从三房换到四房，看起来贵了78%。按同类对比，它其实变便宜了。

2017年，新加坡三房式转售的中位价是301,888元，四房式是408,000元。两者之间的一步是106,112元。2026年前九个月，这两个中位数是440,000元和629,000元，这一步是189,000元。

九年扩大了78.1%，同期三房式中位数涨了45.7%，四房式涨了54.2%。单看全国数字，往上换一个房间，相对于其他一切都变得贵得多。

把镇控制住、再把租约年份控制住，这一步却走向相反的方向。它从四房价格的26.1%降到23.1%，而且在我们能测量的38个单元里有26个是收窄的。扩大的是卖出去的东西变了，不是往上换一个房间的代价变了。

全国中位数说了什么

这个粗略的对比是每个换房者都会算的，而它对支票金额并没有算错。

只控制镇，帮助不大。在四个单元都有至少30宗成交的23个镇里，扩大幅度的中位数是61.6%。大巴窑这一步从294,000元变成640,000元，加冷/黄埔从210,000元变成455,000元，金文泰从206,600元变成412,000元。只有中区是收窄的，收窄18.6%。

所以这个说法在地理控制下站得住——而大多数已发表的版本就停在这里。

同时控制镇与租约年份，方向就反了

再加一个控制变量——租约起算的五年区间，这是登记档案里最接近单位年龄与建造世代的字段——方向就翻转了。

对每一个「镇×五年租约区间」的组合，只要四个单元的成交量都够，我们就取2017年三房式与四房式的中位价，对2026年做同样的事，然后读出这一步。以每个单元至少15宗为门槛，得到38个单元、共12,664宗成交，其中2017年7,529宗，2026年5,135宗。

结果对门槛定在哪里并不敏感。它也不是用了不完整的2026年才出现的：改用完整的2025年重跑，比重从26.0%降到23.3%，并在43个单元中有27个下降。

这些可比单元里的现金差距确实涨了——中位数从110,500元到139,903元，即涨26.6%。但它两边的房子涨得更快。可比的四房式中位数涨了32.4%，可比的三房式中位数涨了41.1%。这一步的涨幅慢于它夹在中间的两种房子，而「这一步变便宜了」在实务上指的正是这件事。

为什么标题会走向另一边

两种单位类型的成交存量彼此拉开了。2017年，一宗四房式转售最常见是1980或1990年代的单位；到2026年，最大的一群是2010年代的存量。

四房式转售量里的新近存量，从五分之一变成五分之二。三房式这边也变新了，但起点老得多，而且至今仍有71.4%是1990年以前的租约，四房式是27.9%。

租约数字把同一件事说得更直白。成交中三房式的剩余租约中位数，从63.0年降到57.4年——少了5.6年。四房式从79.0年降到74.6年，少了4.4年。这一步底端那个单位类型，老化速度比顶端那个快了约四分之一，而顶端同时获得了一大批近新库存。

所以全国三房式中位数被它甩不掉的老存量压着，全国四房式中位数被2017年样本里根本不存在的存量拉着。这两个中位数之间的差距扩大了。而在给定的镇、给定的租约年份里，往上换一个房间的价格并没有。

这一步实际上在哪里下降了

38个可比单元中有四个，这一步在名义金额上就收窄了——还没算上九年的通胀。

这一步在某些地方也确实大幅扩大，多半是四房式存量更新、或三房式基数异常低的地方：兀兰1990至94年从30,000元变成79,112元，大巴窑1980至84年从125,000元变成233,444元，榜鹅2010至14年从97,000元变成159,000元。这个发现是跨单元的中位数，不是关于每一个区的断言。

钱的那一层

按建屋局优惠利率2.6%、25年期为这一步融资，这也是这些家庭多数实际所处的安排：

按全国的读法，多出来那个房间比2017年每月多花376元。按可比的读法，每月多花133元。拿自己的镇、自己的租约年份去比的那个家庭，面对的大约是标题所暗示的增幅的三分之一。

这些数字该怎么用

如果你正要从三房换到四房，请在自己的镇、自己的单位租约年份里跑这个对比，而不是去对全国中位数。全国的那一步被一个事实抬高了：今天成交的四房式，比今天成交的三房式新得多——那是关于市场库存的陈述，不是关于你这一步的陈述。

如果你考虑的是一间更新的四房式，那全国那个数字对你反而比较接近正确，因为你买的确实就是这个结构变化。四房式转售量里已有五分之二是2010年代及以后的存量，而价格涨幅也集中在那里。

如果你要卖一间1990年以前的三房式，请注意你这个单位类型的成交池，九年里中位剩余租约少了5.6年，比任何其他类型都快。那是压在你价格上的力量，而它与下一级房子要多少钱是两件事。关于99年租约在60年时值多少，我们按它自己的条件看过。

如果你看到有人说换房已经换不起了，支票金额确实变大了。但以你要买的那间房子为分母，在三分之二的可比情况里，这一步比2017年更小。两件事都成立，而它们回答的是不同的问题。

方法

所有数字均直接从data.gov.sg上的建屋局转售成交完整登记档案计算，共241,920笔，涵盖2017年1月至2026年10月，于2026年10月3日抓取。抓取时2026年10月只有212笔登记，已从所有数字中剔除；文中「2026年」一律指2026年1月至9月，n = 19,641，而9月本身仍可能有补登记。所有集中趋势一律用中位数，绝不用平均数。「租约年份」指数据集自身lease_commence_date字段所在的五年区间，这是登记档案里最接近单位年龄与建造世代的代理变量；它不控制楼栋、楼层、面积或单位型号，所以每个单元内部仍残留品质结构差异。可比对照要求四个单元——2017年三房、2017年四房、2026年三房、2026年四房——全部达到所述最低成交量，而报告的比重是各单元比重的中位数，不是在合并后的中位数上算出来的一步。这一步是中位数对中位数的构造：登记档案无法把卖方与买方连起来，所以这不是对同一个家庭换房的配对观察。价格为成交总价；数据集没有买方字段，也没有津贴或公积金数据，所以文中任何内容都不涉及净现金支出、买方收入、首次购房者身份，或某个家庭是否真的在换房。剩余租约为成交当时所载。钱那一层表中的月供，是按300个月期限、建屋局优惠利率2.6%对这一步本身做标准按月计息摊还；该利率为公积金局公布的2026年10月1日至12月31日普通账户利率2.5%加0.1%。它们是为这个差额融资的成本，不是为一整间房子融资的成本，也没有计入真实换房者会带进来的售房所得与公积金余额。针对完整2025年的稳健性重跑，采用完全相同的方法，只把2026年换成2025年。本文属关于转售登记档案的一般资讯，不构成针对你个人购房的建议；做任何决定前，请向建屋局与公积金局核实政策、津贴资格与贷款条件。