最低尺价与最便宜的单位，是两套不同的房子

城市发展（City Developments）今天开始预览琉森雅苑（Lucerne Grand），湖畔道（Lakeside Drive）一个570个单位的地契项目，10月3日开始接受认购。相关报道里有两个数字：每平方英尺2251元起，以及149万8000元起（EdgeProp）。

两个都没错。但它们说的不是同一套房子。149万8000元是一个624平方英尺的两房，折合每平方英尺2401元；每平方英尺2251元属于一个883平方英尺、售价198万8000元的三房。把这两个数字当成同一套房来读的买家，是在找一套624平方英尺、卖140万元的单位——而这套单位并不存在。

公布的价格阶梯

尺价那一栏不是一条直线，它在中间凹了下去。三房的每平方英尺比两房便宜6.22%，比四房豪华便宜6.97%——这跟「小单位尺价高、大单位尺价低」的常识正好相反。

那个常识通常是对的，所以值得把它失效的原因说清楚。小单位确实有尺价溢价，因为一套房子里固定的部分——一个厨房、一个厕所、一个玄关——要摊到更少的面积上。但在阶梯顶端，溢价会因为另一个理由回来：四房豪华户型占的是更好的座向和更高的楼层，而项目最大的户型做到1432平方英尺。于是最低尺价落在中段，落在既没有小单位负担、也没有顶层座向负担的那个户型上。

边际的那一平方英尺，实际多少钱

最干净的读法，是不要看尺价那一栏，直接为「差额」定价。

从入门两房换到入门三房，要多付49万元，换来多259平方英尺。也就是每多一平方英尺1892元——比这位买家为两房本身付的每平方英尺2401元低21%。

说白了：在这份价目表上，多出来的那间房，每平方英尺比它所依附的那套房还便宜。反过来算，这也正是三房的标题尺价看起来像折扣的原因——它其实是一个混合数：624平方英尺按入门价，再加259平方英尺按一个明显更低的价格。

这个核对方法值得带到任何一个新楼盘去。取相邻的两个价格点，用价差除以面积差，再跟入门尺价比一比。它会告诉你发展商希望在哪里走量。

地价数字从哪里开始不再能比

这幅地在2025年6月以6亿800万元、即每平方英尺容积率1132元由城市发展投得，压过六份标书（EdgeProp）。

把1132元放在2401元旁边，地价看起来占售价47%。这个比例并不完全站得住，问题出在分母。每平方英尺容积率的分母是总建筑楼面——发展项目里每一平方英尺有盖面积，包括公共走廊、电梯厅，以及那10,764平方英尺的零售裙楼。而售价的分母是分层面积，也就是你家大门里面的部分。分层面积永远比较小，所以拿一个去除另一个，会让地价占比显得比实际低。

不需要任何假设的版本是：6亿800万元分摊到570套住宅，是每套106万6667元的地价成本。对149万8000元的入门两房来说是售价的71.2%；对278万8000元的四房豪华来说是38.3%。两个数字都不等于项目的地价占比——零售裙楼另有收入，建筑、融资与印花税还要加在上面——但两个都是从公布数字算出来的，而不是靠一个假设的得房率。

六份标书，一个总建筑楼面

任何一场多标书的招标里，都藏着一个免费的正确性检查。把每一份标书除以它公布的每平方英尺容积率，应该掉出同一个总建筑楼面。

六个数字彼此相差不到151平方英尺，即0.03%，那只是公布尺价的进位误差。数据内部是一致的。

它们对不上的，是这幅地公布的分区属性。地段14万5314平方英尺，毛容积率3.6，相乘是52万3130平方英尺。而标书是按53万7107平方英尺定价的，多出2.67%。

这个差距不是错误。政府售地招标会直接写明允许的最高总建筑楼面，投标方是照那个数字出价；总蓝图上的容积率则是取整后的分区属性。所以在集体出售上管用的那条核对规则——地段面积乘容积率应该还原出公布的每平方英尺容积率——用在政府售地上需要加一个但书：先让各份标书互相对账，并把招标文件自己的总建筑楼面当作分母。

又一次，是价差

昨天我们说过，一场土地招标里真正有用的信息是标书之间的价差，而不是中标那个数字。湖畔道在十五个月前说了同样的话，只是方向相反。

城市发展比第二高标价高出10.43%，比最低标价高出24.54%。而五份落标之间只相差12.76%。有一个投标方站在其他五个都没站的价位上——那5744万元的差额，折合每套住宅10万772元，得从今天开始预览的这份价目表里赚回来。

它赚没赚回来，现在已经部分可以回答。招标时，博纳产业（PropNex）估计未来项目的平均售价会在每平方英尺2400元左右。公布的价格阶梯是2251元到2420元。一份在开盘前十五个月做出的顾问预测，落在了实际区间之内——这一点值得记下来，恰恰因为同一批顾问对土地的预测，今年已经被一再突破。

跟邻居比

湖畔一带自2016年湖畔盛景（Lake Grande）之后，就没有新的公寓开盘。最接近的参照是湖畔雅苑（The LakeGarden Residences）与晴宇（Sora），在招标当时的中位价分别是每平方英尺2134元与2216元。

按这两个中位价，琉森雅苑的三房2251元比晴宇高1.6%，比湖畔雅苑高5.5%；入门两房的2401元则分别高8.3%与12.5%。我们另外为晴宇评过分，它在新项目评分表上拿到C（5.4）——租金记录扎实，以区域数据推算的增长刚刚越过3%，而从最近的侧门步行到湖畔地铁站要1.18公里，刚好落在评分半径的边缘。琉森雅苑就在湖畔地铁站上，这是两幅地之间实质性的差别，也是那部分溢价里真正在做事的部分。

还有一个供对账用的小提醒：招标阶段的方案是五座16层、575个单位。开盘时是五座17层、570个单位。差别很小，但正是这类漂移，会让一个从招标当天报道里算出来的「每套地价」，到开盘时略微失准。

规则

三个核对，全都不需要价目表以外的任何东西：

1. 确认每个标题数字属于哪一套房。 最低总价与最低尺价，很少是同一个单位。
2. 为边际定价，而不是为平均定价。 用两个户型之间的价差除以面积差，再跟入门尺价比。
3. 不要拿地价去除售价。 一个的分母是总建筑楼面，另一个是分层面积。改用每套住宅的地价成本。

这些都不能告诉你琉森雅苑值不值得买。它们告诉你的是，你实际被报了什么价——而那恰恰是多数价目表刻意模糊掉的部分。