波东巴西与麦波申转售公寓前五名。第13邮区排全国第五——而每一个项目都栽在同一项因素上。

第13邮区——波东巴西、兀里（Woodleigh）、巴特礼（Bartley）、麦波申——不是任何人会拿来大力推销的地址。它有44个转售公寓项目，其中超过一半不足50个单位，区内没有任何一处带着名门邮区的光环。

把全部2,357个已评分项目跑一遍转售项目评分卡，第13邮区的平均分是6.61，全国平均是5.94。这是28个邮区中的第五名，高于第3邮区，高于第19邮区，并领先第9邮区整整1.00分——我们昨天为第9邮区打出的是5.61分，排第十九。

有意思的地方不在于它赢了，而在于赢和输都高度集中，而且分别落在权重的两端。

赢在重权重因素，输在轻的那一项

RPS为七项因素加权。以下是第13邮区各项的均值对比全国均值，以及加权后各项对邮区得分的贡献。

该邮区的实际均值差距是+0.666，加权贡献合计+0.669，因此分解在0.003以内对得上，没有任何东西藏在表外。

第13邮区在历史表现上排全国第四，在小学效应和地铁便利度上均排第五。这三项因素合计占评分卡的58%，而该邮区在三项上全部跻身前五。七项之中有六项为正。

它输掉的那一项，全票通过

未来转型是评分卡上权重最小的一项，只占6%，第13邮区的均值1.52是全国第三低。但均值低估了它有多整齐划一。

第13邮区全部44个项目的未来转型分都在3分或以下，无一例外。全国有59.4%的项目得3分或以下，这里是100%。

去读那些评分理由，会发现同一句话重复了44遍。每个项目最近的已识别催化剂都是巴耶利峇空军基地重建，而对前五名而言，它坐落在1.58公里至3.40公里之外——远到评分模型将这种曝险视为边际。邮区内没有新线路、没有新市镇中心、没有模型能找到的总蓝图地段。

这不是第13邮区的缺陷，而是对它的描述。这是一个基建早已到位的地方：2003年的东北线、2009年的环线、过去十年建成的碧山亚历山大（Bidadari）新区。评分卡在这个邮区里以「历史表现」和「地铁便利度」奖励的几乎一切，都是已经发生过的转型所结清的账。那个1.52，是「已经没什么可等」的代价。

这是好是坏，完全取决于你买的是一个家，还是一个期权。

1. The Woodleigh Residences — 8.85分，S级

667个单位，99年地契，2023年落成，发展商Singapore Land。小学效应满分10分，项目规模满分10分，历史表现9分，地铁9分。

距波东巴西地铁站（NE10）330米，雪松小学（Cedar Primary）0.49公里，1公里内有三所小学。租金回报率4.14%。年均资本增值+3.97%，位居2023年落成同期项目的第83百分位。全邮区最高分的项目——而它的未来转型分是2分，和其他所有项目一样。

2. Park Colonial — 8.65分，S级

805个单位，99年地契，2021年落成，发展商EL Development。全邮区最佳的地铁分——满分10分，距兀里地铁站（NE11）150米，属于「出门就是」而非「走得到」的距离。

小学效应同样10分，历史表现9分。租金回报率4.46%。年均+3.96%，2021年同期项目第80百分位。

3. 8 @ Woodleigh — 8.37分，S级

330个单位，99年地契，2012年落成，发展商仁恒置地。前五名中唯一在历史表现上拿到满分10分的项目：年均增值+3.72%，跻身全国2012年落成项目的前5%。

距兀里地铁站380米，小学效应10分。它的弱点在收益——租金回报率3.30%，得5分，属于中段。它是五者中最旧的，剩余地契约81年。

4. The Tre Ver — 8.35分，S级

729个单位，99年地契，2022年落成，发展商华业集团。收益型之选：租金回报率4.57%，是五者中最强的，该项得9分，项目规模也拿到10分。

代价在交通。距兀里地铁站0.68公里，地铁分7分——是一段短程步行，不是家门口——而它1分的未来转型分是前五名中最低的。最近的小学是圣安德烈小学，0.56公里。

5. Bartley Ridge — 8.10分，S级

868个单位，99年地契，2016年落成，发展商华业集团。全邮区规模最大的项目，距巴特礼地铁站（CC12）210米——走的是环线而非东北线——距海星小学（Maris Stella High School (Primary)）0.32公里，是前五名中最近的学校。

坦白的保留意见在于收益：3.11%只得4分，低于平均，评分卡将总回报列为弱项。撑起它的是资本增值——年均+2.91%，2016年同期项目第80百分位。

永久地契倒挂，又一次

第13邮区75%是永久地契：44个项目中有33个是永久或999年地契，11个是99年地契。地契是计分项，而永久地契在这一项上得分更高。

永久地契项目的平均分是6.21，99年地契项目的平均分是7.83。

该邮区九个S级项目中有八个是99年地契。前五名全部是99年地契。全邮区得分最低的五个项目——E Maison（11个单位）、Serene View Mansion（18个）、R Maisons（45个）、Happy Mansion（24个）和Braddel Regalia（11个）——全部是永久地契，而且全部是小型楼座。

一旦看到单位数，机制就不神秘了。第13邮区项目规模的中位数是47.5个单位，44个之中有23个不足50个。项目规模占评分卡的16%，而一栋20个单位的永久地契楼座在这一项上得分很差，原因与地契完全无关：转售流通性薄、没有设施、价格历史稀疏到无法建立可信的往绩。这里的99年地契项目，正是建在碧山亚历山大与巴特礼地块上那些大型、新近、以地铁为锚的发展项目——它们在规模、学校、地铁与历史表现上赢下的分，足以压过一项只值10%权重的地契优势。

这个论点的宏观版本，我们写在跑赢的是郊区，不是名门邮区和永久地契的数据到底说了什么。第13邮区是它一个干净的局部实例。

这个分数没有衡量什么

RPS衡量的是结果，不是成因，它也不是价格指数——一个项目可以拿8.85分，而相对隔壁的开价依然昂贵。历史表现这一项在构造上是回望的，2012至2026年的强劲记录，是关于该项目过往同期群体的证据，不是对它下一个十年的预测。

未来转型分值得一句特别的说明。它衡量的是与已识别催化剂的距离，所以一个拿1.52分的邮区，被告知的是它附近没有在建管道——而不是它永远不会改变。巴耶利峇空军基地是一个货真价实的长周期催化剂，只是刚好落在模型给分的距离带之外；如果那条时间线缩短，现在读作1至3分的那44个分数，就是会动的那一批。

完整方法论、七项因素与每一个已评分项目，都在评分卡上。