芽笼与友诺士：我们心目中的五大公寓

芽笼（Geylang）与友诺士（Eunos）是买家想要城市边缘、却不想付城市边缘价格时会去的地方——一个离中央商业区几站地铁的永久地契地址，处在全岛最抢手小学之一的学区内，地处环线与东西线的一段，让市区在十五分钟车程之内。第 14 邮区把达哥打（Dakota）、敏阁（Mountbatten）、阿裕尼（Aljunied）与友诺士几个角落串成全岛最密集的老转售楼盘群之一。所以我们做了转售项目评分卡（RPS）本就为此而生的事：用同一套证据，把这个邮区每一个转售公寓排了序，让数据来挑出前五名。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交，从七个加权维度为每个项目打分——二级市场强度、小学学区、项目规模、地铁可达性、地契年限、租金回报、未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个 S 至 D 的字母评级。方法公开，不带粉饰。对一个成熟、已建满的邮区而言，第 14 邮区评级不俗：在其 208 个被评项目中，有 10 个拿到最高的 S 级。得分最高的五个全是 S 级——而且它们共有一个清晰的签名。

1. Waterbank @ Dakota — 8.25，S 级

Waterbank @ Dakota 在邮区居首，靠的是评分卡最看重的两样东西：深厚且流动的转售市场，以及一座门口的地铁站。RPS 记录到顶四分位的资本增长——每年 +2.90%，其 2013 年同期项目的第 88 百分位——这是一个正处流动性甜蜜点的 616 个单位项目，并搭配高于平均的 3.39% 回报。它的亮点是交通：距达哥打地铁站（CC8）190 米，位于环线上，是名副其实的步行可达项目。评分卡点出的诚实弱点是前瞻催化——3.5 公里内没有 URA 转型区或新地铁站，所以未来转型分项是本榜单最低。学校是够用而非深厚，光华学校距 0.50 公里。对看重流动性与门口地铁的买家而言，它是全邮区最完整的配置。

2. Guillemard Edge — 8.11，S 级

Guillemard Edge 是永久地契的全能型，落后榜首 0.14 分，屈居次席。它把永久地契——没有地契衰减的问题——与本邮区标志性的学区配置结合：1 公里内两所小学，光华学校距大门仅 0.29 公里。评分卡记录到顶四分位的增值（每年 +2.51%，其 2014 年同期项目第 85 百分位），以及 3.78% 的强劲回报，是本榜单第二高的收入数字，项目共 275 个单位，步行 490 米到达哥打地铁站。和这一带多数项目一样，软肋在未来转型——最近的催化巴耶利峇空军基地重建在 3.42 公里外，超出了 RPS 计入的范围。对想要光华学区内永久地契、且回报仍算得过来的买家，这是首选。

3. Penrose — 8.06，S 级

Penrose 是榜单上最新、也最高能的名字。一个由城市发展（City Developments）发展、2024 年落成的项目，它录得这里最出色的增值——每年 +7.60%，其 2024 年同期项目的前 3%——并搭配前五名最佳的 4.28% 回报，这一组合在本邮区几乎无可匹敌。566 个单位、99 年地契、约 92 年剩余，处于流动性甜蜜点，且是这里剩余年限最长的项目。它的地铁锚点西移至 阿裕尼站（EW9），步行 370 米，位于东西线上，芽笼美以美学校（小学）距 0.43 公里。评分卡唯一真正的保留是与全邮区相同的那一点——未来转型潜力一般。对想要最新楼宇、以及最强收入加增长组合的买家，这是标杆之选。

4. The Sunny Spring — 7.97，S 级

The Sunny Spring 是长线增值的故事。一个 1998 年的永久地契项目，它录得每年 +4.57% 的顶四分位资本增长——其 1998 年同期项目的第 89 百分位——以及榜单上最近的学校距离：光华学校仅 0.18 公里，1 公里内两所小学。这是一个 338 个单位的项目，步行 380 米即到达哥打地铁站。取舍在于收入：2.92% 的回报低于平均，是为较老的永久地契付钱时常见的那种偏薄的租金回报。这适合想要永久地契、并要一条经过验证的学区增值轨迹、且不靠租金来撑场的买家。

5. The Waterina — 7.89，S 级

The Waterina 以地契与学区收尾榜单。一个 2005 年、永久地契、398 个单位的项目，它录得顶四分位的增值（每年 +4.76%，其 2005 年同期项目第 84 百分位），以及熟悉的学校优势——1 公里内两所小学，光华学校距 0.26 公里——并且距巴耶利峇地铁站（EW8 / CC9）380 米，东西线与环线皆可搭乘。和它上面那些较老的永久地契一样，诚实的弱点是收入：2.81% 的回报是榜单上最软的。对看重耐久土地与学区、胜过它所赚租金的买家，这是一个永久地契加学校之选。

它们共有什么——又该留意什么

把五个并排来看，邮区的签名就浮现出来。

有两样东西贯穿全榜。第一是交通：这里每个项目都是名副其实地步行到地铁，其中三个走到环线上的达哥打站，Penrose 走到东西线上的阿裕尼站，The Waterina 则走到两线交汇的巴耶利峇站——这是本邮区最一致的强项，也是其转售市场保持流动的原因。第二是学校。五个里有四个位于光华学校的学区内，这是一所很受欢迎的特别辅助计划（SAP）小学，第五个则以芽笼美以美为锚。这片学区是本邮区的引擎，也是转售市场一直为之付钱的东西。

取舍是分化而非重复，这正是它成为真正选择的原因。地契偏永久——五个里有三个（Guillemard Edge、The Sunny Spring、The Waterina）没有地契衰减的问题，而两个地契项目（Waterbank @ Dakota 与更新的 Penrose）给你的是规模，以及在 Penrose 而言最长的剩余年限。收入与地契互相拉扯：高回报的是地契项目（Penrose 4.28%、Waterbank 3.39%），而较老的永久地契把收入让了出去（The Waterina 2.81%、The Sunny Spring 2.92%）——这是土地溢价税的缩影。而整张榜单共有的一个弱点是未来转型潜力：评分卡在合理距离范围内找不到重大总蓝图区或新车站，巴耶利峇空军基地重建则在约 3.1–3.4 公里外、刚好够不着。这是一个你为它已经是什么而买的邮区——连通、学区丰富、永久地契深厚——而不是为一个尚未到来的基建催化而买。

关于下一梯队的一点说明。**Dakota Residences（7.70，S 级）**是一个 348 个单位、99 年地契、距达哥打地铁站 220 米的项目，紧随前五名之后。**Simsville（7.67，S 级）**是 1998 年落成、522 个单位的 99 年地契项目，距巴耶利峇地铁站 180 米——它的取舍在于剩余地契较短。

这份榜单内部的抉择不是「哪个最好」——五个全是 S 级，彼此只相差三分之一分多一点——而是你在买哪一种取舍。流动性与门口的地铁（Waterbank @ Dakota）、带真实回报的永久地契（Guillemard Edge）、最新楼宇加最佳收入（Penrose）、一条经过验证的永久地契增值轨迹（The Sunny Spring），还是学区带内的永久地契（The Waterina）。把地契、你需要的具体学校、以及你能接受的回报，对照你自己的时间跨度来定价——让评分卡、而不是示范单位，来框定你的候选名单。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；得分、评级与理由截至 2026 年 10 月 16 日）。得分与评级为模型输出，并非投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。