马林百列与加东评分最高的五个公寓

东海岸一向靠特色卖自己——战前的店屋、旧加东叻沙带、海风，以及在同一家族里传了几代的永久地契土地。它唯一没有的，是地铁。当汤申-东海岸线把三个车站穿进第 15 邮区的心脏地带，这一点变了，转售评分卡如今也读出了差别。我们把马林百列与加东的每个公寓都跑过转售项目评分卡（RPS），让数据挑出前五名。五个全是永久地契，五个全是 S 级，而它们如今不再需要牺牲的，正是交通。

RPS 以 126,000 多笔 URA REALIS 成交为基础，从七个加权因子为每个项目评分——二手市场强度、小学学区、项目规模、地铁可达性、地契、租金回报与未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个分数和一个由 S 到 D 的字母等级。方法已公开，绝不含糊。第 15 邮区是全岛最深的永久地契口袋之一——436 个已评分项目，从丹戎禺一路延伸经安珀路、丹戎加东、马林百列，直到加东与如切。与那些幅员辽阔的外围邮区不同，D15 是一个连贯的市镇，所以这里的筛选更干净：这就是东海岸这一条带，而以下是它评分最高的转售公寓。

第 15 邮区的故事：永久地契土地终于等到了地铁

几十年来，东海岸的取舍很直白——你买下永久地契的土地和一个抢手的地址，然后接受最近的地铁要坐一趟巴士才到。汤申-东海岸线化解了这一点。丹戎加东（TE25）、马林百列（TE26）与马林台（TE27） 如今都坐落在以下项目几百米之内，评分卡也以 9 分和 10 分的地铁子分数回报它们——步行可达，而非停车转乘。

先点出一个要留意的小怪点：这里每个项目的未来转型因子都读得很低。这不是缺点——它是一种会计上的产物。未来转型量度的是即将到来的基础设施与总蓝图潜力。东海岸最大的催化剂——汤申-东海岸线——已经建好并通车，所以它今天体现为已实现的地铁可达性，而不是前瞻性的潜力。你买到的是已经到位的升级，而非在等它到来。以下五个项目在另一条轴线上分化——规模与流动性对精品独栋的稀缺性——以及在一个全镇共有的数字上：偏薄的租金回报。

1. The Sea View——8.12，S 级

The Sea View 以全区最均衡的画像位居东海岸之首。这是安珀路上一个 2008 年、546 个单位的项目——正好落在流动性的甜区——它录得上四分位的资本增值（每年 +4.51%，在 2008 年同期项目中位列第 88 百分位），并搭配步行可达的 马林百列地铁站（TE26）390 米，距离 丹戎加东小学 0.40 公里。作为一个规模大、永久地契、地段优的项目，它在规模与地契上几乎是满分子分数。评分卡唯一的保留是收入——2.60% 的租金回报低于平均，总回报是它明显的弱点。对一个想要规模、永久地契产权和步行可达地铁的买家来说，它是全能选手。

2. One Amber——7.97，S 级

One Amber 是这条带上的增值之选。这是 城市发展（CDL）2010 年、562 个单位的项目，录得出色的资本增值——每年 +4.40%，位列 2010 年同期项目的前 4%——并拥有这份名单上最近的地铁，距丹戎加东站（TE25）250 米。作为规模大的永久地契项目，它在规模与地契上子分数强劲，诚实的局限在于较窄的学区（1 公里内一所小学，丹戎加东小学）以及全镇共有的收入故事：低于平均的 2.60% 租金回报，总回报是软肋。对追求已被验证的增值与门口地铁的买家来说，它当之无愧地接近榜首。

3. Grand Duchess @ St Patrick's——7.97，S 级

Grand Duchess @ St Patrick's 在分数上与 One Amber 打平，形态却不同——以学校与交通胜过规模。这是 UIC 建于 2010 年、121 个单位的精品项目，拥有出色的学校子分数（1 公里内三所小学，义安小学 0.37 公里）、几近满分的 距马林台地铁站（TE27）170 米，以及强劲的增值（每年 +4.22%，位列 2010 年同期项目前 9%）。永久地契，租金回报同样是 2.63% 的低于平均。取舍就写在名字里：121 个单位是一栋精品独栋，所以成交频率较低、共用设施也比那些较大的项目更轻。对一个想要永久地契地址、置身厚实学区、门口又有地铁的家庭来说，规模小是唯一的妥协。

4. Tierra Vue——7.65，S 级

Tierra Vue 是圣巴德烈（St Patrick's）一侧的学校与交通之选。这是 Sim Lian 2009 年、129 个单位的精品项目，把顶级的学校子分数（1 公里内三所小学，最近的 CHIJ（加东）小学 0.29 公里）与步行可达的 距马林台地铁站（TE27）200 米 配在一起，并有稳健的上四分位增值（每年 +3.94%，位列 2009 年同期项目第 80 百分位）。永久地契，租金回报是这份名单上最低的 2.54%——总回报又是弱点；而作为 129 个单位的项目，它也带着与 Grand Duchess 相同的精品流动性提醒。对一个看重短步行即达顶级小学和地铁的买家来说，它在东海岸家庭最常问的两件事上都交了货。

5. Marine Blue——7.60，S 级

Marine Blue 以最完整的近期新建收尾。这是 Chip Eng Seng 2016 年、124 个单位的项目，拥有这里最深的学区（1 公里内四所小学，丹戎加东小学 0.54 公里）和五个之中最近的地铁——距马林百列站（TE26）100 米，基本上就在门口。它也是这份名单上唯一打破全镇租金回报模式的项目：3.24% 的收入回报高于平均，是五个里最好的。永久地契且较新，它唯一真正的保留，是与整条带共有的同一个偏低的未来转型读数。对一个想要较年轻的永久地契项目、马路对面就是地铁、又要这组里最佳租金的买家来说，它是收入上的突出者。

它们的共同点——以及要留意的地方

把这五个并排一看，东海岸的标志就清楚了。

三件事把这份名单绑在一起。第一是地契：每个项目都是永久地契，所以主导一个租赁地契市镇的地契递减问题在这里根本不会出现——你比的是地段与楼盘，而不是在倒数一份 99 年的合约。第二是交通：五个里每一个都坐落在汤申-东海岸线某个车站 400 米之内，其中四个在 250 米之内。这正是关于第 15 邮区真正崭新的事实，也是为什么这些分数在顶端挤得这么紧。

第三是取舍，而它正是每个东海岸买家最终都会遇到的同一个：租金回报。在前五名里，租金普遍低于平均——大约 2.54% 至 2.60% 的毛回报——只有 Marine Blue（3.24%）越过那道线。永久地契的东海岸房产，定价是为了保值与生活方式，不是为了收入；用贷款买下时，租金往往盖不住持有成本。如果你买来自住，这无关紧要。如果你买来出租，请睁大眼睛——我们在一篇关于出租公寓持有成本的姊妹文章里，逐月算清那薄薄的租金回报到底会怎样影响数字。

这前五名里的选择，不是「哪个最好」——五个都是 S 级，彼此只差半分——而是你买的是哪一种取舍。The Sea View 与 One Amber 给你规模、流动性和一个大项目的转售市场。Grand Duchess 与 Tierra Vue 给你更紧凑的学区和到马林台最短的步行，代价是精品的规模。Marine Blue 给你最新的新建和唯一高于平均的租金。关于下一梯队，附带一句：St Patrick's Residences（7.59）、Amber Park（7.57，一个较新的 592 单位项目）与 Ocean Park（7.54）都是 S 级，值得直接一看——尤其是 Amber Park，适合想在当代新建中拿到规模的买家。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

---

资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（126,000+ 笔 URA REALIS 成交；分数与理由截至 2026 年 6 月）。分数与等级为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的区域总监，亦是 TRIBE 的联合创始人。他以 126,000+ 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。