新楼盘卖到后期，变的是单位，不是价格

要做的决定

适合谁看

正在考虑首个周末就下定，还是先观望销售情况的买家。

面对的问题

在新楼盘等下去，会让我多付钱吗？

简短答案

不一定。以每平方英尺计，新楼盘内部的价格每年上升约1.5%，而一旦扣除同期大市自身的升幅，这个数字已无法与零区分。真正改变的是货源：第24至36个月成交的中位单位是1,087平方英尺，首三个月则是829平方英尺。

下一步

先决定要哪一种单位，再去问那条户型线还剩什么，而不是为了抢在涨价之前而提早下定。

背后的数字

• 829至1,087平方英尺
  新楼盘首三个月与第24至36个月成交单位的面积中位数
• 每年约1.5%
  同一项目、同房型内部的每平方英尺价格变动，已控制楼层与面积
• 62%
  新楼盘头三年发展商成交中，发生在首三个月的比例

每个示范单位都在讲同一句话：现在就买，因为价格表只会往上走。这是一个关于某个项目未来十二个月的说法，而它是可以验证的。在132个私宅新楼盘头三年、共38,613宗由发展商直接售出的成交里，新楼盘内部的每平方英尺价格每年上升约1.5%——而一旦把同期大市自身的变动扣除，这个数字已经无法与零区分。

真正大幅变动的，是摆在你面前的那个单位。新楼盘首三个月成交的中位单位是829平方英尺、182.7万元；同一批新楼盘第24至36个月成交的中位单位是1,087平方英尺、266.75万元——面积多31%，总价高46%，而每平方英尺的价格只高了6.8%。

新楼盘买家真正面对的问题

这个决定通常被包装成时机问题：是在首个周末以开盘价下定，还是等下去、冒着之后要付更多的风险。这种说法预设了被定价的那样东西不会变，只有价格在动。

事实并非如此。新楼盘是一路卖下去的，而最先卖掉的那一批，并不是项目的随机抽样。

答案

等待很少会让你在每平方英尺上付出一个可靠的代价，却几乎一定会改变你买得到什么。等了两年的买家，拿到的不是同一个单位的另一个价格，而是在一批不同的、更大、更贵的剩余货源中挑选。

每平方英尺的价格究竟怎么走

三个模型，同样基于这38,613宗成交，每个都只比较同一项目内部的单位：

第二行是诚实的主数字：在同一项目内，比较房型相同、面积与楼层相近的单位，每平方英尺价格每年上升1.54%，t值为4.91。

第三行更重要。加入日历月份是在问：这个升幅究竟属于新楼盘本身，还是底下的大市在升。点估计几乎没变，但置信区间从大约一个百分点宽，扩大到接近十个百分点，而零稳稳地落在里面。

为什么这个升幅不能算在新楼盘头上

原因是结构性的，而不是运气不好。在单一项目内部，开盘至今的月数与日历时间几乎是同一个变量——两者在项目内部的相关系数中位数是0.9989。一个在2021年10月开盘、一路卖到2024年的项目，无法告诉你它的价格表上调，是因为它在去化，还是因为新加坡的新楼盘市场在那几年升了28%。

另外两个切法指向同一结论。剔除主导样本的61个2021年开盘项目后，控制单位特征的模型剩下每年+1.15%（t值3.44），而加入日历月份后变成每年−0.72%（t值−0.23），正负号翻转。若收窄到同一座楼的同一条垂直户型线，朝向与间隔接近固定，则在1,515条户型线、21,631宗成交上得到每年+1.93%（t值6.06），加入日历月份后为+0.51%（t值0.30）。

每一个模型都同意同一件事：升幅是存在的，但这批数据无法把它归因于新楼盘本身，而不是大市。

真正在变的：货源

两房单位占首季度成交的38.0%，到第24至36个月只占18.0%。三房的走向相反，由35.6%升至45.7%；四房或以上则由15.3%升至25.6%。小面积货源最先清掉。

这也解释了上表第三行的回落。呎价中位数在第0至3个月与第3至6个月之间下跌，并不是因为发展商减价，而是因为单价较低的大面积单位在成交中占比变高了。

楼层不是原因。后期买家确实略高一些——大约每年1.3层，t值3.93——但首三个月的中位楼层是第十层，第24至36个月同样是第十层。

还有一个数字为这一切定下了框架：新楼盘头三年的发展商成交中，首三个月就占了62.0%，首六个月则是70.6%。「再看看」的窗口很小，而它之所以小，是因为项目已经卖得差不多了。

项目之间的差距远大于平均值

把同一个控制单位特征的趋势分别套到每个项目上，132个新楼盘中有109个呎价上升，23个下跌。项目中位数是每年+2.50%，但中间一半落在+0.91%至+5.04%之间。

两端的差距很大：由D10的Jervois Mansion的每年−10.36%，到D19的Sengkang Grand Residences的每年+14.66%。Arina East Residences（−9.74%）、Lentor Central Residences（−6.61%）与Union Square Residences（−6.55%）同样下跌。

按区域看，中央区以外（OCR）最强，每年+2.66%（t值7.89）；其余中央区（RCR）最弱，每年+0.98%（t值1.92）。地契方面，99年期项目每年+1.78%，永久地契则为+0.90%。

平均值并不能很好地预测任何单一新楼盘。大约每六个项目里就有一个，等下去的买家每平方英尺付得更少。

这项分析无法证明什么

它不能证明发展商在销售过程中从不调价——他们明显会调，只是这批数据无法把它与大市的走势分开。它也没有衡量未售存货：后期「剩下什么」是从后期卖出什么反推的，而不是来自存货清单。成交价看不到折扣、回扣或家具礼券，因此一个价格表不动、优惠却不断加码的项目，在这里会读成市场平稳。此外，垂直户型线只是朝向的代理变量，并不是对朝向的测量。

这对买家意味着什么

在新楼盘首个周末下定，买到的是选择权，不是折扣。在这批数据里，支持提早入手最有力的理由是：你想要的那个单位，在第一个月存在的机会远高于第二十个月——三年成交中有62%在首季度清掉，而两房货源清得最快。

最站不住脚的理由，恰恰是最常被拿来说的那个。按这里的证据，新楼盘内部每年上升1.5%的价格表，升得和它周围的大市差不多快，而误差范围宽到足以包含「完全没有上升」。

下一步

先选单位，再验证时机。如果你想要的那条户型线仍有货，等待就是一个真实的选项，而价格风险比通常被渲染的要小。如果已经没有货，这个决定其实已经替你做了。

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样本：132个私宅新楼盘开盘后首36个月内、由发展商直接售出的38,613宗成交，每个项目至少有40宗此类成交且销售期不少于六个月，取自TRIBE自有成交数据库，涵盖2021年10月至2026年10月4日。数字为成交价对成交价，不含折扣、回扣、家具礼券、印花税及一切交易成本；呎价为成交价除以strata面积。标准误按项目聚类。执行共管公寓、有地住宅以及转售与分售成交均不包括在内。本文为关于市场数据的一般资讯，并非针对任何特定物业或交易的建议。