新规本意是要压低执行公寓的地价。第一块地却创下了纪录。

2026年5月8日，政府收紧了执行公寓的规定：最低居住年限从五年延长到十年，延迟付款计划被取消，首次购屋者在推出时的配额从70%提高到90%。国家发展部长徐芳达当时表示，这些措施预期会「使开发商降低出价，也降低他们执行公寓的价格」。

完全在这套新规下招标的第一块执行公寓用地，在10月1日中午截标。它收到十三个标——是八年多来执行公寓地块收标最多的一次——最高标为163,903,000元，即每平方英尺容积率825元。这是执行公寓用地的地价纪录，而且高于截标前所有已公布预测的上限。

四家机构的预期，以及实际结果

这件事的记录异常完整，因为收紧的新规让这块地成了一个测试案例，而每一家机构在截标前都公布了自己的数字。

每一个区间都错了，而且全部错在同一个方向。实际地价比永泰、合登和市场共识区间的上限高出17.9%，比博纳区间的上限高出25.0%。标数则大约是最高估计的三倍。

值得把这代表什么、不代表什么说清楚。它不表示这些预测者做得草率——他们当时要为一项政策改动定价，而这项改动的本意就是要减少出价，他们是照着政策写的方式去读的。它表示开发商定价的是另一样东西，而那样东西不在这四个模型里的任何一个。

这个标价的算术

建屋局的招标文件把这块地的最大总建筑面积定在18,457平方米，即198,669平方英尺。中标的163,903,000元除下来，刚好是每平方英尺容积率825.00元。

这块地有两个特点比它的价格更重要。1.6的容积率是整个执行公寓土地出让系列里第二低的——只有三巴旺路那块1.4更低。而约185个单位的规模很小：叶文祥在截标前称它「可能是历来最小的执行公寓地块」，并说这种「小份量」的总额可能正因此吸引开发商参与。在一块低密度、低总额的地上创下地价纪录，和在一块大地上创下纪录是两件不同的事，因为总支票小得多。163.9百万元这个中标额，大约是实里达1月在第二块兀兰17道地块所付的4.84亿元的三分之一。

十三个标，以及128.5%的价差

标单本身是这个结果里更有信息量的一半。最高的三个标彼此相差不到3.4%——825.00元、802.51元和798.31元——然后就直线下坠。

最高标比第二标高2.80%，比第十三标高128.5%。永泰的林东荣把这个价差读成结果里的谨慎：他说「这次参与度强，并不意味着谨慎已经被抛到一边」，并指出这么宽的价差「显示出截然不同的前景判断」。他说得对，这两件事都在数据里。实里达——1月以794元拿下兀兰17道地块的那一家——在这里只出了361元。同一家公司，在上一块地上创下纪录，在这块地上出价比那个纪录低56%。

投标者大概在为什么定价

在公布新规和截标之间，有两项互相抵消的变化落地，而结果公布后发表评论的分析师指向的是同一项。

执行公寓每月家庭收入上限在2026年8月提高到18,000元——在新规收紧四个月之后，在这次截标两个月之前。叶文祥说开发商「可能把它看成扩大了符合资格的买家群」。Mogul.sg的麦俊伟把它说成一场赌注：「开发商在赌，收入上限提高的效果会超过十年最低居住年限的冷却作用。」SRI的Mohan Sandrasegeran补上了地块本身的规模因素——「甘柏达园执行公寓地块相对较小的规模，可能让开发商更有信心」。

他们定价的第二件事，是近期执行公寓新盘确实卖得掉的记录。Rivelle Tampines在2026年3月以平均每平方英尺1,893元推出，开盘周末卖掉572个单位中的92.5%，一个月内全部售完。Coastal Cabana在1月以1,734元卖掉748个单位中的67%。按这些证据，十年最低居住年限还没有被观察到会不会让买家退却，因为还没有任何在这套规定下售卖的项目推出过。

这对推出价意味着什么

博纳的黄秀莹预测平均售价「在每平方英尺1,900元左右」。麦俊伟认为可能的中位价在每平方英尺1,850至1,920元之间。我们找不到任何分析师为这块地公布过保本价，所以我们不印一个出来。

把1,900元放在同一条路上已经存在的东西旁边：

以1,900元推出，会比周边每一个执行公寓转售价高出20%至36%，比表现最好的私人公寓转售价高11%，比Canberra Crescent Residences的新盘平均价低约5%。The Visionaire和The Brownstone就在这块地的正对面。它们脚下的地分别以每平方英尺容积率353元买下，而隔邻的Parc Canberra是558元。这块地底下的土地花了825元。

把纪录放回脉络，以及下一个读数

825元是纪录，但它所超越的那个系列一直是稳步爬升，而不是跳升。

825元比1月的纪录高3.9%，比2024年本身被称为纪录的罗央大路地块高13.2%，比十三个月前同一个规划区的三巴旺路地块高19.2%。标数才是更锐利的断裂：十三个标是2018年2月实蒙仓道收到十七个标以来最多的一次，而这中间没有任何一块执行公寓用地收到超过九个标。

有三件事仍然悬着。这次招标是暂定的——建屋局自己的公告写着，是否授出标约的决定「将在评估各标之后作出」，而在撰文时甘柏达园仍列在暂定结果之下，不在最终结果之下。北部在2026年第四季会有大约685个执行公寓单位从兀兰17道和三巴旺路进入市场，永泰在截标前就警告这「可能分散买家的兴趣」。而海军部弯执行公寓地块将在12月17日截标，永泰预测600至700元，合登预测530至630元。黄秀莹称那次招标是「市场在新措施下如何评价执行公寓土地的第二个读数」。考虑到第一个读数的结果，真正该看的是对它的预测，而不是它的结果。

这些数据可以怎么用

如果你在等新规下的执行公寓，这次招标里没有任何东西说明价格会更低。它说的是开发商付了纪录价来换取弄清楚这件事的权利，而对此给出数字的两位分析师预期约为每平方英尺1,900元。

如果你在甘柏达一带持有执行公寓，下一个项目底下的土地，每平方英尺容积率比你那个项目底下的贵了48%至134%。这是支持你转售价的论据，而且比推出价本身更有力。

如果你读到有人说降温措施失败了，这话在两个方向上都说得太早。这些措施针对的是买家的持有年限；而这些标价是开发商对四年后需求的看法。两者都还没有被任何一次推出检验过。

方法

招标事实——投标者名称、标价、地块面积、容积率、最大与最小总建筑面积、高度管制，以及授标的暂定状态——来自建屋局自己的土地招标结果以及该地块的附加招标条件。本文中每一个每平方英尺容积率数字，都是用建屋局公布的金额除以它公布的最大总建筑面积计算，换算系数为每平方米10.76391平方英尺，而不是取自媒体报道；中标价刚好对回825.00元。凡建屋局的标价与媒体报道不符之处——十三个标中有两个如此——一律采用建屋局的数字。历史上的执行公寓地价与标数系列，以同样方式从建屋局的已出让执行公寓用地登记档案计算。招标结果、分析师评论和推出价预测由EdgeProp Singapore报道，麦俊伟的区间及其他评论经由Stacked Homes。截标前的预测来自各机构自己的发布：永泰，以及博纳和合登在招标推出时被报道的说法。2026年5月8日的规则改动，以及它适用于截标日在该日或之后的地块这一点，载于博纳对该公告的转载。甘柏达一带的项目价格为EdgeProp过去十二个月已记录成交的平均值。2026年8月起的18,000元收入上限与部长的引述均为媒体报道；这两项我们都没有找到政府的原始发布。中标的联合体在本文中按建屋局的名称列出——SNC3 Realty、HS Invesco与Kay Lim Realty；媒体报道将其归于三发（Santarli）、喜敦（Heeton）、Kay Lim与Sunray，这一点我们无法对照公司注册文件确认。