真正卡住你的不是TDSR，是MSR。

所有人都在引用55%的总偿债比率。但买组屋或买发展商新推的执行共管公寓时，上面还压着一条更紧的规则——在月入8,000元的家庭身上，它抹掉了TDSR原本允许的45%贷款额。

By TRIBE Editorial · 23 August 2026 · 2 min read

问多数买家什么东西卡住了他们的贷款额，答案通常是TDSR——总收入的55%，那条人人都听过的规则。买私人公寓时，这是对的。但买组屋、或向发展商买新的执行共管公寓（EC）时，这是错的规则。上面还压着第二道更紧的天花板，而在通常情况下，真正生效的只有它。

房贷偿还比率（MSR）把所有房贷的月供上限设在总月入的30%。在一个月入8,000元的家庭身上，这是454,686元贷款与833,591元贷款之间的差别——贷款能力被砍掉45%，而这跟你的信用、你的存款、或你实际要付的利率都无关。

MSR的适用范围，说得很窄

新加坡金融管理局对适用范围写得很克制。MSR"仅适用于购买组屋单位的房屋贷款"，或最低居住年限尚未届满的执行共管公寓（金管局）。其余一切——转售私人公寓、有地住宅、商业产业——只看TDSR。

测试本身很简单：

所有房贷的月供总额 ÷ 总月入 ≤ 30%

实际操作中，有三个细节造成了大部分伤害：

它计入你所有的房贷，不只是新申请的这一笔；此外还要计入你担保的任何房贷月供的至少20%。
它以总收入衡量，而浮动收入在计入前会先被打折。
它以一个压力测试利率计算，不是你签约的利率。

差距并不小

同一个家庭：合计总月入8,000元、没有其他债务、买转售组屋、贷款期25年——这是组屋取得全额贷款比率的上限年期。

上限	每月天花板	评估利率	最高贷款额
若只有TDSR 55%	4,400元	4.0%	833,591元
MSR 30%，建屋局优惠贷款	2,400元	3.0%	506,103元
MSR 30%，银行贷款	2,400元	4.0%	454,686元

以75%贷款比率计，这些贷款分别支撑约674,805元（建屋局贷款）与606,248元（银行贷款）的成交价。银行那条路利率明明更低，能买到的组屋却更少，因为评估下限整整高了一个百分点——金管局的中期利率下限为4.0%，而建屋局对自家优惠贷款采用3.0%。

按收入横向看，MSR对价格的天花板是这样的：

合计总月入	MSR上限	建屋局贷款（3%）	最高价	银行贷款（4%）	最高价
5,000元	1,500元	316,315元	421,753元	284,179元	378,905元
6,000元	1,800元	379,578元	506,103元	341,014元	454,686元
8,000元	2,400元	506,103元	674,805元	454,686元	606,248元
10,000元	3,000元	632,629元	843,506元	568,357元	757,810元
12,000元	3,600元	759,155元	1,012,207元	682,029元	909,372元

假设条件：25年期、75%贷款比率、无其他债务。津贴、现金与公积金是另外的约束——这张表只谈贷款能力。

你的其他债务毫无作用，直到它突然全部生效

这一点几乎没有人说对，而它有一个精确答案。

MSR是总收入的30%，只针对房贷本身。其他债务——车贷、私人贷款、信用卡最低还款——完全不碰它。它们只进入TDSR那道测试，从55%的天花板里扣除。所以真正生效的是两者中较低的那个，而交叉点是可以解出来的：

当 0.55 × 收入 − 债务 < 0.30 × 收入时，扣除债务后的TDSR才会低于MSR，也就是当**债务超过总收入的25%**时。

在这条线以下，你的债务对可贷金额完全没有影响；越过这条线，它们就以全额重量咬下去。以月入8,000元为例：

其他每月债务	MSR上限	扣债后TDSR	生效上限	最高贷款额
0元	2,400元	4,400元	MSR 2,400元	454,686元
1,000元	2,400元	3,400元	MSR 2,400元	454,686元
2,000元	2,400元	2,400元	MSR 2,400元	454,686元
2,500元	2,400元	1,900元	TDSR 1,900元	359,960元
3,000元	2,400元	1,400元	TDSR 1,400元	265,233元

在这个收入上，申请前先还清一笔1,000元的车贷，对贷款额的改变恰好是零；还清一笔2,500元的，则改变94,726元。"先把债务清掉"这句话不算错，只是没有定价——它只有在超过总收入25%之后才值钱。

同一栋楼，两个天花板

由于执行共管公寓的最低居住年限届满后MSR即不再适用，同一处产业会因为你从哪个市场买入，而带着两个不同的融资上限。

以一个合计月入12,000元的家庭为例，贷款期30年，按4%下限评估：

途径	生效规则	每月天花板	最高贷款额	75%贷款比率下的价格
向发展商买新EC	MSR 30%	3,600元	754,060元	1,005,414元
转售EC，MOP已届满	TDSR 55%	6,600元	1,382,444元	1,843,259元

同一批买家、同一栋楼，转售那一边可贷金额多出83%。这一点值得和2026年EC新规放在一起看：自2026年5月8日起截标的EC地段，最低居住年限延长至十年——更长的MOP，也意味着MSR跟着这栋楼的时间更长。

它在EC市场的顶端还制造出一个尴尬的算术。EC家庭月入上限是16,000元。以这个上限跑MSR、30年期，可融资的最高价格约为1,340,552元。一套140万元的新EC，需要约16,710元的月入才能通过MSR——比这个计划本身允许你赚的还多。价格越过某一点之后，两条规则无法同时满足，缺口只能用现金或公积金补，而不是贷款。

你被评估的利率，不是你要付的利率

上面所有贷款额都不是按市场利率算的。金管局要求银行以4.0%的中期利率下限评估住宅房贷；建屋局对自家优惠贷款的资格评估采用3.0%，这个下限是2022年9月引入的。2026年8月的实际定价离两者都很远——固定配套的报价低至约1.4%，建屋局优惠贷款利率则是2.6%。

结果是：上面那个借到MSR上限的家庭，实际并没有把收入的30%花在房贷上。

贷款额	实际利率	月供	占总收入
506,103元（建屋局）	2.60%	2,296元	28.7%
454,686元（银行）	1.40%	1,797元	22.5%

这正是规则设计的用意——缓冲本身就是目的。但它同时意味着，利率下降并不会放大你在组屋上能借的金额；这个机制我们在为什么利率下降不会提高你的借贷能力一文中写过。

浮动收入在这一切开始之前就先被打折

佣金、花红与自雇收入，只按七成计入。一位月入5,000元固定、外加每年36,000元浮动的借款人，呈现的并不是8,000元收入，而是7,100元。这在任何其他规则生效之前，就已经从MSR上限里扣掉每月270元，从贷款额里扣掉51,152元。文件层面的处理，见我们写的自雇收入的TDSR折扣。