「项目规模」占评分16%，承诺的是转手率。在永久地契项目里，它是反的。

「项目规模」在TRIBE转售评分卡里占每个总分的16%，是我们公布的第三重因子，排在地铁距离、地契年限和租金回报之前。它也把自己的主张明写在每张评分卡上：落在最高档的项目，说明文字是「规模理想，流动性与配套兼顾且不拥挤。通常是转售转手率的最佳区间」。

这是可以量化的说法，所以我们量了。在2,010个已评分项目、117,319份转售与次级转售成交记录上，项目的单位数量与单位转手频率几乎没有关系。单位数与每单位转手率的等级相关系数是+0.07。

这条平线本身不是重点。它是两条方向相反的斜线互相抵消的结果。在99年地契项目里，转手率随规模上升，与因子的假设一致。在永久地契项目里，它往下走。而我们对两者用的是同一条曲线。

这个因子实际上是什么

「项目规模」是建立在单位数量上的阶梯函数。在全部2,350个已评分项目里，它只取六个不同的值，而门槛非常锋利。

这张表带出两件事。第一，这把尺不是单调的。它在501至800个单位处见顶，之后回落，理由是超大型项目内部竞争过重。而且8分这一档并不连续：一个300单位的项目和一个1,100单位的项目拿同样的分数。

第二，市场的大部分根本不动。2,350个项目中有1,469个，即62.5%，在这个因子上都是3分，因为新加坡大多数私人公寓的单位数都少于一百。加上100至200这一档，全盘的75.5%只落在两个数值上。按16%的权重计算，整个因子在十分制总分里只跨越1.12分，从0.48到1.60。四分之三的项目挤在这个区间最低的0.32分里。

门槛在边界上也确实起作用。Meyer Mansion有200个单位，得5分。The Pier @ Robertson有201个，得8分。一个单位的差距等于三分因子分，也就是0.48分总分。Botanique @ Bartley有797个单位，得10分。Park Colonial有805个，得8分。

先说它做对的部分

规模确实买到了东西，而且应该在批评之前说清楚。它买到的是可比成交。

中间那一列几乎完美地随规模上升。单位数与每年绝对成交宗数的等级相关系数是+0.888。一个600单位项目的卖家，可以参照同一个项目里每年约27宗成交来定价。一个40单位项目的卖家只有一宗。这是定价方式上的真实差别，也是这个因子最站得住脚的地方。

跨过200个单位这条线，也与资本回报对得上。我们用同一单位的60,256组重复成交配对、覆盖1,934个项目，并把区域和买入年份固定住：201至500单位的项目，在326个单元格中的228个里跑赢200个单位以下的项目，中位数差距是每年0.53个百分点。对一个从未声称能预测回报的因子来说，这不算小。

它真正提出的主张是转手率，而问题就在这里

上面那张表最右边一列才是这个因子自己的指标，而它几乎不动。前三档的转手率分别是3.51、3.51和3.44，而因子给它们的分数是3、5和8。在16%的权重上爬升五分，换来的是转手频率上量不出来的变化。

最低那一档内部的落差，比各档之间的落差还大。在1,246个3分项目里，转手率从第十百分位的1.32一路到第九十百分位的7.16。在被衡量的那件事上相差五倍的项目，拿到同一个分数。

接着按地契类型拆开，那条合并后的平线就散了。

在99年地契的存量里，因子的假设成立。项目越大，转手率从3.95升到4.71。在永久地契的存量里，方向相反：从3.51跌到201至500档的2.54，而因子在那一档已经给了十分之八。永久地契501至800这一格只有14个项目，应该当作方向读，不是当作数字读。

资本回报的结果也在同一条线上分开。跨过200单位这道门槛，永久地契项目在174个区域与年份单元格中赢了138个，中位数每年0.82个百分点。99年地契项目赢了104个中的57个，差距0.23。而跨过500单位那道门槛，99年地契存量什么都看不出来：310个单元格中赢了150个，中位数是每年−0.02个百分点。

所以这两个市场近乎镜像。在永久地契存量里，规模牺牲转手率，换来资本回报。在99年地契存量里，规模买到转手率，回报几乎不动。一条曲线无法同时描述两者，而我们那条也没有尝试。

规模也没有买到更紧的定价

替规模因子辩护的另一条路径是价格发现。成交越多，价格应该越被摸清，价差应该越窄。

并没有。我们在每个项目内部，取同房型、同一个日历年的成交，计算每平方英尺价格的变异系数：随项目变大，离散度从少于100单位的4.2%、201至500单位的4.5%，到501至800单位的4.9%，在成交量足够测量的952个项目上是持平到略微变宽。单位数与离散度的相关系数是+0.133，方向与价格发现的说法相反。更大的项目给卖家更多可比成交，而它们彼此之间的分歧略大一些。

曲线在市场不转弯的地方转了弯

有46个已评分项目的单位数超过800。因子把其中34个定在8分、11个定在7分、1个定在6分，全都低于501至800的峰值，依据是拥挤理论。它们的转手率中位数是4.66，峰值那一档是4.59；它们的重复成交年化回报是4.03%，峰值那一档是4.06%。在两个指标上，这个扣分描述的差别都不存在。

这件事值多少，以及不值多少

诚实的总结是：「项目规模」是标签贴错了，而不是没有用。200单位这道门槛站得住，但理由并不是评分卡写的那个。可比成交的效应是真实的，而且是机械性的。说明文字里的转手率主张得不到支持，800单位以上的倒U形状得不到支持，而对永久地契和99年地契用同一条曲线，等于把两个方向相反的效应平均成一个会误导人的数字。

有三条界限值得说明。2,350个已评分项目中有340个无法与成交数据匹配，全程排除在外。转手率的测量区间是2022年至2026年9月，分母是总单位数，所以一个业主大多在首发时买入、尚未出售的项目，会因为年期而不是规模显得缺乏流动性。重复成交回报是毛数，未扣印花税、代理费与持有成本，所以它衡量的是价格变动，不是卖家最后留下多少。

我们公开方法论，是为了让它可以被检验，包括被我们自己检验。这是这一系列审计的第五篇，前四篇分别是地铁距离、地契年限与未来发展、小学效应、租金回报和项目历史表现。每一篇都改变了我们会对卖家说的话，这也是做这些审计的唯一理由。

---

资料来源：TRIBE公开的转售评分卡数据（tribesg.com/rps-data-v2.json，2,350个已评分项目），以及TRIBE的转售成交记录数据集（2,325个项目的117,319份转售与次级转售成交记录，源自URA私人住宅成交数据）。转手率测量期为2022年1月1日至2026年9月30日。重复成交回报取自其中载有卖方自身买入价与买入日期的60,256份记录，持有期至少一年。数据截至2026年10月29日。

此为一般资讯，并非财务建议。评分卡因子只是众多考量之一，并会随数据改善而修订。在据此行动之前，请向URA、您的银行人员与产权转让律师核实项目细节、地契年限与成交历史。