新楼盘竣工前脱手，每年多赚半个百分点

要做的决定

适合谁看

向开发商买入私人公寓、正在权衡是否在项目竣工前脱手的屋主。

面对的问题

竣工前卖掉，会比等到交屋更划算吗？

简短答案

比较同一项目、同一年买入、持有同样长时间的同一批单位，竣工前分售的年化回报比竣工后转售高出0.54个百分点。以200万元买入、持有四年计算，相当于约47,600元。在未计成本前，竣工前脱手的个案中有5.0%低于买入价，竣工后则是14.7%。

下一步

把你的项目、向开发商支付的价格，以及打算出售的年份发给我们，我们会用你自己的数字把两条退出路径算一遍。

背后的数字

• 每年多0.54个百分点
  同一项目、同一买入年份、同样持有时间下，竣工前脱手相对竣工后转售的年化回报差距
• 5.0%对14.7%
  未计成本前，成交价低于开发商售价的比例，竣工前脱手对竣工后转售
• 1.035倍
  分售单位每平方英尺价格，相对同一项目同期开发商自己的售价

每一位买下在建公寓的买家，最后都会遇到同一个岔路口。项目还有两三年才竣工，价目表已经往上调，这个单位现在可以分售转让给别人，也可以持到竣工后再当成普通二手房卖出。这个决定通常是用税务和情绪来争论的，几乎没有人用两条路径实际赚到多少来争论。

在823笔向开发商直接买入、再由同一单位卖出的私人公寓交易中，竣工前脱手赢了。合并计算，它的年化回报中位数是4.10%，竣工后才卖则是2.99%。一旦把比较限制在同一项目、同一买入年份、同样长度的持有期，差距缩小但没有消失：每年0.54个百分点，t值为2.18。而且它随着每多持有一年而衰减，到第五年几乎归零。

新楼盘买家真正面对的问题

这两条路径并不是同一件东西的两个市场。分售是未完工单位的转让：买方承接一份建筑合约，通常以渐进付款计划融资，而摆在它旁边的参考价，是开发商自己还在卖的价目表。竣工后的转售则是一间普通的二手房，它的参考价是同区里所有其他二手房。

所以问题不只是「以后价格会不会更高」。问题是，这个单位在还被当作新房来卖的时候，是不是更值钱。

答案

是的。取104个项目中504笔「新单位买入到分售」和319笔「新单位买入到转售」的同一实体单位配对，竣工前脱手每持有一年赚得更多，而且在数据中的每一个买入年份组都是如此。它亏钱的次数也少得多。这个优势的幅度不大，而且在早期最强——对今天要做决定的人来说，这一点比方向更重要。

两条路径实际赚了多少

以上是个别同一单位回报的中位数，而且是价格对价格：向开发商支付的价格对收到的价格。最后两行加入了买入时的买方印花税，以及持有期触发时的卖方印花税，其他一概没有计入。

亏损那两行值得多看一眼。竣工前卖出的新楼盘单位，每二十笔有一笔低于自己的买入价。持到竣工后才卖，每七笔就有一笔，计入印花税后是每四笔有一笔。

为什么这张表不能直接当结论

把这张表读成裁决，有三个问题。

竣工后的转售在定义上就是较晚的交易，所以两栏卖进的是不同的市场。竣工前那一栏包含2022年的成交；竣工后那一栏在项目封顶前根本不可能开始，实际上从2024年才开始。

持有期不同，而持有更久会机械性地拉低年化回报。在这个样本里，每多持有一年要付出0.63个百分点的年化回报，方向和我们直接研究持有期时得到的结果一致。

而且卖家不是同一批人。在同一个项目内，竣工前卖家的买入次序落在第24.4百分位，竣工后卖家则是第50.0百分位。他们在开盘更早的阶段买入。

控制后的比较

这三点都可以检验，而结论在三项检验后都站得住。

把项目固定住，在25个两条路径都有单位离场的项目中，竣工前脱手在25个里的16个回报更高，中位数差距为每年0.62个百分点。

把买入年份固定住，这个优势在3个组里全部3个都出现，而且相当稳定：2021年买家+1.04个百分点，2022年+1.08，2023年+1.10。把出售年份固定住，它在3个里出现2个，2025年+1.12，2026年+1.02，2024年在34笔配对上打平。

把这些全部放进一个回归——以年化回报对退出路径指标做回归，加入项目固定效应、买入年份固定效应，并把持有期当作控制变量——竣工前脱手值每年+0.54个百分点（标准误0.249，t = 2.18，823笔配对，104个项目）。这就是标题所引用的数字，因为它才是回答这个决定的那一个。

更早买入这件事是真的，但它不是解释。竣工前的卖家买得更早，付的却是项目价格区间中同样的位置：两边的买入价都落在第50.0百分位。他们买得更早，不是买得更便宜。

优势从哪里来，又在哪里消失

机制就写在价格本身。在319笔分售中——每一笔在同一项目120天内至少有三笔开发商成交作对照——分售的成交价是开发商自己每平方英尺售价的中位数1.035倍，并且有64%的时候高于它。分售卖家不是在和二手房源竞争。他们是在和示范单位竞争，并且定价略高于它。

这个优势是「项目还新」的函数，所以它随着新意消退而消退。按持有期切开，差距在三年以下是每年多5.07个百分点，三到四年是多0.92个百分点，四到五年是多0.26个百分点。等到一个单位已经持有五年，可以兑现的东西已经不剩什么了。

它也不是放之四海而皆准。在99年地契的存量上，差距是每年+1.26个百分点。在永久地契上它反转为负0.48个百分点，基于62笔竣工前与100笔竣工后配对。永久地契的买家并不是用同样的方式在为「新」付钱。按区域看，其他中央区（+1.12）和中央区以外（+0.99）最宽，核心中央区（+0.75）最窄。

有一项成本解释不了上面任何一件事，那就是卖方印花税。竣工前脱手只有6.0%、竣工后只有5.0%落在卖方印花税窗口之内。3.5年和3.8年的持有期中位数，刚好越过适用于这里几乎所有买入的三年窗口。卖家早就在绕着它安排时间了。

这项分析不能证明什么

它不能证明对某一位具体屋主来说，早卖就是更好的决定。以200万元买入、持有四年，每年0.54个百分点的优势在卖出时约为47,600元，而这还没扣中介费和律师费，这两项可以吃掉其中不小的一部分。竣工后收到的租金、融资成本、管理费和产业税都在这些数字之外，而且已竣工的单位可以出租，未完工的不行。

它也不能证明因果。选择在竣工前离场的屋主，可能在任何契约都不会记录的地方与持有者不同：现金状况、买入时的意图，或者对项目的某个判断恰好对了。

样本只包含已实现的成交。一个在开盘时买下、至今仍在持有的单位对两栏都没有贡献；如果从未卖出的那些是较弱的单位，那么两栏都被美化了。

只有25个项目同时提供两条退出路径，持有期集中在三到四年之间，没有超过五年的观测。标准误是常规标准误，没有按项目聚类，所以t值应当读作指示性的。四年上行市场里的一个规律，不是一条定律。

如果你正持有一个新楼盘单位，这意味着什么

如果你在过去三四年买了其他中央区或中央区以外的99年地契新楼盘，而且本来就打算近期出售，数据说开发商还在卖的那段窗口是较强的一段，而它会随着项目竣工而关上。诚实的说法是：竣工前的成交是为「新」付的钱，而「新」是公寓里唯一只会折旧的资产。

如果你买的是永久地契，这个结论不适用于你，而这里的证据略微支持再等。

如果你打算持有十年，上面这些都不该动摇你。这个优势是前五年之内的一个时机效应，而它远小于决定大多数新楼盘结果的买入年份效应。

下一步

上面的数字是104个项目的中位数。你自己的答案取决于你支付的价格、未偿贷款、印花税状况，以及你会在哪一年卖。把项目、你向开发商支付的价格和考虑的年份发给我们，我们会在退出时机预测工具里把两条退出路径对上你自己的数字。

方法

交易记录取自TRIBE提交至代码库的契约数据集，涵盖2,325个私人公寓项目的117,319笔契约，数据截至2026年10月4日，每笔记录带有卧房数、合约日期、价格、每平方英尺价格、面积、楼层、堆栈、地契类型与交易类型。交易类型分为新单位买入（向开发商购买）、分售（未完工单位的转让）与转售（已竣工的二手房）。

同一单位配对的做法，是在项目、楼层与堆栈上匹配相邻的两笔交易，并要求面积相差在3%以内，以防同一堆栈标号在不同座重复出现。这样得到6,541笔配对，其中504笔是新单位买入到分售，319笔是新单位买入到转售：买入期间为2021年10月11日至2026年7月26日，卖出期间为2022年9月12日至2026年10月2日。

回报按每一笔配对以价格对价格计算，并按实际持有天数年化。所有分组数字都是个别配对回报的中位数，绝不是用两个分组中位数相减算出来的回报——那是另一个统计量。

买方印花税按2023年2月15日起生效的住宅累进税率，在买入时计算。卖方印花税按买入日期选定税率表、按持有期选定税率级距，在卖出时计算，恰好在周年日当天出售者落入较低一级：2017年3月11日至2025年7月3日的买入适用三年期12/8/4税率表，2025年7月4日起适用四年期16/12/8/4税率表。

上面任何地方都没有计入其他成本：不含中介费、律师费、房贷利息、管理费、产业税或已收租金，也没有任何数字针对公积金作调整。

回归是普通最小二乘法，以年化回报对退出路径指标、以年为单位的持有期、买入年份固定效应与项目固定效应做回归，样本为823笔有记录买入每平方英尺价格与面积的配对。标准误为常规标准误，未按项目聚类。分组比较要求每一侧至少五笔配对才会报告。

机制检验把每一笔分售的每平方英尺价格，与同一项目120天内开发商自己新单位成交的中位数相比，并限定在至少有三笔此类成交的319笔分售。全文只报告汇总数据，不构成对任何个别项目的看法。

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样本：104个项目中823笔向开发商买入的私人公寓同一单位重复交易，其中504笔在竣工前卖出、319笔在竣工后卖出；买入期间为2021年10月11日至2026年7月26日，卖出期间为2022年9月12日至2026年10月2日，取自TRIBE截至2026年10月4日的契约数据集。所有数字按价格对价格计算并年化；仅在文中说明之处计入买方印花税与卖方印花税，不含中介费、律师费、房贷利息、管理费、产业税与已收租金。本文为一般资讯，不构成财务建议。