入手时多付的溢价，回来的不到一半，每年代价0.69个百分点

已经选定项目的买家，手上只剩一个变量，而它的分量比通常得到的重视要大。在609个私宅项目的41,212宗同一单位转售中，就自己的项目与买入年份而言付得最少的那四分之一买家，后来取得每年3.92%的中位回报；付得最多的那四分之一是3.23%。差距是每年0.69个百分点，而且在控制楼层、面积与房间数之后依然存在。

原因是入手时多付的溢价不会留在价格里。相对项目当年的行情价，每多付10%，到卖出时只有4.5%还在。

选定项目之后，买家真正面对的问题

私宅买家听到的建议，大多关于「选」：选哪个区、哪个项目、新楼盘还是转售、永久地契还是99年。这些都在真正的谈判之前就花掉了，而那场谈判是：某一天、某个项目里、某一个单位的价格。

问题是这场谈判有没有意义，还是会被项目与年份抹平。这个问题可以干净地回答，因为同一项目加同一买入年份，几乎把其他影响回报的因素都固定住了：地契、区域、入手时的市场阶段，以及项目本身的素质。

答案

有意义，而且幅度可以量出来。比较同一项目内同一年买入的买家，入手价最低的四分之一取得每年3.92%的中位回报，最高的四分之一是3.23%，相差每年0.69个百分点。两组在入手价上相差7.7%。

以本样本的中位买入价S$988,598计算，7.7%就是S$75,651。若按这两个回报率各走十年，两个位置之间的差额是S$93,323。便宜入手省下的不只是那笔折扣，它会复利。

溢价有多少能拿回来

机制是：项目里的单位会收敛到项目自身的水平。最清楚的看法是把每个单位量两次：买入年份相对项目付了多少，以及卖出年份相对同一项目拿到多少。

在753个项目的46,013宗同一单位转售中，这个关系接近一比二。卖出溢价约为买入溢价的0.45倍。相对项目行情价每多付10%，转售时还剩4.5%。

这张表有两点值得细看。第一，多付在最高那一档被罚得最重：相对项目高出15%以上的买家，每年只有1.48%。第二，折扣最深的并不是最好的结果。回报最好的是「略低」那一档，即低5%至15%，而不是低15%以上。折扣过大，通常说明单位本身有事，而不是捡到便宜。

为什么原始的四分位差距被高估了

不作调整的话，入手价最低与最高四分之一之间的差距是每年1.18个百分点，不是0.69。原始数字不能用，因为项目内部的每平方英尺价格并不衡量一个人谈得好不好，它主要衡量他买了什么。

楼层越高，呎价越贵。单位越小，呎价越贵。入手价最高四分之一里的买家，有一部分其实是选了高层一房的买家，而那类单位有自己的回报规律。任何诚实的做法，都必须把单位本身与为它付的价格分开。

因此，我们在每一个项目加买入年份的组别内，用楼层、strata面积与房间数去拟合入手呎价，只保留残差：买家付的价格，相对那个具体单位在那个项目、那一年本该值多少。按残差而不是按原始呎价排序，差距从1.18个百分点降到0.69。原始数字里大约四成是单位，不是议价。

控制变量后的比较

在控制后的尺度上，最低那四分之一比自己单位该有的价格低3.7%，最高那四分之一高出4.0%。我们能切的每一个切面方向都一致，这是相信它不是某个市场阶段的假象的主要理由。

它在项目层面也一致，而这是平均值容易掩盖的。在1,548个项目加年份组别中，有1,311个、即84.7%，入手价最低的四分之一胜过最高的四分之一。这些组别的中位差距是0.68个百分点，几乎等于合并后的数字。

不同持有期的走势，正是入手效应而非市场效应该有的样子。它在1至5年最大，为1.16个百分点；超过15年最小，为0.47个百分点。时间不会抹掉溢价，只会把一笔固定的损失摊到更多年份里，稀释掉。

入手价并不是买家最大的杠杆。在至少有20宗同一单位转售的719个项目中，中间一半项目的年化回报介于2.13%至4.22%，区间为2.09个百分点。选项目的分量大约是入手价的三倍。差别在于，买家坐到谈判桌前时，选项目这一步已经花掉了，而入手价还没有。

这项分析无法证明什么

这无法证明买家可以随时谈出每年0.69个百分点。它衡量的是：确实付得较少的买家与没有付得较少的买家之间，差别有多大；而让他们进入便宜那一档的原因，有些并不是本事。急售的卖家、楼层面积房间数都看不出来的瑕疵、遗产处置、关联方之间的转让：这些都会落在便宜那一档，各有各的原因。

45%这个传递比例是下限，不是点估计。单笔成交本身带有噪音，而只在买入价一端的噪音，会让溢价看起来比实际更不持久。真正留存的比例高于45%。诚实的读法是：溢价中有相当一部分拿不回来，而不是刚好有55%凭空消失。

本文的回报是同一单位的价格对价格，并已年化。它不含收取的租金、融资与利息、买方与卖方印花税、管理费、房产税、代理佣金与装修。

它也只在2021年10月至2026年10月之间真正转售的单位上衡量。仍在持有的单位，包括业主不愿亏本卖出的那些，并不在样本内。这是存活偏差，它会压缩每一档里偏弱的尾部。以上都不是市场定律，只是41,212宗转售在五年间走出来的结果。

这对买家或卖家意味着什么

对买家而言，实际的读法是：项目内部的行情价是一个真实的数字，值得在出价之前找出来。这个区间并不小：在一个典型的项目与买入年份里，中间一半买家为同一个项目付出的呎价相差7.7%。其中一部分来自楼层与面积，不属于这部分的那一块，才是本文谈的东西。

它也改变了高叫价的含义。一个比项目近期成交高出10%定价的单位，并没有多给你10%的单位。按这些数字，其中约4.5个百分点会回来，其余是从回报里付掉的。相对项目高出15%以上的买家，最终名义亏损的比例是最低那四分之一的三倍，6.0%对2.7%。

对卖家而言，同一套算术反过来成立，定价之前值得知道。市场不会承接项目本身撑不住的溢价；定价高于同一项目内条件相近单位实际成交价的挂牌，买到的多半是在市场上耗掉的时间，而不是更高的价格。

下一步

签约之前要确定的数字，不是叫价，也不是全区平均。是同一项目内条件相近的单位今年实际成交了多少，并且连带楼层与面积一起看。这项核查只需几分钟，而它是本文分析里买家仍然能控制的那一个变量。

把项目名称、座向户型线和桌面上的价格发给我们，我们会告诉你那个项目里实际成交了什么，或者你自己用转售价格核查跑一遍。

样本：41,212宗私宅同一单位转售，取自TRIBE自有成交数据库中2,155个项目的68,581宗同类成交，成交登记日期介于2021年10月11日至2026年10月4日，买入日期介于1995年至2023年。控制样本只保留同一项目加同一买入年份下至少有八宗同一单位转售的组别，共1,551组、跨609个项目；传递比例的估计使用两端各至少五宗成交的753个项目、46,013宗转售。回报为同一单位的价格对价格并已年化，不含租金、融资与利息、印花税、管理费、房产税、代理佣金、装修及一切交易成本。入手价在每一个项目加年份组别内，按楼层、strata面积与房间数建模。执行共管公寓、有地住宅与组屋均不包括在内。本文为关于市场数据的一般资讯，并非针对任何特定物业或交易的建议。