里峇峇利绿地每平方英尺每容积率 1,730 元——这块地的标价已经替下一个新盘定了价

里峇峇利绿地（River Valley Green，C 地块）的招标在今天中午截标，由 Sunway-MCL 与 CSC Land 的联手以最高标约 **7.506 亿元——每平方英尺每容积率 1,730 元（psf ppr）**拿下。这是个会上头条的数字。但更有用的读法，是把它看作发展商刚刚替大世界一带下一个新盘挂上的价签——因为一次土地竞标正是这个意思。撇开戏剧性，这次竞标只做了一件具体的事：它相当精确地告诉你，这里的新项目将不得不卖到多少——以及对照隔壁已经在卖的是什么。

隔壁地价的攀升

里峇峇利绿地位于第 9 邮区、中央区核心地段，步行几分钟即达汤申—东海岸线的大世界地铁站，紧邻里峇峇利小学。这块 123,958 平方英尺的地，总楼面面积约 433,854 平方英尺，可建约 470 个单位——因此以每平方英尺每容积率 1,730 元计，单是地价，在还没砌一块砖之前，就约合每个未来单位 160 万元。

故事在于轨迹。里峇峇利绿地分三块地出售，每一块都比上一块拍得更高：

这是在相邻、几近相同的地上，两年内从 A 地块到 C 地块涨了 +30.6%，比 B 地块高 +21.8%（十六个月）。B 地块招标时曾吸引五家竞标，可见这个地段一向有人争。而这股胃口并非孤例：就在数天前，同一个 Sunway-MCL / CSC Land 联手为牛顿一带的 Peck Hay Road 政府售地出了次高标——每平方英尺每容积率 1,720 元——该地块最终由 CDL／和记（Hong Leong）联手以 1,865 元夺得。核心区土地正全线被抬高，而 C 地块正是这股走势的一部分。

它把新盘定在什么价位

发展商的地价为最终售价设下底线；其余只是算术。加上建筑、融资、营销与利润——以这种级别的核心区项目，历史经验约在每平方英尺 1,100 至 1,500 元——盈亏平衡就落在每平方英尺约 2,830 至 3,230 元。发展商不会按平衡价开盘，所以标价会在其上。单是地价，就约占一个每平方英尺 3,500 元开盘价的一半。

拿这个去对照邻居。River Green（永泰，A 地块）于 2025 年 8 月开盘，如今约售出 94%，均价每平方英尺 3,147 元。River Modern（GuocoLand，B 地块）表现更佳——几天内售出逾九成，如今约售出 93%，均价每平方英尺 3,278 元。这两个项目所用的地，比 C 地块便宜 19% 至 31%。要让新项目在每平方英尺每容积率 1,730 元的地价上说得通，它必须越过 River Modern 设下的那道线，而不是与之持平。这指向一个每平方英尺 3,400 至 3,600 元区间的开盘价——其上限正试探核心区新盘如今正逼近的约 3,600 元关口。

换算成总价，这才是买家有感的部分。以每平方英尺 3,500 元计，一套紧凑的 700 平方英尺两房约为 245 万元；一套 950 平方英尺三房约 333 万元；一套 1,100 平方英尺四房逼近 385 万元。

隔壁还有什么在卖

如果你真要买，下面这一段最要紧：新盘将是进入这个地段最贵的方式，而它周围已经有以更低价格出售的未售单位。两个里峇峇利绿地项目，以及步行可达的两个 Zion Road 新盘，都还有余量单位，且定价所依据的地更便宜。

（余量数字逐周变动——请视为快照，而非实时计数。）读这张表，要点一目了然。River Green 与 River Modern 已近售罄，但它们最后的单位仍挂在每平方英尺三千出头，低于 C 地块大概率的开盘价。Zyon Grand 与 Promenade Peak——严格说位于同一条里峇峇利地带的 Zion Road／合乐一侧——两者合计仍持有数百个落在每平方英尺 2,500 至 3,400 元区间的单位。一个想在未来一年内拿下这个地段的买家，并不必等那个用纪录地价拿地的新盘；替代选择，就是隔壁以明显更低入场价出售的余量单位。

这次竞标告诉你什么——又不告诉什么

土地竞标是新盘价格的可靠预告，却是糟糕的买入信号，把这两者分开是值得的。（我们曾以多佛通道的纪录竞标做过这一论点的通用版；里峇峇利是同一套逻辑，配上更锋利的可比项目。）

它告诉你的是真实的：里峇峇利绿地下一个新盘，几乎肯定会开得比 River Modern 的每平方英尺 3,278 元更高，而现在你在示范单位开门之前就能估出高多少。如果你持有 River Green 或 River Modern，隔壁更高的地价支撑你的转售估值。它不告诉你的，是付出每平方英尺 3,400 元以上是否明智。发展商是定价者，做的是一场有杠杆、跨越数年的押注，赌自己能把故事卖出去；你买的是一个家，而你的回报取决于你付的价格。这次标价很看涨——比隔壁地块跳涨 22%——但为一个抢手地段的最后一块地出的一次激进标价，部分是稀缺溢价，而稀缺奖赏的是掌控唯一剩余新盘的发展商，不是为它埋单的买家。

ERA 点出了预期需求来自何处：来自邻近女皇镇的组屋升级者——女皇镇 2025 年录得 173 宗百万组屋成交——以及在核心区右调换屋的业主。如果这就是你，诚实的比较不是「新盘对比什么都没有」，而是每平方英尺 3,400 元以上的新盘，对照隔壁已经在以每平方英尺三千出头出售的余量单位——这两个数字之间的差距，就是你为「率先住进最新那栋楼」所付的溢价。土地竞标已经大致告诉你这份溢价会有多大了。

资料来源：商业时报 —— Sunway-MCL、CSC 以每平方英尺每容积率 1,730 元竞得里峇峇利地块；Mingtiandi —— 里峇峇利绿地（C 地块）地块，总楼面 433,854 平方英尺；EdgeProp —— GuocoLand 以每平方英尺每容积率 1,420 元在五家竞标中夺得 B 地块；EdgeProp —— CDL／和记以每平方英尺每容积率 1,865 元夺得 Peck Hay Road；Stacked Homes —— River Modern 开盘；项目余量单位与价格指引取自 PropertyGuru 与 99.co（River Green、River Modern、Zyon Grand、Promenade Peak），2026 年 6 月。盈亏平衡与开盘价数字为说明性估算；余量单位数为某一时点的快照。

陈思来（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交数据建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理注册号 R000303I。