按剩余租期配对后，11月预购组屋比转售便宜31%至45%

要做的决定

适合谁看

正在11月预购组屋和同一镇区转售组屋之间做选择的首次购屋家庭。

面对的问题

预购组屋真的比转售便宜吗？便宜多少？

简短答案

按剩余租期配对后，六个有转售市场的11月项目，四房价格都比同一镇区同等条件的转售组屋低30.6%至44.6%。原始镇区中位数最多少算21.7个百分点，因为在勿洛和芽笼，超过一半的四房转售单位剩余租期不足80年。建屋局自己公布的邻近转售区间，认同的是配对后的数字，不是中位数。

下一步

在11月11日申请截止前，拿预购价格去比剩余租期相近的转售组屋，而不是比镇区中位数。

背后的数字

• 31%至45%
  四房预购组屋相对同一镇区同等剩余租期转售组屋的折让
• 21.7个百分点
  勿洛镇区中位数少算这个折让的幅度
• $167,500
  勿洛镇区中位数与建屋局自己公布邻近转售区间之间的差距

建屋局11月预购组屋销售活动在11月11日截止，而大多数申请者会去做的那个比较，是错的。在六个于同一镇区有转售市场的项目里，四房价格比剩余租期相近的转售组屋低30.6%至44.6%。如果改用镇区转售中位数——几乎每个买家一分钟就能查到的那个数字——勿洛的差距就只剩9.3%。

我们用2026年5月至10月共13,829宗登记转售交易重算了这个比较。误差并不是平均分布的。转售存量年轻的镇区，误差不到一个百分点。而在勿洛和芽笼，超过一半的四房转售单位剩余租期不足80年，误差分别达到21.7和17.1个百分点。

申请者面对的问题

七个项目、7,964个单位、六个镇区，八天的申请窗口在11月11日关上。这是家庭月入顶限上调到$16,000、单身人士上调到$8,000之后的第一次销售活动，因此有更大一群人第一次要在抽签和买转售之间做选择。

这个选择底下的问题是算术。勿洛Bayshore Oasis的四房单位，未计津贴起价$559,000。勿洛四房转售的中位数是$737,500。看起来是等38个月省下$178,500，不少申请者会判断这不值得。

直白的答案

省下的不是$178,500，而是接近$410,000。

勿洛的镇区中位数，主要是由跟所抽签的那种单位完全不同的组屋堆出来的。勿洛四房转售成交里，有一半剩余租期不足80年。预购组屋拿到的是99年。拿预购价格去比勿洛那些还有90年以上租期的转售组屋，中位数是$969,000，不是$737,500，折让也就从9.3%变成31.0%。

建屋局自己也公布了一个比较，而它认同配对后的数字。这次销售活动的附件A把勿洛邻近的四房转售成交列为$905,000至$985,000。镇区中位数比建屋局自己这个区间的下缘还低$167,500。

最有力的数字

四房是七个项目共有的唯一房型，所以它是比较的轴。价格未计任何津贴，而且是建屋局的指示性区间，最终价格在选购单位时才定，视楼层和朝向而定。

先做一个核对。按建屋局举例所用的四房额外公积金购屋津贴——标准型项目$80,000，增值型和黄金地段型项目$55,000——从起价扣掉，就能还原出建屋局公布的每一个计入津贴后的起价：Sembawang Anchor $232,000、Chencharu Acres $273,000、Bayshore Oasis $504,000、Toa Payoh Hillside $503,000。我们读的是同一张表。

镇区中位数为什么会误导

镇区中位数把一个镇区里各个年份的组屋混在一起。用来追踪市场没问题，用来为一份99年租期定价就没有用，因为新组屋和旧组屋之间最大的一项差别，正是还剩多少租期。

下表说明误差的大小为什么差这么多。数字为2026年5月至10月、建筑面积88至97平方米的四房转售。

大巴窑的四房转售市场主要是比达达利和阿尔卡夫弯一带、过去十年才建成的组屋，所以它的中位数本身就已经是一个年轻租期的数字，修正后只差$13,000。勿洛的转售市场主要是1970和1980年代的存量，修正幅度是$231,500。

登加是极端的例子。它根本没有转售市场：自2017年1月以来共244,312宗登记交易里，登加的四房转售是零，任何房型的转售也是零。申请Plantation Dew的人，在同一个镇区内没有转售选项可以权衡，这也是建屋局的邻近转售那一栏在登加必然要取自邻近镇区的原因。

按租期配对后的比较

对镇区中位数，四房的折让从8.8%到39.1%，看起来像是对地点的判断。对同等剩余租期的转售组屋，折让从30.6%到44.6%，看起来像是一项政策。

配对后的数字还通过了一项外部检验。在五个有转售市场的镇区里，有四个镇区，我们独立算出的剩余90年以上中位数，落在建屋局附件A公布的邻近转售区间之内。镇区中位数只在三个镇区落在区间内，而且失准时都是偏低：勿洛低$167,500，芽笼低$86,000。

我们配对后的数字唯一落在建屋局区间之外的是三巴旺，$668,000比区间上缘$635,000高出$33,000。建屋局比的是项目附近的组屋，我们比的是整个镇区，而三巴旺租期最年轻的那些楼座并不在Sembawang Anchor旁边。这个偏差的方向，支持的是比我们所报更小的三巴旺折让，而不是更大的。

这个分析无法证明什么

它无法证明预购组屋是更好的选择。价差不等于决定，而且有三项成本站在它的对面。

第一是等候期。Sembawang Anchor那1,310个较短等候时间单位，不到三年就建成；其余六个项目在四年以内，Toa Payoh Hillside是45个月。这段期间一个家庭为住处所付出的，是这个比较没有计入的真实成本，而且每个家庭都不一样。

第二是限制条件。三个增值型项目和那个黄金地段型项目，最低居住年限是十年而不是五年，另有转售时的补贴回收：Merpati Meadow 8%、两个Bayshore项目各9%、Toa Payoh Hillside 11%，按转售价格或估值中较高者计算。

以今天配对后的价格计算，这大约是Bayshore $87,210、Merpati Meadow $86,000、Toa Payoh Hillside $118,580。它要在十年以后的那笔交易上才付，不是今天。

第三是津贴。最高$120,000的额外公积金购屋津贴，新组屋和转售组屋都适用，而上面每一个数字都是双方都未计任何津贴之前的价格。

但首次购屋家庭买转售，还可能符合公积金购屋津贴和近居购屋津贴的资格，这两项都不适用于新组屋。它们会缩小这个差距，缩小多少取决于家庭收入和资格，而购屋资格信（HFE）是唯一能读到你自己那个数字的地方。

接着是数据本身的四项局限。每一个配对样本都只是一两个住宅区，而不是整个镇区：芽笼只有沈氏道四座楼的13宗成交，不应据以推论；勿洛那74宗几乎全在勿洛南路的Bedok South Horizon，大巴窑那135宗在比达达利和阿尔卡夫弯。

楼层没有被控制，而预购组屋的价格区间横跨低层和高层，转售中位数并没有。增值型和黄金地段型的四房是89至90平方米，标准型项目是93平方米。而转售中位数描述的是已经成交的单位，不是在售的单位。

这对11月的申请者意味着什么

如果你在考虑Bayshore、Merpati Meadow或Toa Payoh Hillside，它们的标价看起来贴近转售，其实不是。这三者都位于转售存量最老的镇区，而那正是中位数误导最厉害的地方。摆在你面前的折让是30.6%至40.9%，不是8.8%至23.8%。

如果你在考虑Sembawang Anchor或Chencharu Acres，镇区中位数大致是对的，而无论用哪个尺子，折让都很大。那里真正的问题是等候期，不是价格。

如果配对后的比较仍然让你负担不起，约束通常来自贷款，而不是价格。建屋局房贷的贷款与估值比率上限是75%，而刚刚上调到$16,000的收入顶限放宽的是资格，并没有改变一份收入能负担多少。

下一步

在递交申请之前，把你考虑的项目摆在一套剩余租期相近的转售组屋旁边，而不是摆在镇区中位数旁边。我们的新单位与转售比较就是在做这道算术，而转售价格查核则用同一栋楼、同一租期区间的成交为某一个单位定价。想让我们在11月11日之前陪你跑一遍，把项目、房型和家庭月入发给我们。

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样本：2026年5月至10月共13,829宗建屋局登记转售交易，取自data.gov.sg；配对比较使用建筑面积88至97平方米、剩余租期90年或以上的四房成交，各镇区13至135宗。预购组屋价格、分类、等候期、补贴回收比率与邻近转售区间均为建屋局数字，取自2026年11月4日的销售活动公告及其附件A。预购组屋价格未计任何津贴，为指示性区间，最终价格在选购单位时才确定；中点为我们所取。转售数字为成交价，不含中介费、律师费、买家印花税、装修及任何高于估值的现金差额。楼层与确切位置未加控制。本文为一般资讯，不构成财务建议。