一层楼值0.6%。原始数字说的是96%。

把今年所有四房式组屋转售交易按楼层切开，数字看起来毫不含糊：一至六楼的中位尺价是564新元，25楼及以上是1,106新元。高度溢价96%。

这个数字几乎完全是错的，而它错的方式很有启发性。高楼层在新加坡并非均匀分布。它们存在于高楼里，而高楼是贵价地段的新组屋。今年25楼以上的296宗四房式成交中，68宗在女皇镇、49宗在红山、33宗在加冷／黄埔、32宗在大巴窑。它们的剩余地契中位数是88.7年。一至六楼那一组是70.2年。

所以那个原始比较量的并不是高度。它量的是达士岭一带对上1970年代的义顺，外加十八年地契。

正确的量法

为一层楼定价，干净的做法是让其他条件全部不动——同一栋组屋、同一房型、同一地契、同一个电梯厅、同样的地铁步行距离、同一个学校范围——只让楼层变动。

建屋局的公开交易档案正好允许这样做，因为它记录了每宗成交的座号与街道。我们取2025与2026年的四房式交易，保留那些至少有6宗成交、且横跨至少3个楼层区间的845栋组屋，再以每平方尺价格对楼层拟合，并为每一栋组屋各设一个基准。

答案是每层0.600%的尺价。高十层值6.2%。二十层值12.7%。三十层——大致就是一栋高组屋的全高——值19.7%。

换成其他房型，结果几乎不动：三房式在566栋组屋中是每层0.561%，五房式在294栋中是0.637%。若改用全市模型，控制市镇、地契与面积但不控制具体组屋，结果是0.735%——略高，因为「一栋高到有30楼的组屋」本身就是一个品质讯号，而这个讯号会被组屋层级的控制吸收掉。

算它每层0.6%到0.7%。不是96%。

放进一栋组屋里看

女皇镇达士岭路88号。该栋2026年全部四房式成交，按楼层排列：

同一栋、同样面积、同样89年地契，彼此相隔最多九个月。趋势是真的——由底到顶是84.8万新元到108.8万新元，42层之间相差28.3%——但请看那些例外。16至18楼的单位价格高过19至21楼。同在34至36楼的两个单位相隔五个月成交，一个117.5万新元，一个103.8万新元，中间没有任何高度差，价差13%。

这才是溢价的真实形状：一条斜度很浅的上升线，外加大量噪音。朝向、装修、视野是否被挡、卖家的急迫程度、以及成交的月份，任何一项都比多几层楼更能推动价格。

为什么溢价比大家想的小

组屋的高度买到三样东西——视野、通风、远离噪音——而这三样都会饱和。由3楼升到12楼，已经拿到其中大部分改善。由30楼升到42楼，买家付的是一个本来就已经没被挡住的视野。

成本则往反方向走。高楼层意味着更长的电梯等候、电梯故障时实实在在的困扰，对有幼儿或年长父母的家庭而言更是明确的代价。有些买家专门为4至8楼付溢价。市场上那个0.6%，是偏好高度的一大群人与回避高度的一小群人相抵之后的净值。

还有一个理由让这个数字保持得小：在一栋组屋内部，高楼层并不是稀缺资产。一栋48层的组屋，25楼以上的单位数量大致和以下一样多。稀缺溢价会附着在角头单位、无遮挡朝向与罕见格局上——而不会附着在成批供应的高度上。

换算成钱

以2026年四房式转售中位价62.8万新元计：

• 十层：约38,700新元
• 二十层：约79,800新元
• 三十层：约123,400新元

这些才是值得争的金额。一个卖家把同栋25楼的单位开价比5楼可比单位高出20%，要的大约是市场实付水平的两倍。一个买家放弃6楼、为同一直线上的20楼多付6万新元，那十四层大约比历史行情贵了2万新元。

而买家真正该做的比较，并不是楼层对楼层。是每层0.6%对上每年1%的剩余地契——同一套数据算出来的地契价格。十二层楼和七年地契，价格大致相当。当一栋旧组屋的高楼层单位，被拿来对上一栋新组屋的低楼层单位时，做的就是这笔交换——而地契是其中较大的那个数字。

数据取自data.gov.sg公开的建屋局转售交易数据集。同栋估计使用2025年1月至2026年9月12日的四房式交易，限定至少有6宗成交且横跨至少3个楼层区间的组屋（845栋，7,346宗交易），以每平方尺价格对数对楼层拟合，并为每栋组屋各设基准。楼层取建屋局公布的三层区间中点，因此同一区间内的个别楼层无法区分。全市比较使用2026年四房式交易，含市镇固定效应并控制地契与面积。方法已公开。不加修饰。