美联储刚刚加息。而在新加坡，买一份「确定性」只要一个基点。

联邦公开市场委员会在9月16日把目标利率区间上调四分之一个百分点，至3.75%至4.00%，是2023年以来的第一次加息（美联储）。此前市场押的是降息。

但对新加坡的借款人来说，美联储从来就不是那个要紧的数字。要紧的是最便宜的固定利率与最便宜的浮动利率之间的差距，而这个差距悄悄做了一件比美联储更有意思的事。6月它是13个基点。现在是一个。

溢价塌了，但塌的方式不是大家想要的那种

6月我们问过：1.40%的固定，值不值得为它放弃1.27%的浮动——那是13个基点的确定性溢价，在100万元贷款上大约每月60元。

三个月过去，固定利率一动没动。汇丰与花旗对已落成私宅的两年期固定配套，报的都还是1.40%。动的是浮动那一边：马来亚银行领先的配套是3个月复合SORA加0.20%，而3个月SORA现在是1.19%，于是这个配套读作1.39%（PropertyNet.SG，9月4日）。

溢价跌了92%，从13个基点到一个。它之所以下跌，是因为浮动利率涨了12个基点，而不是因为固定利率变便宜了。这个区别就是整篇文章的重点。确定性溢价因为「确定的那一边变便宜」而收窄，是好消息；因为「不确定的那一边变贵」而收窄，则是市场在告诉你它认为接下来会发生什么。

一个基点买到什么

100万元贷款、25年期：

• 固定1.40%：每月3953元
• 浮动1.39%：每月3948元

差额是每月4元66分，整个两年锁定期合计112元。这就是把SORA从你生活里拿走24个月的现金价格。

这个基准还在追它自己

真正有用的数字不是1.19%，而是1个月复合SORA已经到了1.30%——高于3个月，整条阶梯倒挂了。

我们在8月拆解过这个机制：复合SORA是按后计息的，3个月那个数字是过去九十天隔夜利率的复合平均。如果隔夜SORA只是停在原地不动，3个月基准也会自己升上去跟它会合。市场不需要发生任何新的事——这是关于过去的算术，不是预测。

所以1.39%这个浮动利率，已经以一种可以量化的方式过时了。

第二行是值得坐下来想一想的那一行。它不需要美联储有新动作，不需要市场有新观点，也不需要任何预测成真——只需要隔夜利率停止下跌。在那一行上，浮动在锁定期内比固定配套贵1124元，而它今天省下的是112元。

这一个基点没有算进去的东西

固定配套不只是一个利率。它是一个利率加上两年锁定期，而多数配套带着约未偿还贷款1.5%的提前还款罚金——在100万元贷款上是1万5000元。

这个数字把上面所有东西都比下去了。浮动那一个基点的节省，两年是112元；提前解除固定配套的罚金，是它的134倍。所以今天这块牌子上诚实的说法不是「确定性只要一个基点」，而是：利率上的代价已经基本归零，你真正付的是选择权。任何可能在两年内卖房、或预期会再融资的人，交出去的东西根本不在那一个基点里。

反过来说，一个打算住着不动的借款人，正被提供以112元换来两年的隔绝——而就在这个月，美联储逆着市场共识动了手，它自己的预测还指向今年可能再加一次。

组屋借款人面对同一笔交易，以及背后更大的那一笔

组屋融资上的格局是一样的：汇丰两年期固定1.45%，对大华银行浮动1.44%——又是一个基点。

但两者背后，还有一个更要紧的比较。建屋局优惠贷款是2.60%，没有变过。50万元贷款、25年期，那是每月2268元；而1.45%的银行固定配套是每月1988元——每月相差280元，一年约3360元。

这个差距大到足以让「固定还是浮动」对组屋买家来说完全成为次要问题。它同时也是双向的，我们写过为什么放弃建屋局贷款不是一个单向的决定：优惠贷款一生只能再申请一次，而且一旦为同一个单位转用银行贷款，就再也回不去。

美联储不是你的放款人

这里值得把因果链讲精确，因为本周的报道多半不会。

金管局并不设定利率。它透过汇率执行货币政策，新元利率是残差——由银行同业市场决定，受全球利率影响，但没有任何人宣布它。这就是为什么联邦基金利率中位3.875%，比1.19%的3个月SORA整整高出2.69个百分点。没有任何机制去合上这个缺口，也没有理由期待美联储的25个基点会原封不动地在这里落地25个基点。

会跨海传过来的是预期，而且它来得早。8月我们指出，华侨银行与大华银行在美联储什么都没做的那个月里已经上调了固定利率，并且说过：等9月16日那场会议，等的是新元掉期曲线早就定好价的信息。现在会议开完了，结果比预期更鹰派，而本地固定利率牌价仍然停在1.40%。重新定价发生在前，公布只是确认。

实务上的结论是：对一笔新加坡房贷来说，「先看美联储怎么做」从来就不是一个策略，现在更不是。借款人真正能据以行动的信息就在今天这块牌子上——一个基点的价差、一条会机械性推高浮动利率的倒挂SORA阶梯，以及一个真实代价在于灵活性而非利率的锁定期。

文中利率为9月初100万元贷款的指示性报价，可能随时调整，承诺前请向银行核实。我们不是持牌财务顾问，本文也不构成对任何特定配套的推荐。

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