盛港：我们心目中的五大公寓

盛港与隔壁的榜鹅出自同一套蓝图——都是本世纪填海规划而成的市镇，清一色 99 年地契，小学穿插于每一个邻里之间，原本是养虾场的地方如今是一条水道。所以你会以为它们的转售评分卡读起来一样。其实不然，而这份差异很有启发。我们把盛港每一个公寓都跑过转售项目评分卡（RPS），让数据挑出前五名——结果定义这座市镇的催化剂，竟是另一个完全不同的东西。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交，从七个加权维度为每个项目打分——二级市场强度、小学学区、项目规模、地铁可达性、地契年限、租金回报、未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个 S 至 D 的字母评级。方法公开，不带粉饰。第 19 邮区是全岛项目数量最多的邮区——180 个被评项目，其中 49 个为 S 级——但它横跨四个市镇：盛港、榜鹅、后港与实龙岗。邮区不等于市镇，所以我们按每个项目在东北线（盛港 NE16、Buangkok NE15）及盛港轻轨环线上最近的车站，筛选出真正属于盛港的项目。那个塑造了榜鹅的特点，在这里也照样浮现。

先说盛港的一个特点：得分最高的是 EC

跑完筛选，盛港 RPS 得分最高的并非公寓，而是执行共管公寓（EC）——The Vales（9.08）、Ola（9.06）、Treasure Crest（9.04）与 Bellewaters（8.82），全是 S 级，沿盛港西轻轨在 Anchorvale 一带成群，紧随其后的是 Esparina Residences（8.46） 与 Austville Residences（8.23）。这是这座市镇建设方式的结果：政府把盛港大量私宅用地以 EC 地段形式释出，面向夹心层。EC 是一种不同的产品——首次发售只限收入设有上限的公民，有五年的最短居住期，满十年才完全私有化。在转售时它们表现得像公寓，但入场规则与早期的折价让它们成为一个独立的决定。我们按它们自身的标准看待它们，这里排的是公开市场上的私人公寓。考虑前 EC 项目的买家应直接查阅其评分卡——其中几个仅凭分数就能登顶这份榜单，而它们的租金回报，下文会看到，更是另一个量级。

在私人公寓之中，有五个得分最高，且五个全是 S 级。它们在租赁地契市镇最关键的那个取舍上分化：地铁究竟在哪里。

1. The Luxurie — 8.30，S 级

The Luxurie 以全镇最完整的配置，在盛港私人公寓中居首。一个由 Oxley 发展、2015 年落成、622 个单位的项目——正处流动性甜蜜点——它录得顶四分位的资本增长（每年 +2.24%，其 2015 年同期项目的第 76 百分位），并搭配全镇最深的学区：1 公里内九所小学，最近的 Seng Kang Primary 距 0.34 公里。它的车站是 370 米外的盛港轻轨站（STC），步行可达枢纽。地契剩余约 84 年，评分卡唯一的保留在于收入——3.19% 的回报低于平均，总回报是被标注的弱点。对想要学校、规模、步行可达轻轨、又不靠租金来撑的买家，它是全能之选。

2. The Quartz — 8.01，S 级

The Quartz 是 Buangkok 一侧的增值加交通之选。一个 Qingjian 2009 年、625 个单位的项目，它录得本榜单最强的资本增长——每年 +4.04%，其 2009 年同期项目的第 87 百分位——以及距 Buangkok 地铁站（NE15）230 米的真正步行可达地铁，North Vista Primary 距 0.25 公里，1 公里内六所小学。它还带有这一组中最具体的未来转型迹象：规划中的跨岛线 Defu 地铁站就在 0.32 公里外。保留之处是盛港私人项目共有的两点——3.08% 的回报低于平均，以及地契约剩 78 年，开始有些长期地契衰减的暴露。对想在离地铁几百米处追求经过验证的增长的买家，它当之无愧。

3. Jewel @ Buangkok — 7.99，S 级

Jewel @ Buangkok 是纯粹的交通之选——这里唯一拿到地铁满分的项目，距 Buangkok 地铁站（NE15）200 米。一个 MCL Land 2016 年、616 个单位的项目，它录得顶四分位的增值（每年 +2.84%，其 2016 年同期项目的第 79 百分位），Palm View Primary 距 0.29 公里，1 公里内六所小学，并同样享有 0.33 公里外的 Defu／跨岛线催化剂。地契约剩 85 年，它诚实的弱点在收入——3.11% 的回报低于平均，总回报又是软肋。对看重门口地铁与长地契的买家，这是榜单上连通性最强的名字。

4. La Fiesta — 7.97，S 级

La Fiesta 是盛港镇一侧的学校加规模之选。一个 MCL Land 2016 年的项目，也是本前五名中最大的，达 810 个单位，它把出色的学校分项——1 公里内八所小学，Seng Kang Primary 距 0.43 公里——与 300 米外的盛港轻轨站（STC）步行可达，以及扎实的顶四分位增长（每年 +2.35%，其 2016 年同期项目的第 71 百分位）结合在一起。地契约剩 85 年。和邻居一样，3.18% 的回报低于平均，总回报是弱点。对想在深厚学区内拥有一个大型、流动项目的年轻家庭，它是自然之选。

5. Compass Heights — 7.81，S 级

Compass Heights 以连通性与便利收尾。这里最老的项目——一个 2002 年、536 个单位的发展——它是盛港的综合地标，距盛港轻轨／地铁站（STC）70 米，就坐落在 Compass One 商场与巴士转换站之上，拿到地铁与学校双满分（1 公里内九所小学，Compassvale Primary 距 0.32 公里）。它还录得五者中最佳的 3.55% 回报，高于平均——是这里唯一越过这道门槛的私人公寓。诚实的弱点在它的年龄与增长：资本增值接近其 2002 年同期项目的中位（每年 +3.28%，第 41 百分位），地契约剩 73 年，是榜单上最短的。对想要商场、转换站与住家三合一——并且要这一组中最佳租金——的买家，便利就是产品本身。

它们的共同点——以及要留意的地方

把五者并排来看，盛港的签名很清楚。

有三点把这份榜单串在一起，而其中一点正是盛港与隔壁榜鹅明显分道扬镳之处。第一是地契：每一个项目都是 99 年租赁地契，因为盛港和榜鹅一样没有永久地契存量——所以地契衰减是程度问题，而非选择问题，在较老的名字上值得留意（Compass Heights 约 73 年、The Quartz 约 78 年）。第二是学校：这里每一个项目 1 公里内都有六所或以上小学，五个里有四个在半公里内就有学校——这种学区深度让年轻家庭的需求始终旺盛。

第三点，才是真正把盛港与榜鹅区分开来的地方。在榜鹅，亮点强项是未来转型——榜鹅数码园区就在每一个顶尖项目的一公里内。在盛港却不是：PDD 距这些项目 2.1 至 2.5 公里，远到评分卡把它的影响读为弥散而非直接。盛港真正的催化剂是另一个——跨岛线规划中的 Defu 站，距 Buangkok 一带（The Quartz、Jewel @ Buangkok）约 0.3 公里。如果你买盛港是为了一股基建顺风，你买的是 Buangkok 的跨岛线，而不是 PDD。

取舍分得很干净，并贯穿两件事：交通与地契。靠 Buangkok 地铁的名字——Jewel @ Buangkok 与 The Quartz——买到的是直达东北线车站与跨岛线的上行空间，代价是 The Quartz 较老的地契。盛港镇一侧的名字——The Luxurie、La Fiesta 与 Compass Heights——坐落在轻轨上，步行可达 NE16 枢纽，以门口地铁换取学校深度、规模，以及在 Compass Heights 那里的最佳回报。而这个回报点，正是全镇安静的标题：在这五个私人公寓中，收入都低于平均（3.08%–3.55%），而榜单之上的执行共管公寓——The Vales 的 4.71%、Treasure Crest 的 5.04%——才握着出色的回报。在盛港，租金溢价在 EC，而不在公开市场的公寓。

关于下一梯队的一点说明。Sengkang Grand Residences（7.54，S 级）是最新、最便利的名字——一个 2023 年的综合项目，距 Buangkok 地铁 120 米，楼下有商场，地契约剩 91 年——但它在资本增值上落后（其 2023 年同期项目的第 22 百分位），这是成交记录尚短、仍在成熟的代价。Riversound Residence（7.53）与榜单之上的前 EC 名字也值得直接一看。这份前五名内的决定不是「哪个最好」——五个都是 S 级，彼此只差半分——而是你买的是哪一种取舍：门口的地铁、最长的地契、最深的学区，还是最佳的租金。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；得分与理由截至 2026 年 6 月）。得分与评级为模型输出，非投资建议。

陈思来（Silas Tan）是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成任何财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。