荷兰路、东陵与武吉知马五大公寓——全新加坡评分最低的大邮区

第10邮区——荷兰路、东陵、武吉知马、安珀路——是市场用来衡量其他地段的那个标尺。它拥有308个评分公寓项目，数量在全新加坡仅次于第15邮区，其中92%是永久地契或999年地契。把转售房产评分卡（RPS）跑遍这308个项目，邮区平均分是5.217，全国平均则是5.946。在18个拥有30个以上评分项目的邮区中，这是最后一名。

不是偏低，是最后。低于第9邮区、低于第5邮区、低于第17邮区。每平方英尺价格最高的那个邮区，在已实现的结果上得分最低，而原因具体到可以一条条点名。

308个项目长什么样

308个项目里只有一个S级。全国有9.2%的评分公寓拿D级，第10邮区是21.4%，在18个大邮区中排第二高。只有18.8%的第10邮区项目得分高于全国平均，而全国比例是48.7%——也就是说，在这里随手挑一个项目，落在市场中位数之上的机会大约是五分之一，在别处则近乎掷硬币。

天花板是更尖锐的那个数字。第10邮区得分最高的项目是7.43。只有44个项目的第13邮区，最高分是8.85；第19邮区是9.08；第23邮区是9.22。存量是第13邮区的七倍，第10邮区却拿不出一个能与第13邮区最好项目打平的项目。18个大邮区中，只有第17邮区的天花板更低。

那0.729分去哪了

相对全国平均，每个因素的贡献等于权重乘以差距：

各项贡献合计−0.729，实际差距也是−0.729。第10邮区七项中输掉四项、赢下三项，而它赢下的三项，正是整张评分卡上最轻的三项。

全新加坡最差的租金回报

第10邮区的租金回报得分2.53，不只是低于平均。它是所有拥有30个以上评分项目的邮区中最低的——低于第9邮区、低于第11邮区，也远低于每一个郊区邮区，全国平均为4.25，最高的第27邮区为6.62。

底层的收益率说得很直白。在评分卡中列有收益率的300个第10邮区项目里，毛收益率中位数为2.46%，全国中位数是3.08%；82%的项目收益率低于3%，全国比例则是45%。该邮区得分最高的五个项目中，有四个的收益率在2.24%至2.86%之间。

这就是价格天花板从收入那一侧看过去的样子。第10邮区的租金绝对值很高，问题不在租金，而在分母。当资本价值跑在租客愿意支付的水平前面，收益率就会被压缩；而把收入权重定在10%的评分卡，会把这读成这个邮区真实且长期的特征，而不是一时的错价。

学校那一项才是意外

第10邮区里有南洋小学、亨利公园小学、英华小学与新加坡女子小学。它的学校得分是5.05，在18个大邮区中排第17，全国平均为6.40。

原因不是学校不好，而是学校数量少，而这个邮区又大又低密。评分卡衡量的是项目一公里内的小学数量，而在一个由308个项目沿着武吉知马长长的道路走廊铺开的邮区里，多数项目一公里内只够得着一所学校，或者一所也没有。该邮区最好的五个项目中，有四个的学校得分正好是7分——也就是一公里内有一所热门小学的分数。一个郊区邮区若在同样半径内有四所普通小学，得分会更高；就这项指标而言，本来也应该更高：买家的选择余地确实更大。

永久地契值0.044分

第10邮区有268个永久地契项目、17个999年、21个99年。它的屋契得分9.75，全国第五高，而这个接近满分的分数，为一个比全国平均低0.729分的邮区带来的贡献是：+0.044分。

在邮区内部，永久地契也没有把赢家和输家分开。永久地契与999年项目平均5.232，那23个租赁地契项目平均5.037——差距不到两成分，完全落在23个样本的噪音之内。而且那66个D级项目里有88%是永久地契。无论这个邮区最差的那五分之一出了什么问题，屋契都没有挡住。

D级这一组画像很清楚：单位数中位数44户，学校平均分1.88，收益率平均分2.03，历史表现平均分3.33——没有学校范围、收入单薄、成交记录疲弱的小型永久地契楼盘。这样的项目有66个，占整个邮区的21%。

得分最高的五个项目

1. Leedon Residence——7.43分，S级。 381个单位，永久地契，2015年，UOL集团。全邮区唯一的S级。历史表现9分——年均+2.64%，位列2015年同期项目的第84百分位；地铁8分，距荷兰村站（CC21）0.55公里；规模8分。学校7分：一公里内一所小学，南洋小学0.94公里。它的弱项正是整个邮区的弱项：租金回报2.86%，3分。

2. The Marbella——7.31分，A级。 239个单位，永久地契，2005年。五个项目中资本增值最强：年均+4.49%，第78百分位。地铁9分，距杜佛站（EW22）370米；规模8分。亨利公园小学0.65公里，学校7分。租金回报2.44%，仅2分——是前五名中最弱的收入回报。

3. One Robin——7.14分，A级。 14个单位，永久地契，2009年，远东机构。历史表现9分，地铁9分（距史蒂芬站DT10仅320米），而且它是前五名中唯一收益率真正说得过去的一个，3.64%。它排第三是因为规模：14个单位只有3分，评分卡明确把它标为转售市场偏薄的小众产品。一公里内两所小学，新加坡女子小学0.20公里。

4. Nouvel 18——6.92分，A级。 156个单位，永久地契，2014年，城市发展。该邮区顶层项目中最强的增值记录——年均+3.30%，位列2014年同期项目前10%，10分。代价出在收入与交通上：收益率2.24%，2分；距乌节站（NS22）0.93公里，6分，是五个项目中最弱的地铁分数。

5. RV Residences——6.89分，A级。 248个单位，999年地契，2015年起算。它不是任何一项最好，而是五个之中最均衡的：地铁8分，距大世界站（TE15）0.59公里；规模8分；收益率5分，3.35%；一公里内两所小学，亚历山大小学0.56公里。它的弱点是成交记录——年均+1.34%，第55百分位，是前五名中唯一接近中位数的历史表现。

五个项目贯穿着两条规律。每一个都把「未来转型」列为弱项，得分3至4分——最近的催化剂分别是2.43公里外的武吉知马赛马公地新住宅区、1.11至2.33公里外的纽顿－乌节综合用途片区，以及1.97公里外的大纬壹片区，都远到评分卡判定影响有限。而除一个例外，每一个的租金回报得分都在3分或以下。

这个邮区究竟是什么，诚实地说

有两件事同时成立，而市场通常只说第一件。

第10邮区确实集中了新加坡相当大一部分地段最好、建造最好的永久地契住宅存量，而它的顶端也确实强：Leedon Residence与The Marbella在资本增值上都跑赢了同期项目的四分之三。数据里没有任何一条在反对你买下这里一个好项目。

数据不支持的，是把这个邮区当成一个类别来买。这308个评分项目里，有57%拿的是C级或D级。项目单位数中位数是50户。毛收益率中位数是2.46%。在评分卡权重最重的历史表现上，这个邮区比全国平均低了整整一分。名气是对地址的陈述，而评分卡是对站在这个地址上的308个项目实际做到了什么的陈述。

如果你要在第10邮区买房，项目挑选的重要性高于新加坡任何其他地方，因为这里的离散度更大、基准概率更差。先读单位数和增值记录，再读邮区号；并且按数据本来的样子看待永久地契——在这里，它是一个值0.044分的真实特点，而不是一套投资论述。

---

评分、评级与引用的理由文字，来自TRIBE转售房产评分卡在tribesg.com/rps的公开版本，覆盖2,357个转售公寓。邮区均值、因素拆解与收益率分布，按全部308个第10邮区评分项目计算。RPS衡量的是已实现的结果与当前属性，而非成因，既不是价格预测，也不构成对任何特定项目的买卖建议。方法已公开，绝不含糊。