60年地契算不算「短」，取决于你几岁——把95规则算给你看

2019年5月起，公积金不再问房子多老，只问一件事：剩余地契能不能陪最年轻的买家活到95岁。同一套剩余60年的房子，35岁的买家可以全额用CPF，25岁的买家却被挡掉五分之一——同一套房，不同的生日。

By TRIBE Editorial · 27 August 2026 · 1 min read

问大多数买家：地契剩多少年会变成融资问题？你会听到一个年数——60，或者50。但从2019年5月10日起，这条轴就问错了。决定多少公积金能投进一套房产的规则，早已不再给房子打分，它打分的是「配对」：剩余地契，能不能覆盖最年轻的买家到至少95岁？

由此产生了一个多数人没算过的临界点。一套剩余60年的房子，35岁的买家可以不受限地使用CPF——用到通常的估值顶限为止——因为35加60正好到95。同一套房交给25岁的买家，CPF就挡掉两成。同一套房、同一段地契，只差一个生日。这条公式是公开的、线性的，值得在你把任何「比业主还老」的房子放进候选名单之前，先算一遍。

先看测试，再看公式

测试本身来自设定现行规则的国家发展部与人力部联合文告：若剩余地契能覆盖最年轻买家到至少95岁，CPF可用到估值顶限（Valuation Limit，取买价与估值中较低者）；覆盖不到，则按比例折算。地契低于20年这条绝对底线，则完全不能动用CPF。

折算公式是这样的：

可用的估值顶限份额 =（剩余地契 − 20）÷（95 − 最年轻买家的年龄 − 20）

两个20是同一条底线出现了两次：任何地契的头20年都被视为「已被占用」，只有底线以上的覆盖年数才算数。公积金局自己的算例恰好可以验证这条公式：两位25岁的买家购买55万新元、剩余65年地契的房子，(65 − 20) ÷ (95 − 25 − 20) = 90%——正是当局给出的49.5万新元CPF上限。

把测试换个方向，就得到真正该写进你候选清单的数字：临界年龄 = 95 − 剩余地契年数。比它年轻，上限就会咬人；到了或超过它，上限消失。

同一套房，五个年龄

下面是一套50万新元、剩余60年地契的房子——按估值定价、用HDB贷款——由不同年龄的买家购买的结果。贷款也在同步变化，因为同一份文告用同一个覆盖比例折算HDB贷款的贷款与估值比率上限（LTV顶限今天是75%，2024年8月前是80%；2019年的官方算例写的还是90%）：

最年轻买家	覆盖到95岁	CPF上限（占估值顶限）	HDB贷款上限（LTV）
25岁	95年中的85年	400,000新元（80.0%）	300,000新元（60.0%）
28岁	95年中的88年	425,532新元（85.1%）	319,149新元（63.8%）
30岁	95年中的90年	444,444新元（88.9%）	333,333新元（66.7%）
34岁	95年中的94年	487,805新元（97.6%）	365,854新元（73.2%）
35岁及以上	完全覆盖	500,000新元（全额）	375,000新元（75.0%）

这张表要读出两件事。第一，罚则在临界点附近很温和、离得远就很陡——34岁的买家少了12,195新元的CPF空间；25岁的买家少了10万新元CPF加7.5万新元贷款。第二，两个上限会叠加：缺口必须在交割当天用现金填上。贷款年限也在同步缩短——HDB贷款期限取三者中最短：25年、65减去买家平均年龄、或地契减20年。文告里还有一句值得原文记住的话：「银行在评估可贷额度时，也会参考公积金的使用限制。」

本月真实成交的临界年龄

短地契的房子并不是假设——8月创纪录的成交中有四笔，地契都在61年以下。根据HDB转售数据集计算，每套从几岁起可以不受限使用CPF：

2026年8月成交	剩余地契	成交价	CPF不受限的起始年龄
武吉知马多毅通道4号，四房式	61年1个月	978,000新元	34岁
碧山13街192座，双层公寓	60年1个月	1,650,000新元	35岁
加冷乔治王大道805座，二房式	54年1个月	365,000新元	41岁
女皇镇史德林路50号，组屋排屋	40年11个月	1,040,888新元	55岁

现在把那套女皇镇排屋——41年地契的纪录价——放到一位30岁买家身上算。覆盖年数40.92年，对上要紧的45年，可用份额46.5%。CPF上限483,820新元；HDB贷款上限是估值的34.9%，即362,865新元。哪怕这位买家真有483,820新元的公积金，交割所需的最低现金也约为194,203新元——接近房价的五分之一。而到了55岁，同一套房可以全额用CPF、拿满75%的贷款。41年地契的纪录买家几乎肯定不年轻，原因就是这条规则。

规则围着年龄转，而这正是设计的本意

留意这个设计做到了什么：它解放了从前被地契衰减困住的那批买家。2019年之前，旧规则给房子本身打分——地契低于60年，所有人的CPF都受限，结果把退休族推离了恰恰最适合他们的便宜短契房。现行测试只问一件事：资产能不能比住客活得久。60岁的买家买史德林路那段41年的地契，覆盖绰绰有余；被算式明白告知的反而是30岁的买家——这套房会在他约71岁时到期，比退休规则规划的年龄早了约24年。

三条后续条款补全这幅图。若房产能覆盖你到95岁，55岁后你仍可提取基本退休存款（BRS）以上的公积金；覆盖不到，这条提取通道也一并关上。用CPF购房却未被覆盖到95岁的买家，动用普通户头余款购买第二套房产前，须先存足全额退休存款（FRS）而非基本存款。而整个计算锚定在最年轻的相关者身上：CPF的上限跟着最年轻的动用CPF的买家走，HDB贷款跟着最年轻的买家走，若最年轻的共同业主日后退出产权，上限会按下一位最年轻者重新计算——脱名（decoupling）方案经常漏掉这个细节。

列候选名单之前

算术只有一道减法：95减去剩余地契。如果你比答案年长，地契就不是你的融资问题——按它本身的价值定价即可，衰减照算。如果你比答案年轻，先跑公式，再为尺价折扣心动：CPF的上限、贷款的削减、缩短的年限，最后都落在同一张交割清单上，以现金结算。公积金局的购屋用途计算器能按你的年龄和地契算出确切数字；这篇文章的意义，是让你在打开计算器之前，就已经看见答案的形状。

资料来源：国家发展部与人力部联合文告，2019年5月9日，含附件A规则与官方算例；公积金局FAQ：地契无法覆盖最年轻买家至95岁时可用多少CPF；成交数据来自HDB转售数据集，经data.gov.sg获取，登记截至2026年8月27日。所有演算按公开公式与现行75%的HDB贷款LTV顶限计算；地契精确到月。请以公积金局计算器与你的HFE信函核实你自己的数字——本文为一般信息，不构成理财建议。