你的房贷利率1.40%。装修厨房的那笔贷款，5.96%。

十多年来最便宜的抵押贷款，与大多数家庭这辈子最贵的无抵押贷款之一，正压在同一套房子上。两年期固定房贷的挂牌利率是1.40%。三个星期后你为同一套房子的厨房签下的装修贷款，公布的实际利率是5.96%。

这道差距既不是丑闻，银行也没有隐瞒——星展把两个数字印在同一个页面上。但几乎没有人去读第二个数字，而两者相差的原因，也不是大多数人以为的那个。

差距来自费用，不是「平息」

一个流传甚广的说法是：装修贷款用的是平息（flat rate）报价——利息按原始本金全期计算，实际成本几乎翻倍。把数字跑一遍，这个说法站不住脚。

星展与邮政储蓄的挂牌是年利率4.88%，实际利率5.96%，脚注写明该实际利率「以60个月贷款期为基准，并已包含2%手续费及1%保险费」（星展银行）。如果4.88%真是平息，3万元五年的利息会是7320元，实际利率会逼近10%。按月计息递减计算，利息是3869元，再加上3%的费用，得出的结果与公布的5.96%非常接近。华侨银行的条款也印证了同一算法，写明利息「按月计息基准，就上月最后一日的未偿还余额计算」。这些都是递减余额贷款。

所以真正的重点是从头上扣走的那3%。批出3万元，银行会在放款前先扣掉2%手续费和1%保险费；星展自己的示例是批10000元、实付9700元。你按全额3万元付利息，但你拿到的是2万9100元。

以此还原实际利率——收到2万9100元，分60期每期564.49元——算出来是6.14%，略高于银行公布的5.96%。这点差异属于实际利率计算惯例的问题，而不是钱数上的分歧；无论采用哪种惯例，上述现金流都是真正进出你账户的那一笔。

提早还清，反而更贵

这一段最容易被忽略。那3%是本金的百分比，不是期限的百分比。缩短年限，同样的900元就摊在更少的期数上：

「贵的债要尽快还掉」这个直觉，在这个产品上恰好是反的。一年期的装修贷款利息绝对值更低——799元对3869元——但每使用一年，这笔钱贵了一倍。

中途还清也逃不掉。星展收取未偿还金额1%的提前还款费；华侨银行公布的条款是提前还款金额的2%，并须提前一个月书面通知，否则以一个月利息代替。星展的贷款在一年后结清，未偿还的2万4570元会产生246元的退出费用。这些数字不大，但它们与收费结构指向同一个方向：这个产品被设计成要持有到期。

为什么不能直接并进房贷

最直觉的反应是：那就用1.40%去借装修钱，而不是4.88%。对大多数发问的人来说，这扇门是关着的，而且是被两道锁分别锁上的。

公积金不付这笔钱。公积金局的立场毫不含糊：「公积金存款不可用于房产的装修、改善或维修工程」，你「需要动用自己的现金储蓄来支付这些费用」（公积金局）。普通账户的钱可以付首期、供房贷、缴印花税和律师费，唯独止步于家门口。

套现房产净值是私宅专属。股权定期贷款（equity term loan）让屋主以房产价值为抵押、按房贷利率借款——但只限私宅。组屋不能以这种方式套现。这道不对称值得直说，因为它与需求恰好相反：最不可能捉襟见肘的私宅屋主，可以用约1.4%至1.6%的抵押利率借到装修钱；而装修开支相对收入更沉重的预购组屋或转售组屋买家，却被推向一个上限3万元、利率将近四倍的无抵押产品。

一个多年未动的上限

这个上限值得推敲。各银行的通行规则是3万元或月收入的六倍，以较低者为准——所以它咬两次，而且对月入不足5000元的人，是收入那一项在起作用：

有必要说清楚：这是银行惯例，不是法规。金管局的全行业无抵押借贷上限是月收入的十二倍（新加坡金融管理局），而装修贷款根本不在无抵押信贷条例的适用范围内。无论某些计算器页面怎么写，都不存在一个3万元的法定上限。这个上限是银行订的，而在装修成本上涨的这些年里，他们没有动过它。2026年的参考数字显示，四房式预购组屋的装修约需4万至5万6000元，四房式转售组屋约需5万5000至8万3000元。一项4万8000元的预购组屋工程，上限覆盖62%；一项6万9000元的转售组屋工程，覆盖43%。其余部分要靠现金、私人贷款或信用额度——每一样都更贵。

真正能压低账单的做法

真正有效的杠杆有两个，而且两个都在房贷这一侧，不在装修贷款这一侧。

第一个是捆绑。星展与邮政储蓄向自家房贷客户提供3.38%（实际利率4.49%），有效期至2026年9月30日——这把五年总成本从4769元降到3548元。马来亚银行向自家房贷客户提供4.08%，向组屋房贷客户提供首年2.50%，但该页面没有公布实际利率，因此其费用负担无法直接比较。请注意这些优惠的共同点：每一个明显更便宜的利率，都以你已经在该行持有房贷为前提。装修贷款是一个客户留存产品。该在你挑选或重做房贷的时候去谈它的价格，而不是在拿到钥匙三个星期之后。

第二个是次序。如果你本来就要重做房贷、而且持有私宅，那么装修是把新额度一次做足的理由，而不是在旁边再背一笔更贵的贷款——当然仍受总偿债比率、估值，以及会减少可套现金额的公积金退款所限制。

已经签了字的人，这两个杠杆都用不上。这才是实际的重点：装修贷款是整个购房流程中，人们最后才去比较的一环，发生在拿到钥匙的兴奋之后；而它恰恰是利率最高、条款细节最吃重的那一环。

利率与条款截至2026年9月16日，取自各银行公开页面；其中星展与邮政储蓄所引利率的有效期至2026年9月30日。房贷对照采用最优两年期固定利率年息1.40%；三个月复合SORA于2026年9月11日为1.1975%。装修成本区间为市场参考数字，并非TRIBE的估算。所有供款、利息总额与实际利率均为实算，而非引述。方法公开，绝不含糊。