组屋转售指数跌了0.54%。同等条件的四房价格，镇区之间差距达5.89个百分点。

要做的决定

适合谁看

因为全国指数又跌了一个季度、被要求降价的组屋业主。

面对的问题

转售价格指数下跌，是否意味着我的单位不值钱了？

简短答案

指数说的是整个市场，几乎说不出你那一套。在面积、剩余租期、楼层和镇区都不变的条件下，这三个季度市场四房价格跌0.28%，指数跌0.54%。但同等条件的涨跌幅在镇区之间横跨5.89个百分点，从芽笼涨3.65%到裕廊东跌2.24%。决定你价格的是镇区和房型，不是指数。

下一步

在调整要价之前，先用你自己那栋楼、同一租期区间的近期成交，算出属于你的配对价格。

背后的数字

• 0.54%
  建屋局转售价格指数在2025年第四季至2026年第三季的跌幅
• 5.89个百分点
  23个主要镇区之间，同等条件四房涨跌幅的差距
• 9.92个百分点
  金文泰原始中位数相比配对结果被夸大的幅度

建屋局转售价格指数在2026年第三季收报202.5，低于2025年底的203.6。三个季度累计跌0.54%，分别是0.10%、0.29%和0.15%。这是约七年来第一次出现连续下跌，而它正被买家拿来当作要求卖家降价的理由。

我们用指数底下的登记交易，重算了同一个窗口。在23个主要镇区的5,379宗四房转售中，把建筑面积、剩余租期、楼层和镇区都保持不变，同等条件的价格跌0.28%。指数说的是真话。它说不出来的是你的数字：同等条件下的涨跌幅，在镇区之间横跨5.89个百分点。

卖家面对的问题

买方经纪一开口就是指数。连跌三个季度，报纸也这么说，于是出价压在你的要价之下，而支撑这个出价的理由是全国性的。问题很具体：全国指数跌0.54%，能说明你这套单位该卖多少吗？

直接给答案

它说得出市场，说不出你那一套。我们算出的市场数字是同等条件下跌0.28%，与指数接近，等于印证了它。但围绕这个平均值的离散程度，大约是它的十一倍。芽笼的卖家和裕廊东的卖家处在同一个指数里，却处在相反的市场里。

最有力的数据

我们取了2017年1月至2026年11月每一宗登记转售，共244,312宗，拿2025年第四季和2026年第三季作比较，只保留两个季度都有至少30宗四房成交的23个镇区。

比较用的是建立在其中5,379宗成交上的价格模型：以价格对数，对建筑面积对数、剩余租期年数、楼层高度和镇区回归，并为每个镇区在两个季度之间设一个独立的价格位移。模型解释了85.3%的价格变异。顺带也量出了卖家最常争论的两件事：四房每多一年剩余租期值0.97%，每高一层值0.72%。

23个镇区里有8个上涨，15个下跌。房型又把市场分了一次：在同样的基础上，三房价格跌1.38%，五房跌0.12%，也就是说最小的单位吸收了大部分跌幅。

为什么原始镇区中位数会误导

最直觉的做法是取你镇区的每平方英尺中位价，比较两个季度。这是流传最广的数字，而它在两个方向上都会出错，因为两个季度之间，卖出去的是什么单位会变。

金文泰最清楚。它的四房原始中位价涨了10.45%。把面积、租期、楼层和镇区固定住，只涨0.53%。未经调整的数字把涨幅夸大了9.92个百分点，因为后一个季度刚好成交的单位更新、楼层更高。

加冷/黄埔的方向相反。它的原始中位价跌3.65%，同等条件的价格却涨1.53%，缺口5.17个百分点，方向刚好相反。按原始中位数看，23个镇区里有11个像是涨了；按配对质量看，只有8个。卖家只看其中一个数字，就是被邻居这个季度刚好挂出什么单位牵着走。

控制变量后的对比

把两者并排看，规律是一致的，而不是随机的。只要有更新或更高楼层的单位入市，原始中位数就会夸大涨幅；只要那个季度的成交偏旧、偏低楼层，它就会低估。

指数本身的设计，正是为了避开这个问题；我们的同等条件数字与它相差只有0.26个百分点，就是它做到了的证据。会误导人的不是指数，是镇区中位数。

这项分析没有证明什么

它没有证明你的单位跟着你的镇区走。镇区层面的位移，仍然是楼座、单位朝向和租期区间的平均值，而它们之间的分歧可以和镇区之间一样大；我们没有为你那栋楼建模。

它也没有确立因果。我们量的是价格做了什么，不是为什么；这三个季度的跌幅，与2026年7月取消15个月等待期在时间上重叠，成交量也从2025年第四季的5,020宗升到2026年第三季的7,404宗，这个比较无法把它们分开。相关性不等于因果。

三个季度是很短的窗口，0.28%也小到单一镇区的抽样波动就足以影响结论。任一季度成交少于30宗的镇区因此被排除。所有数字都是价格对价格，以登记转售价计算，不含中介费、律师费、买家支付的印花税，也不含任何高于估值的现金溢价记录。三个季度的规律不是预测，也不是一条定律。

对卖家意味着什么

如果你在芽笼、实龙岗、大巴窑、勿洛或女皇镇，全国指数是对你不利的说法，而配对后的证据不是。这五个镇区在同等条件下涨了2.67%到3.65%，而指数在跌。

如果你在蔡厝港、盛港或裕廊东，指数低估了你的处境：这些镇区的跌幅大约是市场的四到八倍。而如果你的单位是三房，跌幅是真的，而且比头条数字更大，不管你在哪里。

实际的做法是，不要再拿一个全国数字来谈判，无论它朝哪个方向。决定你价格的比较，是你自己那栋楼、同一租期区间的近期成交，再按你所在的楼层调整。

下一步

在调整价格之前，先把你自己的单位过一遍配对比较。我们的转售价格查核是用同一栋楼、同一租期区间的近期成交来定价，而不是镇区中位数，这正是本文量出来的缺口。想让我们陪你跑一遍，把楼座、房型和剩余租期发给我们。

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样本：2017年1月至2026年11月共244,312宗建屋局登记转售交易，取自data.gov.sg；控制变量后的比较使用5,379宗四房转售，覆盖在2025年第四季和2026年第三季都有至少30宗该类成交的23个镇区。指数数字为建屋局公布的转售价格指数。价格模型：价格对数对建筑面积对数、剩余租期、楼层和镇区回归，并为每个镇区在两季之间设独立位移，R平方0.853。数字为价格对价格，不含中介费、律师费、买家印花税与装修。本文为一般资讯，不构成财务建议。