数据排名：大巴窑与马里士他最强的 5 个公寓

第 12 邮区是全新加坡最被误读的邮政编码之一。搜索「D12 最佳公寓」，你会被递上一份悄悄混合大巴窑、马里士他、波东巴西和文庆的榜单——四个共享一个邮区编号、却几乎没有共同点的小区。波东巴西和文庆那一端的榜单分数不低（Riviera 38 的 7.63、The Aberdeen 的 7.56、Beacon Heights 的 7.55），但那些项目坐落在东北线旁，是一个有着不同学校学区的不同小区。所以在排名之前，我们先把转售项目评分卡（RPS）筛选到真正位于大巴窑或马里士他的项目——而两座布莱德大楼遥遥领先。

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先说我们筛掉了什么

第 12 邮区从布莱德–大巴窑核心，沿马里士他路一带向下，横跨到东北线上的波东巴西和文庆。最强的非大巴窑项目——Riviera 38（7.63，波东巴西）、The Aberdeen（7.56，波东巴西）、Beacon Heights 和 Eight Riversuites（文庆/Bendemeer）——本身都是好项目，锚定在圣安德烈（St Andrew's）和 Bendemeer 的名校群上。它们不在大巴窑或马里士他，应该属于一份它们自己的波东巴西 / 文庆榜单。

简单交代一下方法论：RPS 对全新加坡 2,350 个转售公寓按七个加权因素评分——二手市场表现（25%）、学校（20%）、项目规模（16%）、靠近地铁（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值：每个公寓只与在同一个两年窗口内取得 TOP 的项目相比较，所以高分意味着相对自身同期项目的前四分之一升幅，而不只是搭上了水涨船高。完整方法论公布在 tribesg.com/rps。

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五强榜单

五个里有四个学校评分为满分 10。榜首两个是本区仅有的大型 99 年地契项目；其余都是小型永久地契。

1. Trevista — 8.34，S

大巴窑和马里士他的明显榜首，距布莱德地铁站（NS18）340 米，几乎就坐在它的学区之上：Kheng Cheng School 距 0.07 公里——就在门口——CHIJ Primary（大巴窑）、玛丽蒙修道院学校、培群和大巴窑第一小学都在 1 公里内，是本榜单上最高的学校密度。评分卡称它「几乎在每一个维度上都属顶级」：每年 +3.27% 的升幅，位列其 2011 年同期项目的前 13%，外加理想规模的 590 个单位（「二手成交的甜蜜点」）。它唯一的弱项是未来转型（2/10）——中心、成熟，且早已被计入价格。

2. Gem Residences — 8.32，S

Trevista 在布莱德地铁站旁更年轻的邻居（2019 年 TOP，地契还剩约 88 年），距站 0.49 公里。它的画像几乎是一面镜子：学校满分 10（Kheng Cheng 0.44 公里）、规模满分 10（578 单位）、前四分之一的升幅每年 +3.73%（其 2019 年同期第 71 百分位）。更新的地契是它对 Trevista 的优势；略远的地铁步程则是它让出去的那一点。

3. The Mezzo — 7.43，A

榜单上最名副其实的马里士他地址——马里士他路一带的一个 127 单位永久地契项目，靠近宏文学校（Hong Wen，0.59 公里）和圣若瑟书院附小（SJI Junior）。它的升幅相当出色：每年 +2.83%，其 2012 年同期前 16%，且永久地契拿满分 10。让它停在 A 级而非 S 级的是规模：127 个单位属于「小型开发」，「成交频率较低、共享设施有限」，而距 Novena 地铁站 0.96 公里属于可步行但不在门口。

4. Verticus — 7.30，A

最新的一个，也是要带着保留去读的那一个。Verticus 是马里士他路旁的一个 162 单位永久地契项目，2024 年才竣工——这意味着它的升幅分数（+2.81%，其 2024 年同期的前四分之一）反映的是一个很短的成交窗口，而非长期的转售纪录。永久地契拿满分 10，学校评分也强（9/10）。但和任何刚竣工的项目一样，二手市场数字是一个早期读数，而非已被证实的结论；我们按它当前的 RPS 分数排名，并坦白标出这份年轻。

5. De Royale — 7.20，A

一个距大巴窑地铁站（NS19）0.56 公里的 204 单位永久地契项目，2006 年竣工——榜单上最成熟的永久地契。它的升幅是安静的亮点：每年 +4.35%，其 2006 年同期的前 21%，是五强中最强的原始数字。永久地契（10/10）和可用的 204 个单位为其托底。软肋在于租金收益率（3/10）和略窄的学区（7/10，CHIJ Primary 大巴窑和 Kheng Cheng）。

紧随其后、实际上并列第五的，是另外两个大巴窑永久地契：The Arte（7.09，Jalan Raja Udang 旁）和 Vista Residences（7.09，Jalan Datoh 附近），两个都是建得不错的 2010 年代中期楼盘，被单一学校学区和低于平均的收益率拖住。

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规律：先看学校，再看地契

搭起这份榜单的因素是学校。布莱德–大巴窑核心被名校环绕——Kheng Cheng、CHIJ Primary（大巴窑）、培群、玛丽蒙修道院——沿马里士他你又能捞到宏文和 SJI 附小学区。在 RPS 权重下，学校占评分的 20%；在城市边缘的这个口袋里，那 20% 几乎落在每一个项目上。距离区间对小一报名优先权很重要（1 公里内胜过 1–2 公里），所以 Trevista 距 Kheng Cheng 的 0.07 公里不是花絮——它是机制。

第二个、更安静的规律是一道地契分界。两个 S 级项目（Trevista、Gem Residences）是大型 99 年地契开发，靠规模和流动性取胜。它们以下的一切都是小型永久地契——De Royale、The Mezzo、Verticus、The Arte——用规模和收益率换取永不衰减的地契。哪一个适合你，与其说是排名问题，不如说是持有期问题。

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诚实的提醒

未来转型分全线偏低。 Trevista（2/10）、Gem Residences（1/10）和永久地契群（3/10）这一项都得分不高，因为最近的总蓝图催化剂——纽顿–乌节混合用途片区——在 1.8–3.2 公里外。这是一条中心、成熟的带子，价值在于已经存在的东西（学校、地铁、市镇边缘的位置），而非将要到来的东西。

永久地契名字的收益率偏薄。 De Royale、Vista Residences 和 The Arte 的租金收益率都是 3/10。这些是为地契和学区定价的自住项目；如果你的论点是租金收入，这不是地图上的这个角落。

最新的项目纪录最短。 Verticus（2024）凭当前 RPS 数据赢得一席，但两年的成交是一个早期读数。想要已被证实的转售历史的买家，应相应地把权重压在 Trevista、Gem Residences、The Mezzo 和 De Royale 上。

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结论

诚实地筛选 D12，「大巴窑与马里士他之最」就是布莱德的故事：Trevista 和 Gem Residences，两座坐在 Kheng Cheng / CHIJ 名校带之上、步行直达南北线的大型 99 年地契大楼——其后是一层小型永久地契（The Mezzo、Verticus、De Royale），用规模换取地契。数据不支持的，是把「D12」当成一个市场。一个布莱德的大型项目、一个马里士他的永久地契小楼、一个东北线旁波东巴西的楼盘，共享一个邮政编码，却几乎没有任何共同点。看清这个项目实际站在哪里——而不只是它的邮区编号。

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看看你的公寓得几分

本文提到的每一个公寓，都在全新加坡独立评分的 2,350 个项目之列——每个都按七个加权因素评分：二手市场表现、学校、规模、靠近地铁、地契、租金收益率和未来转型。

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Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于超过 236,000 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA Registration R000303I。