我们审计了全部七个因子。它们加总出的分数，比其中一个还弱。

过去六周，我们把 TRIBE 转售评分卡 上的每一个因子，都拿去对照它声称要描述的那个市场做了审计。七个因子，五篇文章，结论一致：多数因子做到的，比它的标签承诺的要少。

这是最后一篇，它要问的是剩下那个明显的问题。如果每一个零件都比宣传的弱，那整体呢？七因子加权本应大于它的各个输入——误差相互抵消，信号彼此加强。

我们的不是。以 60,130 笔配对的同一单位重复成交来衡量，总分把高回报项目与低回报项目拉开的幅度是每年 1.13 个百分点。而它权重最高的单一因子，单独使用、完全忽略其余六个，做到的是1.76。在前瞻性检验上差距更大：1.51 对 0.47。我们是在一个有效信号上叠加六个因子，然后得到一个更差的答案。

这个分数是什么

每一个公开的转售评分，都是七项十分制评分的加权平均。

这个加权结果在 2,350 个公寓项目上形成 2.46 到 9.35 的分数，而分数又变成读者真正看到的等级：7.44 以上为 S，6.55 起为 A，5.47 起为 B，4.67 起为 C，低于此为 D。2,350 个项目中有 952 个被评为 B。

这 2,350 个项目里，有 1,999 个能与我们的成交记录文件对上。它们提供了横跨 1,925 个项目、27 个邮区的 60,130 对重复成交，买入年份从 1995 到 2025，中位持有期 8.7 年。

先说有效的那部分

等级阶梯是真实存在的，在批评之前这一点值得明说。

单调排列，从顶到底有 2.3 个百分点的落差，分数与年化回报的等级相关系数为正0.402。这比我们审计过的任何单一因子得出的关系都更强。

它也通过了那些曾让单个因子失效的对照检验。在51 个邮区与买入年份组合中，S 级有 43 个跑赢 D 级，中位差距为每年 1.33 个百分点，所以它不是一个区域假象。只看永久地契的存量——其中不可能出现执行公寓——阶梯完全有序：4.47%、3.44%、2.57%、2.25%、2.04%。剔除全部 62 个执行公寓项目后，顶对底的结果依然成立。

这些对照在这里比平时更重要，因为我们榜单的顶端异常集中。S 级重复成交中没有一笔位于核心中央区，69% 位于中央区以外，而且S 级成交对中有 26% 是执行公寓，而 D 级一个都没有。同期中央区以外的回报为 4.01%，核心中央区为 2.06%。单看汇总表，读到的多半只是一张地图。

所以：总分确实能排序资本回报，而且原因并非纯粹地理。这是好消息的诚实版本，也是多数评分方法论会就此收笔的地方。

真正要紧的检验，是整体能否打败零件

项目历史表现占总分的 25%，而且它是一个被测量过的数字：评分卡会把项目自身的过往年化回报写进它的理由文本里。所以我们可以让总分与这一个因子正面对比，每次都控制住邮区与买入年份。

六种切法，六次同一个答案。单一因子在每一种切法下都打败了加权组合；而在两种最干净的切法上——2021 年后买入的永久地契存量，既不可能被执行公寓污染，回报也是在评分窗口关闭之后才赚到的——它赢的幅度是六比一。

第四行值得单独一提，因为它回答了循环论证的质疑。如果历史表现就是过往回报，那它与回报相关几乎是同义反复。所以我们把样本限制在2021 年及以后买入的单位——1,067 个项目中的 6,234 对，中位持有 3.7 年，其回报赚取于该因子所依据的窗口之后。这个因子依然以每年 1.51 个百分点赢下 33 个组合中的 30 个。过往回报确实具有延续性。我们是在稀释一个有效的信号。

其余六个因子，合起来量一遍

上表最右一栏是那六个非历史因子，按它们自身的权重重新归一到十分制。汇总来看，它们值每年 0.23 个百分点；剔除执行公寓后是 0.03。

更锐利的版本是控制住历史表现，在它的某一档之内，问其余 75% 的权重在前瞻样本上还能加上什么：

• 在历史表现得 0–4 分的项目中：每年 0.01 个百分点（6 个组合中的 4 个）
• 在得 5–7 分的项目中：0.07（13 个中的 7 个）
• 在得 8–10 分的项目中：0.37（4 个中的 3 个）

这是整个分数四分之三的权重；而在那个有效因子的同一档之内，它与零无法区分。这与各篇单独审计逐一发现的结果一致——租金收益率指向反方向、项目规模在不同地契之间符号反转、地铁、地契与未来转型占了 29% 的权重和 1% 的差异——但这是我们第一次量出把它们组合起来的代价。

而且这个阶梯在中段不是阶梯

等级之间的台阶也很不均匀，其中一级还朝下。

这个尺度的两端能分开，中段分不开；在前瞻样本上，同一邮区、同一年买入的 B 级项目，赚得比 C 级项目略少。B 与 C 合计是 2,350 个公寓中的 1,435 个——全榜 61% 的项目，正落在等级信息量最低的那一段。

同一等级内部的离散度，压过了等级之间的台阶。在至少有五笔重复成交的项目中，项目回报中位数的第十到第九十百分位区间，S 级为 3.1 个百分点，C 级为 4.8 个——而相邻等级的台阶只有 0.15 到 0.46。有 30% 的 A 级项目跑赢了 S 级项目的中位数，B 级有 17%，D 级也有 7%。

它从来不是流动性评分，也没有变成流动性评分

为加权评分辩护的一种说法是，它捕捉的是回报以外的东西。周转率是最明显的候选，而它并不在那里：每 100 个单位每年的转售中位数，S 级为 4.66，其后依次是 3.67、3.51、3.59 和 3.01——中间三个等级基本持平，分数与周转率的等级相关系数为正0.109，剔除执行公寓后降至 0.085。

还有一件更小的事，是在重算这些算术时发现的。一个项目公布的分数，无法用公布在它旁边的因子评分复现：那些评分被四舍五入成整数，所以你能看到的那些数字的加权平均，与印出来的分数在2,350 个公寓中有 1,700 个不一致，最大偏差 0.03 分。它不改变任何等级、任何排名，但一套公开的方法论应当可以被核对到最后一位小数，而这一套做不到。

这值多少，以及不值什么

总分在两端有效，在中段被稀释；如今我们宁愿告诉卖家他的历史表现评分，而不是他的等级。那六个辅助因子描述的是项目的真实属性——一公里内的小学、一个地铁站、一种地契——买家在意它们的理由，也不止于转售回报。给它们评分是站得住脚的；把一个会被当成回报预测来读的数字的 75% 交给它们，则站不住。

有四点局限值得点明。2,350 个评分公寓中有 351 个无法与成交记录文件对上，全程被排除。重复成交回报未扣除印花税、代理佣金与持有成本，所以它衡量的是价格变动，而非卖家最终落袋的金额。前瞻样本按设计就小——6,234 对，中位持有 3.7 年——所以其组合数偏薄，应当读作方向而非精确数值。还有，一个按七个因子评分的项目，仍然只是在用一个结果来比较；回报是多数读者所指的那个结果，但并非评分唯一可以合理瞄准的结果。

这是这组审计的第六篇，也是最后一篇，前面依次是地铁便利度、地契与未来转型、小学效应、租金收益率、项目历史表现和项目规模。我们公开方法论，是为了让它可以被核对，包括被我们自己核对。这一篇说的是权重错了——这比写一则因子注记更难发表，也更有用。

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资料来源：TRIBE 公开的转售评分卡数据（tribesg.com/rps-data-v2.json，2,350 个评分公寓，七个因子及其权重见 src/lib/rps-share.ts），以及 TRIBE 的转售成交记录数据集（2,325 个项目的 117,319 笔转售与转手成交，源自 URA 私宅成交数据）。回报使用其中 60,130 笔带有卖家自身买入价与买入日期、持有至少一年的记录，年化处理，并在 −50% 与 +80% 处做缩尾。周转率计算区间为 2022 年 1 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日。执行公寓按 URA 物业子类型识别。数据截至 2026 年 10 月 30 日。

一般资讯，非财务建议。评分卡因子只是众多考量之一，并会随数据改善而修订。在据此行动前，请向 URA、你的银行家与产业律师核实项目细节、地契与成交历史。