贷款上的第二个名字买的是年限，不只是收入——而金管局会向你收费

我们在7月写过一篇，说明真正悄悄压住新加坡房贷上限的是年龄，不是收入：同样S$10,000的月薪，30岁能借约S$115万，50岁只能借约S$744,000，因为享有全额贷款成数的年限是「65减去你的年龄」。最直接的反应，是在贷款上加一个更年轻的名字。这一招有效，而且比多数人以为的更有效——收益中有很大一部分与第二个人的薪水无关。它也不是免费的，而定价的那条规则，多数买家从没读过。

以下每一个家庭都是示意性组合案例——假设已注明，数字为程序推算，并非真实客户。数字取自TRIBE的规划引擎，采用4%压力测试利率、55%总偿债比率上限、首套房贷75%贷款成数，且无其他每月债务。

银行真正用的那个数字，不是你的年龄

当借款人不止一位时，银行不会用年长者的年龄，也不用年轻者的，更不是简单平均。它用的是收入加权平均年龄（IWAA）：

IWAA =（年龄₁ × 收入₁ + 年龄₂ × 收入₂）÷（收入₁ + 收入₂）

年限随之得出：要保住全额75%贷款成数，年限 = floor(min(30, 65 − IWAA))。这正是我们规划引擎运行的算式，而加权方式值得说清楚——权重是受认可收入，即固定月收入加上打三折之后（扣除30%）的浮动收入，而不是按人头。一个没有收入的第二个名字，对IWAA毫无影响。

由此立刻得出两个方向相反的结论。

逐项推算

A今年50岁，月入S$10,000，无其他债务。B今年34岁，月入S$6,000。两人都是新加坡公民，共同购买首套房产。

中间那一行并非真实选项——它的作用是把收益拆开。加入B后，贷款总共提高S$755,134。其中S$446,134来自她的收入，S$309,000、即40.9%来自她的年龄。她把家庭经压力测试后的额度提高了60%，另外又通过把平均年龄拉低六岁，买到六年额外年限。

接下来是让人意外的部分。B单独申请，34岁、月入S$6,000，可借S$691,222。A单独可借S$743,557。两笔独立贷款合计S$1,434,779。而两人联名可借S$1,498,691——比两者之和还多S$63,912，收入相同，规则相同。没有增加任何东西。是这个结构把一个年轻的年龄，混进了一位年长借款人的年限里，剩下的由年金算式完成。

年限是台阶，不是斜坡

由于年限要向下取整到整年，较年轻借款人多出来的收入，在把IWAA推过下一个整数之前，一年年限也换不到：

从S$6,000加到S$7,000，家庭的总偿债比率额度提高，所以贷款仍会增加——但一天年限都不会随之而来。在两级台阶之间，第二借款人的加薪只值它自身的收入效果。

相比之下，她的出生年份非常值钱：

第二借款人相差十五岁、收入不变，对应的是S$296,903的借贷能力。

反过来同样成立

奖励年轻共同借款人的那道算式，同样会惩罚年长的一位——但未必惩罚到足以改变结论。假设一对32岁与30岁的夫妻，各月入S$5,000，购买首套房。他们的IWAA是31.0，享有完整30年年限，可借S$1,152,037。

现在加入一位60岁、月入S$4,000的父亲。IWAA跳到39.29，年限从30年降到25年——这是实实在在的损失。但总偿债比率额度从S$5,500升到S$7,700，贷款升至S$1,458,784。这位父亲在牺牲五年年限的同时，仍带来S$306,747。

真正醒目的，是这位父亲自己单独能做到什么。60岁时他的年限是五年，S$4,000月入支撑的贷款是S$119,458。挂在子女的申请上，同一份收入值它的2.6倍。至于该不该这么做，是另一个问题——他在60岁成了业主，也成了债务人，那是关于他的退休，不是关于子女的负担能力。我们写过55岁时公积金会发生什么，也写过年龄本身如何压住贷款。

金管局为这段年限收什么费

策略在这里不再免费。金管局的借款人—抵押人规定只有一句话，却堵死了那个显而易见的漏洞：

「住宅房产贷款上具名的借款人，必须同时是该房产的抵押人。」

银行会直接查核——借款人必须出现在购买选择权（OTP）的买方栏上，并且是《土地业权法》抵押文件中的抵押人。不存在这样一种做法：B把她的年龄借给贷款，人却不上地契。

担保人这条路因同样理由被封死。金管局的配套规定写明，若借款人无法独力符合总偿债比率，而有人被引入协助偿还贷款，「此人将被视为共同借款人而非担保人，并且其未来的房贷申请将适用较低的贷款成数上限」。你无法用一个不承担产权的签名去买年限。

所以这段年限有一张价目表，值得在签下购买选择权之前读完：

• 按最高身份计征额外买方印花税。联名买家以其中最高的额外买方印花税身份评估。若B已持有一套房产，第二套房的20%税率适用于整笔交易——上面那S$1,998,255对应S$399,651，而不是她那一份的20%。单这一行，在实用意义上就可能超过全部S$755,134的收益，因为它是现在就要掏的现金，而收益只是借贷能力。
• B自己的下一次置业会更难。她的第二笔房贷成数降到45%，而她在这笔按揭中的份额，此后会一直计入她的总偿债比率。
• 拆解要花钱。日后把一个名字拿掉属于转让，意味着转让份额的买方印花税，若仍在四年窗口内还可能有卖方印花税。我们在行不通的那个拆分个案与单名持有与拆分的比较中逐项算过。

这个家庭真正该核对的事

三道检验，按顺序来。

真正的约束是年限，还是现金？在S$1,998,255的交易上借S$1,498,691，需要S$499,564首付，另加约S$69,513买方印花税。一份过了总偿债比率、却倒在现金上的联名申请等于什么都没买到——这正是我们在纸面上过关，现金测试没过里记录过的失败模式。

这笔贷款每月到底要还多少？S$8,800是压力测试的上限，不是月供。以接近1.40%的市场利率计，那笔21年期贷款每月约S$6,868；以2.50%计是S$7,650。4%那道下限是刻意留出的缓冲，把它当预算用，正是家庭真正被绷紧的原因。

第二个名字自己有没有置业计划？这是最常被跳过的一道。若B是首次购房者，且打算日后以自己的名义买房，她今天借出的年限，会以未来房价20%的代价记在那个计划上。若她没有这样的计划，成本接近于零，那S$755,134也就接近免费。

机制本身是中性的。决定该不该用它的，是第二个名字自身的资产负债表，而不是这道算术。

方法论公开。不带修饰。