留着组屋、再买公寓：那笔45万元的关键问题

多数换房规划都默认一个二选一:先卖组屋,再买公寓。但新加坡公民其实可以合法地留着组屋、同时再买一套私人公寓——不必出售。这个计划实际要花多少钱,取决于三道多数业主从未真正算清楚的关卡,其中一道甚至能让一套普通公寓的前期现金账单相差近五十万元。下面是这份决策指南,附上实际数字。

第一道关:MOP必须先清

在其他一切之前,组屋的最低入住年限(MOP)必须完全满足。在MOP期间——标准组屋是五年入住,较新的Plus与Prime组屋是十年——业主本人、配偶及名下住户都不能在任何地方购置私人住宅,新加坡境内境外皆然。这道关卡无法绕过;它不是一笔能付钱解决的税,而是一道硬性门槛。一旦MOP清了,组屋就可以留着,再在上面加买一套私宅——真正的决策,从这里才开始。

第二道关:20%的ABSD,而且不会退回来

这是人们最常和另一种情境搞混的一关。如果你买公寓的打算是之后卖掉组屋,已婚夫妇有六个月的额外买方印花税(ABSD)豁免窗口——先全额缴付20%,若组屋在六个月内售出,再退还。这项豁免在这里不适用。如果计划是真的把组屋留着,公寓的20% ABSD就不是「先缴后退」,而是持有两套房产的永久性成本。

以一套150万元的公寓为例:

单单印花税,就吃掉购买价近四分之一——房产本身的价格还没算进去。

第三道关:那个没人提的贷款折扣

这一关牵动的金额最大,而它取决于一个事实:组屋贷款是还在供,还是已经还清了?

如果组屋贷款还在供,买公寓就是你的第二笔在供房贷,银行贷款的贷款成数(LTV)上限会降到45%——至少要有购买价的25%以现金支付,其余以现金或公积金支付。如果组屋贷款在买公寓之前已经全部还清——不论是靠积蓄、公积金一次性还清,还是本来就已经供完——公寓就算作你的第一笔在供贷款,适用一般的75% LTV,现金最低要求为5%。

以同一套150万元公寓,两种情况对照:

先把组屋贷款还清——哪怕是动用现金或公积金去还——能腾出**$450,000**的贷款空间,同时把前期需要的现金加公积金总额减少同样的数目。对多数考虑这个方案的家庭来说,买公寓那一刻组屋贷款是否还「活着」,是整个决策里最大的一根杠杆——比ABSD本身的影响还大。

收入顶限在这里不适用——那是另一条规则

一个常见的误解:收入顶限(多数家庭为S$14,000)管的是购买受津贴的组屋——BTO,以及转售组屋的部分补助。它不管留着现有组屋、同时买私宅这件事。一旦MOP清了,业主和买公寓之间就不再有收入门槛。收入顶限会重新出现的地方,是交易的另一端:如果这套组屋是较新的Plus或Prime单位,将来你把它卖出去时,接手的买家仍须符合收入顶限才能向你购买——这限制的是你未来的买家群,不是你自己。

那么,到底该不该留着?

以上算的是成本这一端。留着组屋而不卖掉的理由,在于它不住人之后能做什么:MOP清了之后,标准组屋可以整套出租,从一笔死资产变成一笔能生息的资产。这笔租金收入是否值得——去锁住多出来的45万元(在组屋贷款仍在供的情境下),或者去背负永久性的30万元ABSD——是因家庭而异的计算,取决于可达到的租金、组屋的剩余屋契年限,以及这笔资金若不锁进第二套房产,原本能赚到什么。这份指南理清的是机制层面:先清MOP,把ABSD当成永久成本而非可退还的税来算,并在假设自己能拿到75% LTV之前,先查清组屋贷款还剩多少。

方法公开,绝不粉饰。

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来源:MOP期间禁止购置私宅的规定——依据HDB。新加坡公民第二套住宅20%的ABSD税率,自2023年4月27日起未变——依据IRAS印花税表,参考Propkaki的2026年ABSD指南整理。贷款成数(LTV)分级——无在供房贷时75%,有一笔在供房贷时45%且最低25%须为现金——依据MAS的LTV框架,参考Homejourney的LTV指南整理。BSD阶梯税率(1%–6%)自2023年2月15日起生效,依据IRAS。实算数字(BSD、ABSD、LTV首付拆分)由TRIBE针对一套示例性150万元公寓购买计算得出。税率、LTV上限与ABSD豁免规则可能随降温措施调整而变动——决定行动前请向IRAS、HDB或银行确认最新数字。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director,也是 TRIBE 的联合创始人。本文仅供参考,不构成财务或投资建议。CEA注册号 R000303I。