创纪录的201宗百万组屋交易。其中四分之一，只剩65年地契。

2026年8月，有201间组屋以百万元或以上成交。这是公开记录中首次突破200宗——我们查过建屋局登记转售交易自2017年1月至2026年9月的每一个月，全部240,919宗，此前的最高纪录是6月的188宗。

标题被报道了，构成没有。而构成才是重点。

这201间之中，82间是四房式，65间是五房式，一间是女皇镇的三房式排屋——还有53间是公寓式组屋。公寓式组屋在8月2,521宗转售登记中只占170宗，即6.7%的市场份额，却拿走了26.4%的百万交易。

每三间成交的公寓式组屋，就有近一间破百万

反过来看，数字更锋利。以下是各房型当月自身成交中，以百万元或以上成交的比例。

这不是单月异象。2026年首九个月，1,185宗公寓式转售中有288宗破百万——24.3%，对比四房式的7.5%和五房式的11.2%。公寓式组屋一旦上市，大约四分之一的机率就是一宗百万交易。

同样的钱，买到的是两种东西

重点从这里开始。以下是那201间的中位数，按房型划分。

差不多同一张支票。公寓式组屋给你的是多57%的面积，少29%的地契。以每平方英尺计，它是进入百万俱乐部最便宜的路径，而且差距很大——679元对1,118元。

这并不荒唐。面积正是建屋局已经停产的东西，一个需要146平方米的家庭，无论出多少钱都无法在2018年的四房式里买到146平方米。但这件事应该被叫出它的本名：用地契换空间，换算下来大约是每多53平方米，付出26年地契。

那53间之间的分布很窄，说明这是房型特征而非少数异常值。每一间的剩余地契都在51.6年至72.0年之间，53间之中有49间不足70年。

不会再有下一批

地契短的原因是供应已经封闭。建屋局以执行共管公寓（EC）制度取代了公寓式组屋；最后一批双层式公寓组屋建于1990年代，单层的公寓式组屋则稍晚一些。

转售记录给了一个硬日期。2017至2026年间登记的全部17,120宗公寓式组屋转售中，最新的地契起始年是2004年。2005年及以后一宗都没有。新加坡每一间公寓式组屋的99年地契都已走过至少22年，而这个下限每年上升一年，永远如此。

所以这个板块的行为方式与组屋市场其他部分都不同。百万四房式群体会自我更新——2018年建的预购组屋满五年最低居住年限，然后是2019年的、2020年的。公寓式群体做不到，它只会变老。

地契不是你的问题，你下一个买家的公积金才是

65年地契对今天大多数买家来说是舒服的。公积金的规则看的是剩余地契能否覆盖最年轻买家到95岁，而30 + 65 = 95，所以30岁或以上者可按全额估值顶限动用公积金。低于此则按比例折算——前提是至少还剩20年——而公积金局自己的示例正是两名25岁买家买下一间剩余65年地契的组屋，可动用购价的90%。

这道约束绑的不是买家，而是买家之后的那个人，而且你持有得越久，它绑得越紧。以那间中位数的百万公寓式组屋为例，看看在各个退出时点，一名30岁买家能用公积金支付多少。

同月买下、还剩91年地契的那间四房式，直到2040年代都不会对任何人设下年龄门槛。

这些都不是对价格的预测，而是关于谁被允许出价的陈述。年龄门槛上升，最先被移出买家池的是最年轻、最依赖公积金的那一批——而在一个多数购买由公积金支撑的市场里，正是这批人决定边际价格。这套算术的通用版本，我们写在95岁规则的实算和99年地契在第60年值多少。

价格已经走了很长一段

公寓式组屋并没有被市场忽略。公寓式转售价格中位数从2017年的60万元升至2026年的91万元——上涨51.7%——而成交房屋的年龄中位数同期老了十年，从入契22年变成32年。

整场辩论就在这一行里。买家为少十年的地契多付了一半价钱，其中有一个站得住脚的理由（这个尺寸的房子不再兴建），也有一个不太舒服的理由（约束比回报来得更远）。

值得一提的是，公寓式在百万市场中的占比其实在下降：2023年见顶于29.6%，2026年至今为20.4%。不是因为公寓式变便宜了，而是满最低居住年限的四房式群体增长得快得多。

它们在哪里

那201间整体看起来很中央——大巴窑32宗、女皇镇26宗、红山21宗。但那53间公寓式完全不是这个样子：淡滨尼9宗、碧山8宗、巴西立8宗、后港6宗、兀兰5宗。

这是这个板块安静地做着的第二件事。它是通往百万元的郊区路径，靠的是平方米而不是地段。8月最贵的公寓式组屋是碧山一间162平方米的单位，成交价165万元，地契始于1987年——也是当月全部201宗交易中的第二高价。

这篇文章没有说的

数据来自建屋局本身，以登记日期为准，并已排除可能不反映完整市价的交易，例如亲属间转让。中位数就是中位数：个别单位因楼层、状况、装修与楼座而异。

我们没有为未来价格建模，也不打算这么做。这里的论断全是描述性的：8月纪录的构成、公寓式存量的年龄结构，以及已公布的公积金规则在特定剩余地契下对买家池的作用。一间剩65年地契的146平方米组屋值不值110万元，取决于你打算持有多久、以及最后打算怎么处置——那是规划问题，不是市场问题。

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