四房式缩水15平方米。那值一个十年的地契。

「四房式」并不是一个固定的计量单位。1995年落成的那批，中位面积是108平方米；2021年建的那批是93平方米。同一个房型，挂牌上写着同一个名字，中间差了15平方米——161平方尺，大致是一个房间。

买家拿这两个单位比价格，有时比每平方尺单价。前者不会告诉他们面积不一样，后者还会主动把这件事藏起来。

逐年看这场缩水

把2026年所有四房式转售交易按地契起始年份分组。这条曲线不是平滑下滑，而是两级台阶，中间夹着长长的平台。

高点在1995年，低点在2002年。这段期间标准四房式少了18平方米——194平方尺，约为自身的17%——而且再也没有回来。2012年起守住的93平方米是部分回补，不是复原。

有一个必须讲清楚的但书，因为它正好戳破这个故事的简化版：1980年代的存量并不是一律大。在今年成交的1980年代四房式当中，Model A是104平方米，New Generation是93平方米，Simplified是84平方米。建屋局当年是同时在盖三种四房式。「越旧越大」作为通则是错的；它只在大约1988至1999年的Model A存量上才靠得住。

为什么会这样

有两项有据可查的变化框住了这次下滑。1997年民防避难所法令规定新单位必须设置家庭避难所，此后建成的每一个组屋单位都有一个——一间钢筋加固的储藏室，算进建筑面积，却几乎无法当居住空间用。另一边，亚洲金融危机让建屋局手上积压了以大户型为主的未售存量，那正是后来那套面积标准出台的背景。

这里的重点不是成因。重点是这个变化真实发生、不可逆，而转售市场至今仍把两个年代的产品挂在同一个标签底下。

每平方尺单价对这个比较做了什么

当两个单位面积不同时，多数买家会抓每平方尺单价，理由听起来很合理：它把面积标准化了。它没有。因为价格并不随面积等比例上升。

取2026年四房式交易，控制市镇、剩余地契与楼层，把对数价格对对数面积拟合，弹性是0.67。面积大10%的单位，价格只贵约6.7%，而不是10%。所以较大的单位在机械上就会显示出较低的每尺价，即使它才是估值较好的那个；较小的单位则机械地显示较高的每尺价。

这意味着，一个用每尺价去比较104平方米的1993年单位与90平方米的2003年单位的买家，读到的数字有一部分只是在报告哪一个比较大。

一场自然实验

看清楚它最干净的方法，是找出两个年代的存量同时在卖的市镇，然后在市镇内部比较，让地段保持不动。以下为四房式的2026年成交：

兀兰是对照组。它2000年代的存量刚好与1990年代的一样是101平方米；面积固定之后，1990年代单位与2000年代单位之间的全部差距，在价格上收缩到4.7%——这是对「大约十年地契值多少」的一次干净读数，也与上面每年0.99%的估计相符。

再看裕廊西，两个年代的面积差了13平方米。新一点的单位总价贵1万新元，同时少了140平方尺。按每尺价看，它贵18%；按总价看，它像是用很划算的价钱多买了地契。两种读法都不完整，而且指向相反的方向。

把这笔交换算成钱

在2026年的中位四房式单位上——62.8万新元、93平方米——特征价格模型给出：

• 15平方米的建筑面积：10.0%，约6.59万新元
• 十年剩余地契：10.4%，约6.51万新元

这两个数字接近到可以当作相等。旧的Model A单位与新单位，并不是在用某个对买家有利的汇率，提供一个「空间换地契」的选择。它们提供的是一场大致平价的对换。

五房式市场并不平价。那里的弹性是1.14而不是0.67，所以面积越大、单位面积越值钱，而不是越不值钱：14平方米约值10.2万新元，而十年地契值8.9万新元。用面积去换地契的买家，付出的比拿到的多。

这件事该怎么用

三个实际后果。

先看建筑面积，再看每尺价。同一市镇、同一房型的两个单位可以差15平方米，而这个差距值的钱，与挂牌正引导你去注意的那个地契差距大致相当。

老老实实地为避难所定价。一个2015年建的93平方米单位，和一个1986年建的93平方米单位，可用空间并不相同，因为其中一个要拿几平方米去放家庭避难所。交易档案看不见这一点，实地看房看得见。

当选择是「空间对地契」时，四房式上这接近一次掷硬币——所以要用模型定不了价的东西来决定。你打算持有多久、格局适不适合你，以及若地契偏短，随着它走完，公积金使用与贷款年限会发生什么事。

数据取自data.gov.sg上公布的建屋局转售交易档案，下载日期为2026年9月15日。面积序列采用2026年登记的8,053宗四房式交易，按地契起始年份分组，成交少于15宗的年份已剔除。金额来自以对数转售价格对对数建筑面积、剩余地契年数、楼层及市镇固定效应所作的最小二乘拟合——四房式8,053个观测值（R²为0.86），五房式4,287个观测值（R²为0.82）。建筑面积为建屋局记录数值，若单位设有家庭避难所则已计入。楼层取建屋局公布区间的中点。方法已公开。绝不粉饰。