持有更久并不会提高你的回报。它把结果的分布收窄了三分之二。

把五年的私宅转售成交记录按卖方持有时间长短排序，答案看起来很残酷。持有两到三年的，年化回报6.62%；持有十二年的，只有2.68%。照字面读，每多持有一年，大约要付出三分之一个百分点的代价。

但正确的读法是：这句话几乎与耐心无关。它说的是，在这个窗口里持有满十二年的人，当初都是2013年买的。

合并后的坡度

TRIBE转售数据库中的每一笔成交记录，都载有卖方自身的买入价与买入日期——这使117,319宗交易中的68,581宗成为同一单位的转售配对，得出的回报不需要指数、不需要模型，也没有样本结构漂移的问题。按持有期排序：

年化回报那一栏连降五档，然后又拐头上升。这个形状本身就是线索：复利本身不会产生U型曲线。

这是买入年份效应

持有期和买入日期是同一个变量的两端。今天卖出的十二年持有者，买在2014年；今天卖出的四年持有者，买在2022年。按持有期排序，其实就是按入场年份排序，而入场年份是这套数据里影响最大的单一因素。

按卖方买入年份划分的年化回报中位数：

• 2011年2.38%。2012年2.26%。2013年2.19%。2014年2.45%。这是三十年入场年份中最差的四个世代。
• 2005年5.44%。2006年5.57%。买在那一轮上涨之前。
• 2020年5.51%。2021年5.39%。买在上一轮上涨之前。

2011至2014年的买家，付的是降温措施前的高点，然后熬过了随后的横盘期。这些买家如今在机械意义上就构成了10–15年那一档。表格里最差的那一行，不是一个持有期，而是一个日期。

把买入年份固定住

干净的检验方式，是固定入场年份、只改变退出时点。由于成交窗口横跨五年，同一个世代可以被观察到在四到五个不同的持有期卖出。

符号完全反转。在两端都有足够成交量的15个世代中，持有更久的一方拿到了更高的年化回报，这样的世代有11个。四个例外是2006年——其差距为0.12个百分点，等于没有差距——以及2019、2020和2021年，也就是在疫情后那一轮急涨之前刚刚入场、最初几年就是他们一生中最好的几年的买家。

所以合并后的坡度不只是受到混淆。对大多数买家来说，它指向的方向是错的。

而且财富本身从未停止累积。2011年世代在2021年卖出的累计涨幅中位数是+17.1%，在2026年卖出则是+53.0%。2013年世代从+16.1%到+39.3%。在这个窗口里，没有任何一个世代因为更早退出而在绝对金额上变得更好。

能做到的最严格切分

固定世代之后，项目本身仍未被控制。所以只比较同一个发展项目、在同一个日历年买入的单位，并按该组自身的持有期中位数一分为二——区位、地契、楼龄、管理方和地铁站完全相同，入场市场也完全相同。

在1,551个这样的「项目×买入年份」组别中，持有更久的一方以每年0.22个百分点的中位数优势胜出，并在其中994个组别（64.1%）里胜出。

这才是这个效应诚实的量级。耐心值大约每年五分之一个百分点，而不是合并表格看起来要拿走的四个百分点。

时间真正改变的东西

回报的高低几乎没动，离散度却塌缩了。

短期持有是一场边缘很宽的抛硬币：十分之一的短期卖家基本上什么都没赚到，另外十分之一每年赚超过13%。持有满十五年，幸运退出与不幸退出之间的差距收窄了67%。四分位距从6.74个百分点降到2.33个。

持有十二年以上的交易，集中在每年3.37%，四分之一低于2.15%，四分之一高于4.55%。这就是这个市场付给一个单纯等待的人的东西：不是溢价，而是收敛。入场时点解释了短期持有中的大部分波动，在长期持有中则几乎不解释什么。

短期持有还要交一笔税

第一张表格顶端的6.62%是税前数字，而那一行里几乎没有人躲得过这笔税。对2017年3月11日起买入的单位，在买入三年内出售须缴卖方印花税，按持有年数分别为12%、8%和4%；对2025年7月4日及之后取得的单位，窗口延长至四年，税率为16%、12%、8%和4%（IRAS）。

1–3年那一档的532名卖家中，有529名——99.4%——落在仍然生效的卖方印花税窗口内。扣掉他们自己的持有期所触发的这笔税，该档的年化回报中位数从6.62%降至4.41%。合并表格里最好的那一行，有三分之一被一笔专门为了让这一行不吸引人而存在的税拿走；扣完之后，短期持有已经不再优于四年持有。

哪些切分扛得住

• 剔除次级销售。只保留转售的63,879组配对：6.85%、5.10%、4.20%、3.36%、2.68%、3.80%。形状不变。
• 地契。99年地契（49,194组）与永久地契（17,007组）都呈现同样的先降后升形状，永久地契除最长那一档外，每一档都低约一个百分点，在最长档两者收敛。
• 区域。10–15年的低谷在核心中央区是1.22%，其余中央区2.33%，中央区外3.21%。形状相同，水平不同。
• 只看当下市场。只取2026年的成交，坡度明显变平——3–5年为4.23%，7–10年为3.91%——这正是买入年份效应在那个最差世代逐渐移出中间档位时该有的表现。

本文没有证明什么

这些都是名义回报。以每年3.80%、持有十九年计算，最后一行113.6%的累计涨幅中，有相当一部分来自货币本身，而不是资产。本文所有数字都未经通胀调整，而持有期越长，这一点越重要。

这些回报也只在已经卖出的单位上测量。手上有亏损的业主通常不会成交，所以这里的每一个回报都来自一个自行选择退出的样本，而亏损比例都是下限。

年化数字是价格对价格的。它们不含收到的租金，也不含管理费、房产税、利息和中介佣金——把收益放到同一张表上会发生什么，见一房单位租金回报更高，增值只有一半。

此外，固定世代的做法仍无法把「时间流逝」与「这一轮市场恰好复苏了」彻底分开。均值回归在这五年里出现，是因为2013年的横盘期之后跟着一轮复苏。长期持有在任何市场里都会收窄结果；而它对2011至2014年的买家是向上收窄，这是关于2021到2026年的一个事实，不是一条定律。

该怎么读它

如果你正在权衡要不要卖，持有期表格不是你的输入变量，你自己的买入日期才是。一个2013年买入、如今面对2.6%年化回报的卖方，并不是因为持有了十三年而受罚——其中十一年花在爬出第一年所付的价格，而在2021年卖出只会录得1.8%。

如果你正在权衡要不要买，有用的数字是分布，不是中位数。以两到三年的持有预期入场，等于进入一个中间80%的结果横跨每年十三个百分点、而光印花税就要拿走两个百分点的档位。以十五年的持有预期入场，进入的档位只横跨四点五个百分点，中心大约在3.8%。

时间不是决定赚多少的杠杆。它是决定有多确定的杠杆。

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数据取自68,581组同一私宅单位的转售配对——即TRIBE转售数据库（2,325个项目、117,319宗交易）中所有载有卖方自身买入价与买入日期、持有至少一年、且成交日期落在2021年10月11日至2026年10月2日之间的记录。持有期中位数8.63年；买入价中位数103.3万元；卖出价中位数148万元。所有数字为中位数；回报为名义、价格对价格，未扣除租金、各项成本与融资费用。印花税税率以IRAS公布为准，截至2025年7月4日有效。本文为一般信息，不构成投资建议；任何印花税事宜请向IRAS或您的产业律师确认。