2026年最悬殊的一次投标价差：新上樟宜路那张14.25亿的标书，真正定的是什么价

市区重建局今天为新上樟宜路住宅地段截标，收到四份标书。标王的数字很大，但以2026年的标准看并不出奇；真正不寻常的，是冠亚军之间的距离。United Venture Development (Daisy)与CL Sapphire为同一块地，比第二名多掏了S$1.734亿——差距超过今年中位数的三倍，而另外三家投标方，其实彼此的看法高度一致。

今天实际截了什么标

该地段于2026年5月15日推出，列在2026年上半年确定供应名单，与勿洛湾道（Berlayar Drive）同批。市区重建局公布的条件：土地面积30,769.0平方米，最高容积率面积86,154平方米——总容积率2.80——99年地契，靠近勿洛地铁站，指示性可建约1,010个单位。

四份标书，附录A公布如下：

每平方英尺数字是我们换算的，按1平方米 = 10.7639平方英尺；市区重建局只公布每平方米价格。还有一件必须先讲清楚的事：这是截标，不是标出。市区重建局明确表示还要经过评估才作决定，而它过去也确实拒绝过授标。

一份地价标书，到底在为什么定价

发展商的出价不是对土地的看法，而是一个余数：把建成后房子预期能卖到的价格拿来，减掉建造和销售的一切成本，再减掉董事会要求的利润，剩下的才是你能付给这块地的钱。整条链条我们在怎么读懂一份地价标书里完整拆过；简短版本是——地价，就是一份换了装的开盘价预测。

而这份预测是带死线的。根据税务局规定，住宅发展商需缴40%额外买方印花税，其中35%可先行获得减免，但条件是两年内开工、五年内完工并售罄每一个单位；另外那5%永不减免。这份标书等于承诺：在五年内清掉大约1,010个单位，而且价格早已被投标方隐含地写好了。

从S$1,537地价，推到售价

那个价格，现在算给你看。地价线以下的每一行都是假设，并且标明是假设——因为这些数字没有任何一方公布过。

余下的工作由另外两个假设完成。分层可售面积取容积率面积的85%——788,250平方英尺——营销与代理佣金取发展总值的3%。以这些输入计算，项目的损益两平价是每平方英尺S$2,868，而要拿到发展总值12%的利润率，则需要约每平方英尺S$3,273。在这个价位上，单单地价就占了销售收入的55%；在打下第一根桩之前，那1,010个单位里，每一个底下已经压着S$141万的地。

假设一动，答案就跟着动。以下是诚实的区间，不是预测：

反过来还有一个好用的检验。近年新加坡各项目的地价，大约落在最终开盘价的48%至54%之间——这个比例我们在勿洛湾道分析里追踪过。套在S$1,537上，这个惯例得出每平方英尺S$2,846至S$3,202。两套不同方法，答案重叠。

13.85%的差距说明了什么

现在讲这次招标真正不寻常的地方。第二、三、四名彼此只差0.75%和2.28%——三支独立团队，三套不同成本结构，最后报出的基本是同一个数字。一块定价合理的地，通常就长这个样子：共识。而标王比其余三家的平均值高出15.27%。

把它放进2026年每一场收到多于一份标书的市区重建局住宅招标里看：

这张表要慢慢读，因为这个差距真的两可。一种读法：赢家看到了市场没看到的东西——勿洛地铁腹地、1,010个单位的规模能摊薄固定成本、东部的新盘断层。另一种读法：他们白白多付了S$1.73亿，因为要赢过CDL，其实只需要S$1,252,000,001。

这件事对买家有意义，理由就在上面那张成本推算表里。按同一套假设，第二名的地价隐含的损益两平价是每平方英尺S$2,591，对上赢家的S$2,868——最终项目必须收的价格，相差每平方英尺S$277。这个投标差距不会留在发展商的账本里。它会在大约三年后，出现在价格表上。

四份标书是正常的场面，不是冷场。 这正是它和我们追踪了一整年的那条故事线最鲜明的对照：荷兰坪（Holland Plain）与勿洛湾道各自只收到一份标书，却仍然以高价成交，我们把它读作冷清的场面推出纪录价。新上樟宜路是完全相反的配置——竞争充足，而离群的是赢家，不是场面。

它在什么位置，又证明不了什么

以每平方英尺容积率S$1,537计，这是2026年纯住宅政府地段第三高的成交价，排在白基路的S$1,865与里峇峇利绿地C段的S$1,730之后，略高于勿洛湾道的S$1,515。称它为纪录是错的，今年真正的纪录价是6月在核心得多的地段创下的。

它真正做到的，是在一个走平的市场里，替东部定了一条地板线。市区重建局7月24日发布的2026年第二季数据显示，整体私宅价格本季上涨0.5%、2026年上半年累计上涨1.4%——而中央区以外（OCR）的非有地私宅价格下跌0.1%。供应也不是瓶颈：2026全年确定供应名单共9,320个单位，比十年平均高出超过50%，未来几年还有约60,600个私宅单位竣工。这条供应线意味着什么，我们在2026年的售地计划与2026年下半年新盘日程里都写过。

对一个看东部的买家来说，后果是时机问题，而不是价格恐慌。今天买下的地，大约要到2028年才会有示范单位，而上面那套定价是一份推算，前提是一个还没有人见过的市场。与此同时，勿洛与丹那美拉一带的转售房源，定价对标的是今天的行情，不是这次招标——真正值得跑的比较在这里，方法我们写在这篇。

一家投标方笃定到愿意比三个专业对手多付13.85%。笃定不是信息。它是一个仓位，而且还没被评估过——市区重建局还没有把这块地授出去。

资料来源：标书表、土地面积、容积率面积、地契与招标日期来自市区重建局2026年9月1日文告及其附录A；地段推出细节与约1,010个单位的指示性供应量来自市区重建局2026年5月15日文告；2026年可比招标结果由各场截标的市区重建局公布附录A表格计算得出（奶场路1月22日、丹戎禺路2月5日、伦多中路3月3日、多佛路3月26日、加冷弄4月7日、杜恩路4月28日、荷兰坪5月7日、白基路6月11日、里峇峇利绿地C段6月18日、海湾道7月15日、勿洛湾道8月4日）；价格指数与供应数字来自市区重建局2026年第二季房地产统计，2026年7月24日；发展商额外买方印花税税率与五年减免条件来自税务局，买方印花税税率取自税务局公布的税阶表，两者均以2026年9月1日为准。所有每平方英尺换算、投标差距与损益两平推算均由TRIBE按1平方米 = 10.7639平方英尺计算。损益两平价由四项无处公布、由我们自行选定的假设驱动：建筑成本每平方英尺容积率S$430、顾问费与应急支出为建筑成本的8%、债务年利率4.0%（地价的70%借四年、建筑成本的80%分三年动用）、分层可售面积为容积率面积的85%，另加3%营销与佣金及12%的发展总值目标利润率。任何一项改动，结果都会随之改变；敏感度表显示了改变的幅度。损益两平价与目标价均为推算，并非对成交价的预测，任何结果都不获保证。本文为一般性资讯，不构成财务建议。