账面1.8万，银行只算1.575万：TDSR到底怎么数你的混合收入

把一家人的薪水单加起来,多数人会得到一个数字。银行算出来的却是个更小的数字。这不是失误,也不是银行故意刁难——这是规定。新加坡金融管理局要求所有银行在把花红、佣金、津贴和租金收入计入你能借多少之前,至少打七折(即扣减30%)。只有固定薪水是全额计入的。以下是这条规则的具体运作方式,以及它对一个收入不错、但并非全部来自固定薪水的家庭意味着什么。

固定收入全额计入,几乎其他都不算数

总偿债比率(TDSR)把借款人每月的债务负担——包括新的房贷——封顶在月收入总额的55%。多数买家高估的正是收入这一端。根据MAS自己的TDSR规则,金融机构必须对可变收入(佣金、花红、津贴)以及租金收入,至少扣减30%。只有剩下的70%才被认可。

固定月薪是例外——它按元计入,分毫不差。凡是逐月或逐年会波动的收入,都要打折,理由是它不保证会重复出现。

这个折扣具体怎么算

机制和折扣率一样重要:

• 可变收入(花红、佣金、津贴)——银行会取过去12个月的平均值,再对这个平均数打七折(扣30%)。
• 租金收入——同样扣30%,但银行必须先用一份已盖印花税的租赁合约核实,合约须由借款人以业主身份签署,且至少还剩六个月租期。没有有效租约,租金收入就不计入。
• 自雇收入——按可变收入处理,取**最近两年的税务局报税单(NOA)**平均值,同样打七折。

这些都不是银行自己想谨慎才这么做——这是MAS规定的最低门槛。银行可以更严格,不能更宽松。

一个混合收入家庭,把数字过一遍

以一个家庭为例:一人拿固定薪水,第二位收入者有可观的佣金收入,家里还出租一套单位,并持有一份有效的盖印租赁合约。

这家人的薪水单和租金收据加起来是每月$18,000。银行的TDSR计算认可的是$15,750——单单因为这个折扣,每个月就差了**$2,250**。

把这个数字代入公式的其余部分。按55%的TDSR上限,这家人每月最多能承担**$8,662.50的债务。扣掉现有的$800车贷,剩下$7,862.50可用于房贷月供。按MAS规定的4%中期利率下限**、30年贷款年限做压力测试,这笔月供支持的最高贷款额约为**$1,646,900**。

如果这家人——或者一位用错了假设的经纪——按申报的$18,000全额去算,同样的公式会得出约**$1,906,100的最高贷款额。两者相差约$259,200**的贷款额度,单单是因为搞错了一条规则。这就是「银行真的会批」和「在你已经签了买卖option之后才在核贷阶段告吹」之间的差距。

折扣只作用于正在申请的这笔贷款,不作用于你已有的贷款

有一个细节常让人搞反方向:4%的压力测试下限,只适用于正在申请的新贷款。已有的房贷是按其实际合约利率来评估的,不会被重新压测到4%。搞混这一点,可能会让现有的贷款组合看起来比实际更紧绷。

金融资产可以补充收入,但打折更狠

TDSR不局限于收入来源。合格的金融资产——现金存款、股票、单位信托、黄金——可以换算成一笔假设的「收入流」,摊分在48个月里,但这里的折扣比收入更狠:未质押的资产至少扣70%;若质押满四年以上,现金的扣减可降到0%,其他金融资产则降到30%。这是部分买家可以用来补缺口的杠杆,但代价是把资金锁住数年,不是白给的加分。

这对规划意味着什么

三个实际的读法。第一,不要按申报的总收入去规划购房,而要按打七折后的数字去规划,尤其是花红或佣金占家庭收入比重较大的情况。第二,如果打算用租金收入支撑申请,请在申请前就把租赁合约盖好印花、签好字——口头约定或即将到期的租约,一分不算。第三,如果收入最近大幅上涨(换了销售岗位、生意刚起飞),12个月或两年的平均期意味着银行看的仍是过去——一个亮眼的近期季度,数字暂时还不会动。把申请的时机,对准平均值追上来的那一刻,而不是头条收入冲高的那一刻。

方法公开,绝不粉饰。

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来源:TDSR的计算规则——55%上限、对可变收入与租金收入至少30%的折扣、12个月平均期、租赁合约核实要求、4%／5%的中期利率下限,以及合格金融资产的折扣——依据MAS官方TDSR说明。家庭实例数字由TRIBE按MAS公布的公式与折扣,针对一个示例性混合收入家庭计算得出;贷款额度按4%压力测试下限、30年年限的标准房贷摊还公式计算。实际资格取决于借款人的完整财务状况及各银行的核贷标准——决定购房前请与银行或房贷经纪确认。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director,也是 TRIBE 的联合创始人。本文仅供参考,不构成财务或投资建议。CEA注册号 R000303I。