榜鹅：我们心目中的五大公寓

新加坡多数转售邮区讲的都是过去的故事——几十年前囤下的永久地契、已经回报了一整代人的学区、早已建好的地铁线。榜鹅恰恰相反。它是全国最年轻、却已迈入转售成熟期的组屋市镇，几乎全部建在本世纪的 99 年地契之上，环绕着二十年前还不存在的一条水道，以及一个仍在开放中的商业区——榜鹅数码园区。所以我们做了转售项目评分卡（RPS）本就为此而生的事：用同一套证据，把这一带每一个公寓排了序，让数据来挑出前五名。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交，从七个加权维度为每个项目打分——二级市场强度、小学学区、项目规模、地铁可达性、地契年限、租金回报、未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个 S 至 D 的字母评级。方法公开，不带粉饰。第 19 邮区是全岛项目数量最多的邮区——180 个被评项目，其中 49 个为 S 级——但它横跨四个市镇：盛港、后港、实龙岗与榜鹅。邮区不等于市镇，所以我们按每个项目在东北线及榜鹅轻轨环线上最近的车站，筛选出真正属于榜鹅的项目。一个特点立刻浮现，而它决定了下文的一切。

先说榜鹅的一个特点：得分最高的是 EC

跑完筛选，榜鹅 RPS 得分最高的并非公寓，而是执行共管公寓（EC）——Prive（8.78）、Twin Waterfalls（8.71）、Piermont Grand（8.64）与 Ecopolitan（8.55），全是 S 级。这是这座市镇建设方式的结果：政府把榜鹅大量私宅用地以 EC 地段形式释出，面向夹心层。EC 是一种不同的产品——首次发售只限收入设有上限的公民，有五年的最短居住期，满十年才完全私有化。在转售时它们表现得像公寓，但入场规则与早期的折价让它们成为一个独立的决定。我们按它们自身的标准看待它们，这里排的是公开市场上的私人公寓。考虑前 EC 项目的买家应直接查阅其评分卡——其中几个仅凭分数就能登顶这份榜单。

在私人公寓之中，有五个得分最高，且五个全是 S 级。它们共有榜鹅的签名——年轻、亲水、学校、以及一股总蓝图的顺风——并在租赁地契市镇最关键的那个取舍上分化：地铁究竟在哪里。

1. Parc Centros — 8.57，S 级

Parc Centros 以全镇最完整的配置，在榜鹅私人公寓中居首。评分卡记录到顶四分位的资本增长——每年 +3.14%，其 2016 年同期项目的第 83 百分位——这是一个正处流动性甜蜜点的 618 个单位项目，并搭配高于平均的 3.57% 回报。它的两大锚点正是榜鹅买家最看重的：距榜鹅地铁站（NE17）220 米的真正步行可达地铁，以及深厚的学区——1 公里内七所小学，最近的仅 0.19 公里。而它正面捕捉了这个邮区的决定性优势——榜鹅数码园区就在 0.80 公里外，把项目稳稳放进一个 URA 总蓝图的增值区内。地契剩余约 85 年，对想要全能型——交通、学校、规模、门口催化剂——的买家，它是首选。

2. Waterbay — 8.28，S 级

Waterbay 是有总蓝图撑腰的增值故事。一个由 UOL 发展、2016 年落成、383 个单位的项目，它录得本榜单最强的资本增长——每年 +5.02%，其 2016 年同期项目的前 7%——并搭配高于平均的 3.56% 回报，以及这里最近的学校距离：Edgefield Primary 距大门仅 0.08 公里，1 公里内八所小学。它的未来转型潜力是亮点：榜鹅数码园区在 0.56 公里外，是榜单上最近的。诚实的取舍在交通——它的车站是 0.33 公里外的 Cove 轻轨站（PE1），一条接驳进榜鹅枢纽的轻轨线，而非直达地铁。对看重经过验证的增长与最强总蓝图顺风、而非门口地铁的买家，这是全镇最独特的配置。

3. A Treasure Trove — 7.98，S 级

A Treasure Trove 是规模加交通之选。一个 Sim Lian 2015 年的项目，也是本前五名中最大的，达 882 个单位，它录得顶四分位的增值——每年 +3.22%，其 2015 年同期项目的第 89 百分位——以及距榜鹅地铁站（NE17）240 米的真正步行可达地铁，Valour Primary 距 0.09 公里，1 公里内五所小学。评分卡的保留在于收入：3.13% 的回报低于平均，总回报是项目被标注的弱点——租金跟不上资本的故事。对想要一个大型、流动、步行可达枢纽、且不靠租金来撑的项目的买家，它当之无愧。

4. Waterwoods — 7.78，S 级

Waterwoods 是收入上的异类。另一个 UOL 2015 年项目，373 个单位，它把强劲的增值——每年 +4.46%，其 2015 年同期项目的前 7%——与**本榜单遥遥领先的最佳回报：4.54%，评分卡评为「出色」**结合在一起。这种增长与收入兼得的组合很罕见，也正是一个不到 7.8 的分数仍能入选的原因。取舍明确，且就在交通：距 Coral Edge 轻轨站（PE3）0.33 公里，这是这里连通性最弱的项目，在地铁可达性上被重扣——多数出行要靠接驳或汽车。对把单位所赚租金放在首位、又能接受在轻轨环线上较不中心位置的买家，这份收入配置在榜鹅无可匹敌。

5. Watertown — 7.61，S 级

Watertown 以连通性与便利收尾。一个 Bukit Sembawang 2017 年、992 个单位的项目——榜鹅最大的项目——它是全镇的综合地标，正坐落在 榜鹅地铁／轻轨站（140 米） 与 Waterway Point 商场之上。交通与未来转型是它最突出的分项，榜鹅数码园区在 0.99 公里外，1 公里内六所小学。诚实的弱点是资本增长：每年 +2.58%，接近其 2017 年同期项目的中位（第 67 百分位）——稳健而非出色，这是买下全镇最便利、最具辨识度地址的代价。对想要把商场、枢纽与家集于一栋楼的买家，便利本身就是产品。

它们的共同点——以及要留意什么

把这五个并排放在一起，榜鹅的签名一目了然。

有三样东西把这份榜单绑在一起。第一是地契：这里每一个项目都是 99 年租赁地契，因为榜鹅没有永久地契楼盘——它是本世纪填海与规划而成的市镇，所以撕裂老旧邮区的地契衰减问题，在这里根本不成为一个选项。第二是学校。榜鹅在规划时就把小学穿插进每一个邻里，这一点显而易见——五个里有四个在 1 公里内有五所或更多小学，其中几所就在大门 200 米内，这种学区深度让年轻家庭的需求一直厚实。第三，也是真正让榜鹅与众不同的一点，是未来转型。在我们评测过的成熟邮区里，这是拖后腿的分项——已经没有总蓝图地块可建了。在榜鹅它却是强项：榜鹅数码园区，一个 50 公顷的商业与校园片区，距这份榜单上每一个项目都在一公里内，而评分卡把它读作一股仍在进行的城市增值顺风，而非一个已完成的故事。

取舍分化得很干净，而且都贯穿交通这条线。两个位于直达地铁旁的项目——Parc Centros 与 A Treasure Trove，都距榜鹅枢纽几百米，再加上坐落其上的 Watertown——买到的是连通性与流动性。两个位于轻轨环线上的——Cove 上的 Waterbay、Coral Edge 上的 Waterwoods——则用这份中心可达性，分别换来了最强的「增长＋总蓝图」配置与全镇最佳回报。收入与增长以熟悉的方式相互拉扯：高回报的名字（Waterwoods，4.54%）连通性最弱，而最便利的名字（Watertown）增值最软。这里没有永久地契溢价要定价，也没有到不了的学校——所以决定收窄到一个诚实的问题：相对于你愿意为之放弃的回报或增长，门口的一班地铁对你有多重要？

关于下一梯队的一点说明。前五之外，Parc Olympia 与 Flo Residence 得分尚可，但在同样的维度上退后一步；而榜单之上的前 EC 名字——Prive、Twin Waterfalls、Piermont Grand——对能接受私有化时间表的买家值得直接一看。这份榜单内部的决定不是「哪个最好」——五个全是 S 级、彼此相差一分——而是在一个罕见地、为「它仍在成为什么」而定价的市镇里，你买的是哪一个取舍。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；得分与理由截至 2026 年 6 月）。得分与评级为模型输出，不构成投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。