,800万元，占该半年已登记成交额的 23.3%，占全年的15.3%。6,490万元的Nassim Road成交占2026年上半年的 21.4%，并占该季度三宗具名成交金额的52%。

最大的几宗成交，根本不在衡量这个市场的序列里

这一点足以让任何人不再把优质洋房的统计总额当成市场读数。

2024年最大的一宗成交从未登记契约。创纪录的Tanglin Hill洋房成交价9,388万8,000元，没有登记契约；当年第二大的Bin Tong Park，8,400万元，同样没有。两宗合计1亿7,800万元，游离在一条全年只报出约6亿5,200万元的序列之外。单独追踪场外成交的列斯苏富比，统计2024年有22宗已登记成交、6亿1,200万元，另加13宗未登记成交、超过7亿元——也就是说，这一年一半以上的金额，在多数人读到的那条序列里是看不见的。

2023年最大的一宗也不可能在里面。Nassim Road三栋房子以2亿670万元打包成交。博纳的2023年两个半年合计18宗、4亿3,300万元。假如这笔打包成交在上半年之内，其余六宗平均每宗只有400万元——对至少15,070平方英尺的地块来说不可能。这是算术，不是出处，但结论无法回避。

而同一宗成交可以有三种日期。Tanglin Hill那宗在2024年3月签署选购权，2025年2月完成交割，被一家行家计入2024年，又被另一家描述为"根本未反映在契约数据中"的2025年成交。

契约滞后让情况更复杂。列斯苏富比在2025年12月统计到28宗已登记的2025年成交、9亿6,624万元；到2026年10月，一个以契约为基础的追踪站读到的是30宗、超过10亿900万元。2024年的宗数也在一年之后由22宗修订为23宗。而且公布的"上半年"并不是半年：博纳的2026年上半年，截止日是 2026年6月7日。

所以没有两家行家对得上。仅2026年上半年：博纳统计10宗、3亿400万元；莱坊统计 8宗、4亿7,460万元；Realion统计 11宗。宗数更少而金额更高并不矛盾——那是对场外成交的不同处理方式。

没有人公布究竟有多少栋

上文每一个换手率的分母，包括我们算的在内，都是一个没有人背书的估计值。"约2,800栋优质洋房"这个说法可追溯到2020与2021年的律师行与媒体评论，没有注明出处。市建局不公布任何存量数字。2025年2月国会质询有地住宅家庭中优质洋房的占比时，贸工部的答复是该细分数据"无法提供"。

市建局确实公布的内容则精确而且是最新的：全岛共有 39个已宪报的优质洋房区，其发展管制网页列出了全部名称。区内地块必须至少 1,400平方米（15,070平方英尺）、宽度至少18.5米、深度至少30米；建筑覆盖率上限为45%，并设35%的分项管制。请注意由此产生的不对称：最低面积管的是新的地块细分，而不是既有存量——6,490万元那栋Nassim Road洋房坐落在14,264平方英尺的地块上，正是这个缘故。

对待2,800这个数字，应当和我们对待"6,500间店屋"一样：一个约定俗成的分母，主管机关从未重申过，因此每一个换手率都只能当作指示性数字来读。

所谓"优质洋房价格"到底是什么

优质洋房没有价格指数。被当作价格引用的，是少数几宗异质成交的地价率简单算术平均，没有对地块面积、楼龄、状况或街道做任何调整。

博纳的半年平均值，在截至2026年上半年的五个半年里依次为每平方英尺地价2,053元、2,017元、2,242元、2,048元、2,121元。按季度看更糟：Realion的平均地价在 2026年第一季为1,803元（四宗成交），第二季为 2,341元（七宗）——一个季度内29.8%的波动，说明的是那几块地，不是这个市场。

把它放在市建局的特征价格有地住宅指数旁边——该指数 2025年上涨7.6%，2026年前九个月上涨4.9%——两条序列直接相左：2025年上下半年之间，优质洋房的平均地价下跌了8.7%，而指数在上涨。它们衡量的不是同一件事，把两者画在同一张图上属于类别错误。

地价率的纪录是每平方英尺 6,197元——9,388万8,000元的Tanglin Hill洋房，地块15,150平方英尺。这个数字有时被印成6,017元；按算术应为6,197元。在它之前是2023年Nassim Road打包成交的4,500元，以及2021年4月一栋Cluny Hill洋房的4,291元。2026年至今最高约为 4,550元，位于Nassim Road，而那是一条街道的纪录，不是整个市场的纪录。

方法与局限

国会答复、市建局规划条例与市建局预估数据属于一手来源。印花税数字依据2023年2月15日与2023年4月27日起生效的BSD与ABSD税表计算，以成交价与市值的较高者为税基，未计入任何减免。成交宗数与地价率均注明发布机构与日期。

局限很严重，必须说清楚。目前没有公开的2026年第三季优质洋房数据——截至10月11日，没有任何一家行家发布第三季的宗数或金额，市建局的完整第三季统计定于10月23日发布；在那之前的任何第三季优质洋房数字，都是某人的估计。每一个宗数都是下限而非总数，因为这个市场有相当比例的成交从不产生契约登记。契约滞后幅度很大，而公布的"半年"是不完整的期间。多数行家不公布自己的统计口径，这正是同一个半年会出现8宗到11宗差别的原因。7,600万元的Tanglin Hill成交只有单一出处，另有数宗个别成交同样如此；对于那些只由其他数字无法核对的聚合站点报道的成交，我们没有引用。此外，新加坡土地管理局并不收集经由信托公司购置房产的一般数据——信托这条通道在官方口径里就是未经量化的，这是记录的缺口，不构成任何其他结论的证据。