现在浮动利率只有在SORA下跌时才划算。这是它的平衡点。

本周新加坡报价最低的浮动套餐是三个月复合SORA加0.20%，折算下来是每年1.43%。最低的两年期固定利率是1.45%。两个基点之差，浮动在前，比价表给出了那个显而易见的结论。

这个结论撑不过算术。1.43%是一批已经发生过的利率的平均值。1.45%是未来两年的报价。把两者并排放，等于拿上一个季度的一张照片去比下八个季度的一张报价单——而一旦把这一点修正过来，浮动利率要赢，SORA必须下跌。

这两个利率量的不是同一样东西

复合SORA在构造上就是一个向后看的工具。金管局在下一个工作日上午9时前公布SORA指数以及一个月、三个月和六个月的复合平均值，每一个都是各自窗口内已实现隔夜读数的平均。方法已经公开，这一点没有争议。

所以挂钩三个月的套餐上那个1.4337%，是7月初到9月底这段时间里资金的价格。而10月1日资金的价格，是隔夜读数：1.2965%。这比贷款合约里那个数字高出6.3个基点。

机制就在这里。如果隔夜SORA从此不再变动，三个月平均值会自己爬到1.2965%，因为窗口里较早、较便宜的那些天会滚出去。套餐会变成1.4965%。这件事不需要世界上发生任何新情况；它已经在数据里了。

把平衡点算清楚

在一个给定期限内，浮动利率要赢过固定利率，条件是该期限内三个月SORA的平均值低于固定利率减去点差。整个检验就是这样，两行算术。

对比本周报出的最低固定利率，浮动还有一个半基点的余地。对比1.40%的两年期固定，它已经输了：平衡点落在10月1日三个月SORA实际读数的下方。

80万元贷款上的成本

80万元贷款、25年期、按月计息，持有24个月：

中间那一行正是比价表实际在报的那一行，也是唯一一种无法持续下去的状态。把浮动贷款按规矩跑——每季度重设，并在每次重设时按剩余年期重算月供：

三种状态里浮动只赢一种，而那一种要求利率下来。什么都不做，就足以让固定利率胜出。

看起来最便宜的那个挂钩，锁定的涨幅最大

同一个机制也排出了三个期限的顺序——而这个顺序与它们的名义利率完全相反。

六个月挂钩今天比三个月便宜7.1个基点，却多背8.7个基点已经锁定的涨幅。那个折扣就是时滞。你买到的不是更便宜的利率，而是更晚到的利率。

另外值得单独记一笔：期限结构是倒挂的——我们手上每一个日期都是一个月高于三个月、三个月高于六个月——这本身就是隔夜路径在上行而非下行的标记。

这里的变量不是美联储

联邦公开市场委员会在9月16日把目标区间上调四分之一个百分点至3.75%至4%，表决12票对0票，声明写着「通胀仍然偏高」以及「委员会将实现物价稳定」。下一次决议是10月27日至28日。

但联邦基金利率中值3.875%，比隔夜SORA的1.2965%高出258个基点。新加坡的利率不是美联储的函数；它是金管局所运行的汇率路径的函数，而金管局在1月、4月、7月和10月发布货币政策声明。

这一点决定了结论的方向。金管局收紧会把SORA往下压，因为更强的汇率路径会把新元利率拉到美元之下。那就是路径C——浮动利率唯一能赢的那种状态。所以这里没有任何一句话是在说美联储在加息、你因此应该锁定固定。它说的是：平衡点已经被越过，而浮动要重新领先，恰好只有一件事必须发生。关于固定利率为何比美联储先动，我们另外写过。

建屋局贷款仍然是另一场对话

建屋局优惠利率是2.6%——公积金普通账户利率2.5%加上十分之一个百分点。对2026年10月至12月这个季度，公积金局公布了那个2.5%背后的公式利率：0.32%，即本地主要银行2026年5月至7月利率的三个月平均值。那个2.5%是法定下限，不是市场利率，而且它不会下降。

50万元、25年期算下来，是每月2,268.35元，对比1.45%银行固定的1,987.96元——每月差280.39元，两年利息差11,246元。离开建屋局贷款是一道单向门，所以这么大的差距本身仍然不足以把决定做完。这个问题我们另外按它自己的条件处理过。

这些数字该怎么用

如果你在跟现有银行重新定价，要比的是对方给出的固定利率对上面表里的平衡点，而不是对浮动利率当下的读数。1.45%固定留给你1.6个基点的空间，这不是任何人应该拿来做规划的余量。

如果你在选挂钩期限而不是选产品，不要把六个月的折扣读成省下来的钱。那是13.4个基点已经发生、只是还没传到你身上的涨幅。先选你愿意承受的重设频率，再拿同类去比同类。

如果你现在是浮动而且没有锁定期，那份灵活性有实实在在的价值，而这套算术并没有给它定价。问题不是浮动今天贵不贵，而是未来两年你更想握着选择权，还是握着确定性。

如果你在权衡建屋局贷款与银行贷款，那116个基点的差距是真的，那道单向门也是真的。两件事互不抵消，决定取决于你日后有多大可能想回头。

方法

SORA水平是金管局公布的序列，于2026年10月1日从cashew.sg读取——隔夜1.2965%、一个月复合1.2492%、三个月1.2337%、六个月1.1625%——其中一个月与三个月两个期限已与nexusmortgage.sg的每日序列以及propertynet.sg在9月4日的数据交叉核对。六个月读数只有单一来源。我们查核期间金管局统计门户一直显示例行维护页面，所以这里每一个数字都是第三方对金管局序列的读取，而非在金管局处取得；金管局仍是权威来源，行动前应前往查核。套餐利率来自Mortgage Master的利率板在2026年10月3日的更新（已建成房产与再融资：固定最低1.45%，浮动最低1.43%），以及cashew.sg列出的四个三个月SORA加0.20%的浮动套餐，分别是马来亚银行的组屋套餐（两年锁定期），以及汇丰、渣打和一家未披露银行的私宅套餐（无锁定期）。归于汇丰与花旗的1.40%两年期固定，来自propertynet.sg日期为2026年9月4日的分行表，已有五周之久；我们能取得的任何来源都没有报出一年期或三年期固定套餐。所有来源都没有公布点差的递增安排，而这个缺口是重要的：如果那个加0.20%是第一、二年的利率，浮动输得会比文中更多，所以这里的金额是下限而不是估计。所有月供与利息总额按300个月期限的标准按月计息摊还计算；浮动路径在每次季度重设时按剩余年期重算月供。路径B施加一次25个基点的政策变动，并按五成传导率传至SORA。向即期收敛是关于当前平均窗口构成的一个恒等式，不是预测：如果隔夜SORA下跌，三个期限会一起下跌，期限顺序不变而幅度缩小。公积金普通账户、特别账户、保健储蓄账户与退休账户的利率及两个公式利率，均来自公积金局自己2026年10月1日至12月31日的利率页面；特别、保健储蓄与退休账户的4%下限已在2026年9月22日延长至2027年12月31日。建屋局2.6%的优惠利率载于该公积金材料；建屋局自己的贷款页面在我们尝试过的每一个路径上都返回错误。固定利率与SORA水平每周都在变，文中各项数字均已标注日期。本文属一般资讯，不构成针对你个人贷款的建议；做任何决定前，请向金管局、公积金局、建屋局与贷款银行核实利率。