新加坡新楼盘首发买入、TOP前后卖出，能跑赢附近转售公寓吗？

要做的决定

适合谁看

正在同一区域比较新楼盘和转售公寓的买家。

面对的问题

首发期买新楼盘，等到TOP前后卖出，涨幅会比附近的转售公寓更高吗？

简短答案

47组对比中，新楼盘有22组跑赢附近转售，在中位数上落后1.9个百分点。把配对半径缩到1公里重新比较，新楼盘在22组中赢了6组。

下一步

找一套自己确实会考虑的附近转售单位，用实际成交尺价衡量新楼盘的溢价，再比较户型和入住时间。

背后的数字

• 47组中赢22组
  新楼盘的涨幅高过附近转售单位的组数
• −1.9个百分点
  新楼盘减去转售的组内涨幅差中位数
• 22组中赢6组
  限在1公里内重新配对后的新楼盘胜出组数

你在示范单位看中了一套首批推出的三房公寓。附近也有一套已经落成、今年就能搬进去的转售单位。两套都合适的话，等到新楼盘可以入住时，哪一套涨得更多？

我们把新加坡22个新楼盘的成交与附近转售配成47组。首发期买入、竣工前后卖出的新楼盘单位，有22组涨得更多。逐组比较涨幅，新楼盘在中位数上落后1.9个百分点，未扣成本。若让每个新楼盘在计算中占同样的比重，差距接近零。

首发买入、竣工前后卖出，在这批成交里没有稳定的涨幅优势。拉开差距最明显的，是买入时相对附近转售多付了多少。

首发买入，什么情况下跑赢？

跑赢的单位，买入尺价比附近的转售对照单位高出16%，以中位数计。跑输的单位则高出37%。

先算每组的新楼盘涨幅减去转售涨幅，再取中位数。正数代表新楼盘涨得更多。

应该看同一个楼盘的邻居，还是附近的转售？

这两个比较各有用途。看同一个楼盘的相似单位，可以判断手上的报价在同盘成交中处于什么水平。看附近已落成的公寓，才知道同一笔预算可以换到什么，以及买新楼盘要多付多少。

47组里有46套新楼盘单位找得到足够的同盘首月相似成交。跑赢的单位，买入尺价较同盘相似单位的尺价中位数低0.39%，以组别中位数计。跑输的单位则高0.27%。两组在同盘的入手价差不大。相比之下，它们对附近转售付出的溢价差得更明显。

以 Pasir Ris 8 为例，8组里的新楼盘单位涨幅中位数是26.8%，附近转售对照单位是32.1%。新楼盘只赢了1组。Park Colonial 的3组全部跑赢，组内涨幅差中位数为**+9.9个百分点**。这两个楼盘的配对数量都少。

只比较1公里内的转售，结果如何？

把距离上限缩到1公里，重新为新楼盘寻找转售对照，新楼盘在22组中赢了6组，涨幅在中位数上落后4.6个百分点。在两个买入溢价超过10%的组别，转售的中位表现都更好。新楼盘买入尺价持平或更低的，只有1组。高出0%以上至10%的，没有配对。

原先尺价持平或更低的7组，虽然全部跑赢，但有6组的转售对照在1公里以外。近距离、尺价又接近的配对太少，无法判断这个结果能否重现。

卖出的时间范围也会改变结果。如果只看项目记录的竣工季度，29组里，新楼盘的涨幅在中位数上领先1.7个百分点。

我们怎样配对成交？

资料来自TRIBE的新加坡私宅成交档案。样本中的新楼盘是在2018年至2022年买入，交易日期落在楼盘最早有记录的开发商销售起计30天内。我们追踪同一个实体单位从买入到下一次有记录的成交，并用较早的交易核对买入日期和价格。

本文所说的**「TOP前后」**，指记录的竣工季度，再向前、向后各延30天。这个范围可以涵盖临时入伙准证发出前后的成交。 建设局TOP与CSC指南 · 市区重建局竣工统计 · 第一太平戴维斯竣工统计

每套新楼盘单位配一套也有两笔成交记录的转售单位。房间数和地契类别须相同，面积相差不超过15%，楼层相差不超过10层。买入日期、卖出日期、持有天数三项各相差不超过120天。初次配对的项目直线距离上限为2公里。较短年期的地契，起算日期也须相差不超过20年。同一组转售成交只用一次。

比较同一新楼盘时，须找到至少8笔首月其他单位的成交。房间数须相同，面积相差不超过10%，楼层相差不超过5层。

这项比较的局限

样本只涵盖已再次成交且找得到对照的单位。47组中，46组的新楼盘单位是99年地契。这些成交能说明当时配对的结果，不能说明继续持有的单位表现如何，也无法证明是什么造成涨幅差异。

文中的差距是成交价涨幅，未计印花税、融资、中介与律师费、装修、管理费、房产税或租金。

多付的价钱，换来了什么？

假设新楼盘报价是每平方英尺S$2,000，附近相似的转售成交是S$1,800。新楼盘贵了约11%。如果几年后转售涨到每平方英尺S$2,000，新楼盘要卖到约S$2,222，百分比涨幅才会一样。新楼盘要跑赢，卖出时的尺价与转售尺价的比值须比买入时更高。

回到房子本身。户型好不好用，走到地铁站或学校要多久，什么时候可以搬，等房期间要不要租房？更新的地契、合适的户型、适合家里的入住时间，都可能影响你愿意付多少。

把两套房放在一起算

把两套单位的价格和计划入住日期放在一起算，再比较等待、融资和装修的成本。 TRIBE新楼盘与转售公寓比较计算器

如果你已经买了新楼盘，考虑的是交钥匙前还是之后卖出，可以看另一项比较。 TRIBE关于竣工前后卖出的研究

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资料截至2026年6月14日。样本为47组新楼盘与附近转售配对，买入年份为2018年至2022年。数字为未扣成本的成交价涨幅，仅供一般参考。涉及融资、印花税或法律事宜，请向银行、IRAS或房产交易律师核实。